Vrei să fii la curent cu ultimele noutăți?
Abonează-te la newsletter.

CTP Group, cel mai mare proprietar, dezvoltator și administrator de proprietăți imobiliare logistice și industriale listate la bursa din Europa, plănuiește ca până în 2030 să își dubleze dimensiunea rețelei sale paneuropene de parcuri logistice până la 20 de milioane mp GLA (suprafață închiriabilă).

Obiectivul de creștere al dezvoltatorului vine pe fondul unor previziuni identificate de către companie în cadrul unui studiu intern realizat recent privind cererea puternică și continuă de spații industriale și logistice în Europa Centrală și de Est.

În prezent, CTP deține un portofoliu de 10,5 milioane mp, plus o rezervă adunată de 20 de milioane mp de terenuri pe piețele sale principale din Europa Centrală și de Est. În Germania, Austria și Olanda își propune să dezvolte încă 10 milioane mp de spații logistice. Astfel, grupul va genera venituri anuale din chirii de 1 miliard de euro pe un portofoliu de 20 de milioane mp. CTP deține în România o suprafață totală de aproape 2,5 milioane mp de depozite de clasa A în Arad, Brașov, București, Cluj-Napoca, Craiova, Deva, Oradea, Pitești, Sibiu și Timișoara.

„CTP crede de mult timp în potențialul CEE și nu există nicio îndoială că o combinație de baze economice puternice, mega tendințe globale emergente – cum ar fi creșterea nearshoring-ului – și dinamica pieței imobiliare înseamnă că regiunea CEE va continua să aibă performanțe superioare piețelor mai dezvoltate din Europa, determinând o cerere suplimentară de spații logistice și industriale. CTP este perfect poziționat pentru a răspunde acestei cereri, având o importantă rezervă de terenuri de dezvoltare în întreaga regiune, care ne va permite să ne dublăm GLA până la sfârșitul deceniului, dezvoltând și operând spații industriale și logistice extrem de sustenabile și orientate spre client, pe care le cer ocupanții moderni.”,

a precizat Remon Vos, CEO al CTP.

În noile locații, CTP a înregistrat o cerere puternică pentru proiectele sale de dezvoltare, însă și extinderi în actualele parcuri industrial CTParks, atât de la chiriașii existenți, dar și de la clienți noi pe piețele din Europa Centrală și de Est, care acoperă Cehia, Slovacia, România, Ungaria, Polonia, Serbia și Bulgaria, sau din piețele din vestul UE, Germania, Austria și Olanda.

Cererea a fost determinată de o combinație de factori, tot așa cum creșterea fenomenelor nearshoring și friendshoring, îmbunătățirea infrastructurii, o economie diversă și în expansiune, creșterea accelerată a comerțului online de la o bază scăzută, precum și forța de muncă calificată și o piață a muncii cu bază solidă. 

Noul raport de research al CTP, „CEE: O regiune inteligentă pentru afaceri”, a identificat cinci factori-cheie de creștere, care vor susține performanța continuă a cererii de spații industriale și logistice în CEE până la sfârșitul deceniului.

„Creșterea continuă a cererii de spații industriale și logistice în Europa Centrală și de Est este susținută de o combinație unică de factori, cu o creștere economică puternică care alimentează creșterea consumului și o creștere continuă a e-commerce, care a rămas în mod istoric în urma Europei de Vest, dar care acum recuperează masiv. Între timp, infrastructura și conectivitatea mult îmbunătățite, împreună cu o forță de muncă calificată și competitivă, înseamnă că regiunea este perfect plasată pentru a profita de cererea în creștere. Anticipăm că aceste elemente fundamentale vor determina o creștere continuă a cererii de spații industriale și logistice până la sfârșitul deceniului.”,

menționează Bert Hesselink, Group Client Relationship Director la CTP.

Cei cinci factori – cheie de creștere în sectorul industrial și logistic identificați în raportul CTP sunt:

1. Capital uman calificat

Piețele din Europa Centrală și de Est oferă forță de muncă calificată la prețuri competitive, care, în cazul sectoarelor de transport, depozitare și producție, reprezintă în medie mai puțin de o treime din cele din Europa de Vest. Numărul mediu de ore de lucru săptămânal atât în sectorul transporturilor și depozitării, cât și în cel al industriei prelucrătoare din CEE este peste media UE-27. Între timp, un “exod invers al creierelor” sporește fondul de forță de muncă calificată, pe măsură ce tinerii profesioniști se întorc din Europa de Vest, atrași parțial și de ratele mai mici ale impozitelor pe venit. În 2022, indicele de cunoaștere a limbii engleze în toate țările CEE (cu excepția Serbiei) este mai mare decât în Franța, Italia și Spania.

2. Piețe conectate

Îmbunătățirile semnificative aduse infrastructurii începând cu anii 2000 au asigurat un flux eficient de mărfuri în interiorul regiunii și către și dinspre Europa de Vest, în special în ceea ce privește infrastructura rutieră. Investițiile în infrastructură în toate țările CEE, cu excepția Poloniei, au depășit media UE în perioada 2015-2020, ca pondere în PIB. Investițiile în curs de desfășurare îmbunătățesc conectivitatea aeriană, în timp ce principalele porturi de containere din CEE se confruntă cu o cerere în creștere ca alternative la cele din “gama Hamburg-Le Havre”, în special pentru rutele din Orientul Mijlociu și China. Această conectivitate îmbunătățită sprijină dezvoltarea fenomenelor de nearshoring și friendshoring, pe fondul incertitudinii geopolitice globale și al turbulențelor economice actuale.

3. Diversificarea și extinderea economiilor

Regiunea Europei Centrale și de Est a dat dovadă de o rezistență economică puternică, creșterea PIB-ului real fiind mai mare decât cea a piețelor din Europa de Vest și a întregii Europe. Se preconizează că în perioada 2023-2026 creșterea PIB-ului CEE va fi de două ori mai rapidă decât media zonei euro. O bază manufacturieră puternică, împreună cu sectoarele în creștere din zona Inovației, precum și piața forței de muncă calificate din CEE și proximitatea față de Europa de Vest înseamnă că regiunea devine rapid un hotspot de “nearshoring”, ceea ce determină o cerere suplimentară de spații industriale și logistice.

4. Creșterea consumului intern

Alimentat de expansiunea economică, consumul intern în regiune a crescut cu aproape 50% din 2010, mai mult decât dublu față de media UE-27, iar creșterea puterii de cumpărare a impulsionat creșterea e-commerce, care a rămas în urma Europei de Vest, dar care acum recuperează masiv. Se estimează că vânzările online totale din CEE se vor extinde cu aproximativ 25 de miliarde de euro până în 2026, ceea ce echivalează cu o creștere a spațiului de depozitare pentru comerțul electronic de 2,8 milioane mp GLA în aceeași perioadă, aproape echivalentul stocului total al pieței din Budapesta sau București în prezent.

5. Bază solidă a sectorului Imobiliar

Ratele de absorbție netă (variația stocului ocupat) în regiune au depășit performanțele țărilor din Europa de Vest și de Sud și se așteaptă ca acest lucru să continue în următorii cinci ani. Rata de neocupare a pieței este sub media pe trei ani în toate țările CEE (cu excepția Ungariei) și se așteaptă să rămână aproape de minimele istorice, contribuind la creșterea chiriilor. În timp ce calitatea generală a stocului din regiune este ridicată, având în vedere că piața a apărut abia în anii 2000, oferta de spații de clasa A este limitată, ceea ce creează o cerere structurală și un motor puternic pentru dezvoltarea în continuare a spațiilor logistice.

Piața industrială și logistică a înregistrat un nou an record, atât din punct de vedere al ofertei, cât și al cererii, dezvoltarea fiind concentrată în regiunile București – Ilfov și Vest. Cu toate acestea, și alte zone au beneficiat de investiții consistente în astfel de proiecte în ultimii ani, cererea fiind determinată în principal de companiile de logistică și retail. 

Stocul de spații industriale și logistice din România a ajuns la 6,45 milioane mp la finalul anului 2022, peste 90% fiind situat în regiunile București – Ilfov, Vest, Sud – Muntenia, Nord – Vest și Centru, potrivit raportului România Industrial & Logistics Market realizat de compania de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox. 

În prezent, regiunea București – Ilfov are un stoc de peste 3,24 milioane mp, având astfel o cotă de piață de peste 50% la nivel național, fiind urmată de regiunile Vest (963.200 mp), Sud – Muntenia (640.400 mp), Nord – Vest (597.300 mp) și Centru (566.000 mp). 

Regiunile Nord – Est, Sud – Est și Sud – Vest Oltenia, printre cele mai vizate de dezvoltatori

Regiunile cel mai puțin dezvoltate din punct de vedere al spațiilor industriale și logistice existente sunt Nord – Est și Sud – Est (aproximativ 119.000 mp fiecare) și Sud – Vest Oltenia (200.800 mp), aceste zone fiind printre cele mai noi vizate de dezvoltatori, aspect dovedit de creșterea modernă a stocurilor începând cu anul 2019. Potențialul general al zonelor este considerabil ridicat, având în vedere că toate proiectele dezvoltate au fost aproape complet absorbite, cu rate de ocupare de peste 95%.

În plus, gradul de ocupare la nivel național este și în jurul valorii de 95%, o rată robustă care indică atât o cerere susținută (o cerere care în ultimii trei ani s-a ridicat la peste 3 milioane de metri pătrați în România), reflectând, totodată, abordarea dezvoltatorilor față de proiecte mai puțin speculative, proiecte care se bazează foarte mult pe contracte de pre-închiriere.

„Ultimii trei ani au ilustrat pe deplin atractivitatea pieței industriale și logistice locale, atât din perspectiva chiriașilor, cât și a dezvoltatorilor. Suntem foarte încântați să vedem din ce în ce mai multe destinații care beneficiază de astfel de investiții și, în prezent, toate regiunile geografice ale țării sunt vizate în mod activ de către jucătorii de pe piață. Suntem de părere că planurile de extindere ale dezvoltatorilor vor continua și chiar se vor intensifica pe măsura ce rețeaua de autostrăzi se va extinde considerabil în zone fără astfel de proiecte majore de infrastructură, exemple bune fiind A7 Ploiești – Siret sau A8 Târgu – Mureș – Iași, care vor lega regiunea Nord – Est cu regiunile Sud – Muntenia, respectiv Centru.”,

a declarat Andrei Brînzea, Partener Land & Industrial Agency, Cushman & Wakefield.

Anul trecut au fost livrate noi spații în valoare totală de peste 834.000 mp, în timp ce proiectele cu o suprafață închiriabilă totală de cel puțin 452.000 mp sunt așteptate să fie finalizate în întreaga țară până la sfârșitul anului. Cu toate acestea, având în vedere dinamica activității de dezvoltare a acestui segment, oferta nouă din 2023 ar putea fi chiar mai mare decât planurile anunțate de principalii jucători de pe piață la începutul anului.

În aceste condiții, ținând cont de ritmul de dezvoltare din ultimii ani și de evoluția pozitivă a cererii, este de așteptat ca stocul total de spații industriale și logistice să depășească pragul de 7 milioane mp până la finalul acestui an.

România rămâne o piață de interes

Chiar dacă, creșterea costurilor de dezvoltare și creșterea prețurilor la energie și a terenurilor au continuat să pună presiune pe chiriile cerute de noile proiecte, nivelul principal de prim rang s-a situat între 4,25 – 4,50 euro/mp/lună în T4 2022, nivelul chiriilor depinzând de diverse criterii, cum ar fi momentul de ocupare, suprafața închiriată, dar și specificațiile tehnice.

De asemenea, compania precizează că se așteaptă la creșteri marginale în următoarele luni din cauza abordărilor conservatoare adoptate de dezvoltatori care construiesc proiecte mai puțin speculative și din cauza unei cereri consistente de spații noi. Piața ocupanților rămâne competitivă, fiind manifestat un interes tot mai mare și pentru noile facilități de producție din România.