Vrei să fii la curent cu ultimele noutăți?
Abonează-te la newsletter.

Numărul proprietăților imobiliare generatoare de venituri, așa cum birouri, parcuri industriale și de logistică, spații de retail și hoteluri) vândute în prima jumătate a anului 2023 a crescut cu 30% față de aceeași perioadă a anului trecut, însă valoarea medie a prețului per proprietate a scăzut de la 24 milioane de euro la 11 milioane de euro. Potrivit datelor companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, volumul tranzacțiilor a înregistrat o scădere de 43% față de anul precedent, până la un nivel de 181 de milioane de euro.

Segmentele clădirilor de birouri și cel al parcurilor industriale au fost cele mai active din punct de vedere investițional (cu câte 5 clădiri vândute fiecare în perioada analizată), urmate de retail (4 proprietăți) și hoteluri (3 proprietăți).

Din punct de vedere al volumului tranzacționat, cea mai mare pondere a fost deținută de sectorul industrial și logistic (37%), urmat de birouri (32%), retail (21%) și hoteluri (10%).

Creșterea costurilor de finanțare a avut un impact clar asupra volumului de investiții imobiliare, având în vedere că investitorii au devenit mai prudenți și mai selectivi, procesul decizional fiind prelungit chiar și în cazul tranzacțiilor în derulare.

Declinul pieței românești de investiții este în linie cu tendințele globale și regionale, având în vedere că piața din Europa Centrală și de Est (ECE) a scăzut cu aproape 60% în S1 2023, ajungând la un volum de 2,3 miliarde de euro. Polonia a înregistrat cel mai mare declin din regiune (71%, până la 802 milioane de euro), în timp ce în Ungaria, piața s-a contractat cu 64%, până la 253 milioane de euro. România și Republica Cehă au raportat cele mai mici rate de scădere în ceea ce privește volumul investițiilor din regiune. Cea mai mare tranzacție a aparținut vânzării și leaseback-ului de către FM Logistic a portofoliului său din România (98.000 mp GLA) către CTP pentru aproximativ 60 de milioane de euro.

În privința birourilor, Vincit Union a achiziționat One Herastrau Office pentru 21 de milioane de euro, în timp ce Yellow Tree a cumpărat Olympia Tower pentru aproximativ 15 milioane de euro, ambele active fiind situate în București. Cea mai relevantă tranzacție din domeniul comerțului cu amănuntul a implicat cedarea de către Iulius Group a 50% din parcurile de retail Family Market, situate în Iași, către W&E Assets pentru aproximativ 15 milioane de euro.

„Piața tranzacțiilor imobiliare a încetinit în S1 pe fondul creșterii costurilor de finanțare, dar a rămas activă în special în zona tichetelor mai mici, unde vedem un grup mai mare de investitori eligibili. Dacă parametrii cheie ai pieței, cum ar fi chiriile, ratele de ocupare și vânzările (pentru centrele comerciale) rămân în teritoriu pozitiv, ne așteptăm ca activitatea tranzacțională să își reia creșterea în următoarele 6-12 luni.”,

a precizat Cristi Moga, Head of Capital Markets, Cushman & Wakefield Echinox.

• Foto: Cushman & Wakefield Echinox

Randamentele prime au continuat să evolueze pe toate segmentele, foarte mult în concordanță cu tendința înregistrată în întreaga regiune ECE. Chiar dacă ratele ridicate ale dobânzilor continuă să exercite o presiune semnificativă asupra randamentelor la ieșire, România rămâne o piață atractivă, întrucât spread-ul dintre referințele locale și cele din alte țări din ECE, precum Cehia, Polonia sau Ungaria, este relativ ridicat pe toate segmentele de piață (în general, în intervalul 100 – 200 de puncte de bază’).

În ceea ce privește sursele de finanțare, sectorul imobiliar recurge în mare măsură la finanțări externe, în special la împrumuturi intercompanii, potrivit Băncii Naționale a României. Astfel, datoria privată externă pe termen mediu și lung a avut o pondere de 16% din totalul pasivelor și al capitalurilor proprii ale societăților imobiliare (comparativ cu 5% pentru întregul sector al societăților nefinanciare), în condițiile în care împrumuturile intercompanii dețin cea mai mare pondere în cadrul datoriei externe pe termen lung (70%).

Inflația ridicată și creșterea dobânzilor au accentuat gradul de precauție al băncilor în finanțarea sectorului imobiliar, dar, cu toate acestea, piața proprietăților comerciale din România rămâne stabilă, cu ajustări limitate ale ratelor de capitalizare, se arată într-un comunicat Cushman & Wakefield Echinox. Astfel, în contextul în care în piețele din regiune creșterea randamentelor a fost mai pronunțată, se constată o diminuare a diferenței de yield între piața locală și piețele mai mature din Europa Centrală și de Est (CEE).

„În perioada 2020-2021 băncile centrale au injectat în economie sume record de bani, în paralel cu menținerea dobânzilor la niveluri foarte scăzute. Aceste măsuri fuseseră precedate de o perioadă foarte lungă de «quantitative easing» (o formă de injecție monetară în economie) și dobânzi foarte scăzute. 2022 a reprezentat o schimbare radicală a paradigmei, aducând o inflație semnificativă, creșterea dobânzilor și reducerea apetitului pentru investițiile mai puțin sigure. Sistemul bancar a fost afectat, câteva bănci din Statele Unite ale Americii intrând în faliment, și a reacționat printr-o precauție crescută la domeniul imobiliar și o scădere a apetitului de finanțare. Cu toate acestea, piața imobiliară românească a rămas stabilă pe segmentul proprietăților comerciale, cu ajustări limitate ale ratelor de capitalizare care, datorită unor creșteri mai pronunțate înregistrate în alte țări, au început să se apropie de randamentele din Europa Centrala si de Est”, a declarat Bogdan Sergentu, Head of Valuation & Consultancy Cushman & Wakefield Echinox.

Imobiliarele comerciale, generatoare de venituri – clădiri de birouri, de retail și industriale – trec printr-o perioadă de recalibrare a prețurilor. Scăderea lichidității este un rezultat natural al acestor perioade de incertitudine a pieței. Vânzătorii sunt reticenți în a vinde cu un anumit discount și tind să-și păstreze activele până când scade nivelul de incertitudine sau până în momentul în care intervine o vânzare forțată, ceea ce se întâmplă în cazuri limitate. Cumpărătorii, pe de altă parte, doresc ca în prețuri să se reflecte costurile de finanțare în creștere. Acest lucru determină o diferență semnificativă între cerere și ofertă, care tinde să reducă numărul de tranzacții.

Polarizarea activelor imobiliare primare și secundare va continua, iar randamentele medii se așteaptă să crească mai mult decât cele ale proiectelor prime. În acest context, pe termen scurt, se estimează ca volumele de investiții să rămână moderate, având potențial de creștere în cea de-a doua parte a anului, odată ce ratele dobânzilor se stabilizează.

Pe parcursul anului trecut, randamentele proprietăților comerciale din România au crescut cu 25 puncte de bază în cazul clădirilor de birouri și a proiectelor de retail, ajungând la 6,75% pentru ambele clase de active, în timp ce pentru spațiile industriale și logistice ajustarea a fost de 15 puncte de bază, până la 7,15%.

Creșterea costurilor de finanțare și de construcție, coroborată cu ramificațiile structurale pe care modelul de lucru hibrid și de la distanță le are asupra întregii industrii imobiliare, rămân provocări cheie pentru sectorul de birouri pe termen scurt.

Segmentul de retail pare stabil înregistrând creșteri ale vânzărilor și ale cifrelor de afaceri în paralel cu creșterea seminificativă a chiriilor și a cheltuielilor operaționale pe fondul evoluției inflației.

Privind în perspectivă, prima jumătate a 2023 nu va fi diferită. Consumatorii se vor confrunta cu reducerea veniturilor reale, cu rate ale dobânzii mai mari și cu niveluri încă ridicate ale inflației. Pe măsură ce inflația va scădea în a doua jumătate a anului (permițând reluarea creșterii salariilor reale), se așteaptă ca încrederea consumatorilor și, ulterior, cheltuielile consumatorilor să se îmbunătățească.

Pe segmentul logistic, cererea va fi moderată pe termen scurt, însă, pe măsură ce perspectivele legate de consum vor fi mai clare, s-ar putea vedea o accelerare a activității în a doua jumătate a 2023. Astfel, chiar și cu moderație, cererea ocupanților va rămâne robustă și ar trebui să continue să depășească nivelurile anterioare pandemiei. Se observă, de asemenea, o creștere a cererii pentru proiectele logistice amplasate strategic, în apropierea hub-urilor de transport și bine conectate la rețeaua rutieră, pe măsură ce chiriașii au ca strategie eficiența operațională, într-un mediu economic dificil.

În ceea ce privește segmentul clădirilor de birouri, acesta a continuat să înregistreze o rată de neocupare relativ ridicată, în timp ce proprietarii propun noi variante de ocupare precum birouri „all-inclusive” sau niveluri ridicate de flexibilitate în ceea ce privește suprafața ocupată sau perioada contractuală.

Departamentul de evaluări al companiei de consultanţă imobiliară Cushman & Wakefield Echinox a evaluat ȋn 2022 peste 400 de proprietăţi cu o valoare cumulată de 5,7 miliarde de euro. Pentru acest an este estimată o creștere cu 15% a numărului de proprietăți evaluate. Oferind acoperire națională, Cushman & Wakefield Echinox, certificată RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), are o echipă consolidată și stabilă de 6 evaluatori ANEVAR, cu o experiență medie de peste 18 de ani în domeniul evaluărilor de proprietăți imobiliare, din care 3 sunt și membri RICS.