spatii industriale Archives

Piața imobiliară din România a încheiat anul cu evoluții care se aliniază în mare măsură cu previziunile Colliers prezentate în raportul său „Top 10 predicții 2025”. Anumite riscuri macroeconomice prevăzute la începutul anului – încetinirea economică, instabilitatea politică și slăbirea cererii externe – s-au materializat, exercitând un impact negativ asupra anumitor sectoare. Cu toate acestea, alte segmente, în special piața industrială, au depășit așteptările și ar putea atinge niveluri record, subliniind atractivitatea României pentru operațiunile logistice și de producție.

„În așteptarea raportului deja tradițional privind tendințele noului an, pe care urmează să îl lansăm în aproximativ o lună, ne-am propus să evaluăm cât de bine s-au aliniat previziunile noastre cu evoluțiile reale ale anului 2025. Per ansamblu, direcția anticipată a fost corectă, chiar dacă amploarea unor schimbări a depășit așteptările inițiale – în bine sau în rău. De exemplu, estimam o temperare a dinamicii economiei, la puțin peste 2%, însă pare că vom încheia anul mai degrabă în jurul valorii de 1%. Această evoluție a fost influențată de un context politic intern instabil, de cererea externă destul de slabă și de măsurile de corecție fiscală – factori pe care îi anticipasem încă de la începutul anului.”, a explicat Laurențiu Lazăr, Managing Partner la Colliers România.

Context macro, geopolitică și infrastructură: direcția a fost corectă, amplitudinea – diferită

Anumite evoluții erau previzibile, cum ar fi mediul geopolitic volatil sau aderarea României la spațiul Schengen, însă adevărata provocare pentru 2025 a fost capacitatea pieței de a se adapta la schimbări rapide și imprevizibile. Proiecțiile Colliers privind vulnerabilitatea economiei la cererea externă, deficitul fiscal ridicat și instabilitatea politică au fost validate, acești factori amplificând încetinirea economică. În schimb, dezvoltarea infrastructurii nu a fost la înălțimea așteptărilor: întârzierile legate de atragerea banilor europeni și reducerea resurselor financiare au încetinit semnificativ progresul proiectelor, deviind substanțial de la proiecțiile inițiale.

Birouri: incertitudinile s-au confirmat, iar diferențierea de calitate s-a adâncit

În ceea ce privește piața birourilor, consultanții Colliers au prevăzut pentru acest an un peisaj complex – o previziune care s-a confirmat în mare măsură. Incertitudinile economice și politice, combinate cu prudența companiilor în luarea deciziilor pe termen lung, au limitat cererea nouă și au menținut volumul tranzacțiilor la un nivel redus. În același timp, disparitatea dintre clădirile moderne și eficiente situate în locații de primă clasă și cele cu specificații tehnice învechite a devenit din ce în ce mai pronunțată. În absența unei noi oferte, spațiile existente în clădirile competitive devin din ce în ce mai rar. Această polarizare confirmă direcția identificată de consultanții Colliers la începutul anului.

„În cazul spațiilor industriale am fost, de fapt, mai conservatori decât realitatea. Ne așteptam la un an ușor temperat, deși în continuare foarte bun, mai ales față de perioada pre-pandemie, pe fondul unei cereri externe mai slabe. În realitate, dacă ritmul din primele trei trimestre s-a menținut și în ultimele luni, 2025 s-ar putea încheia la un nivel record. Concentrarea mai mare a tranzacțiilor din domeniul logisticii sugerează că anul a adus în centrul atenției mai degrabă chiriași care se orientează către povestea consumatorului român, care a fost foarte de succes în ultimii ani.”, a clarificat Silviu Pop, Director ECE & România Research la Colliers.

Sectorul industrial a fost identificat drept cel mai dinamic segment al pieței imobiliare, creșterea sa fiind susținută de o cerere solidă, relocări de activitate și interesul companiilor de a se extinde în România – tendințe deja evidente în raportul din ianuarie.

Retail: livrări noi de aproximativ 200.000 mp, în linie cu previziunile

Dezvoltarea pieței de retail este în concordanță cu previziunile Colliers, care a estimat o creștere pentru 2025 de aproximativ 200.000 mp a spațiului comercial, depășind rata medie de creștere din ultimul deceniu. Această amploare a dus stocul total de spații comerciale moderne peste pragul de 5 milioane mp, marcând o etapă importantă în maturizarea pieței. Creșterea cheltuielilor de consum, în special pe segmentele de fashion și încălțăminte, alături de proiecte majore de expansiune, precum Mall Moldova Iași și reconfigurarea Agora Arad, susțin dinamica pozitivă a sectorului. În același timp, interesul dezvoltatorilor pentru park-urile de retail din orașele mai mici indică faptul că România rămâne insuficient deservită în ceea ce privește densitatea de retail în comparație cu piețele învecinate, sugerând un potențial substanțial de creștere pentru anii următori.

Rezidențial: prețurile au continuat să crească, cererea s-a menținut solidă

Piața rezidențială s-a dezvoltat în conformitate cu așteptările, cererea rămânând stabilă și prețurile locuințelor continuând să crească, în ciuda ratelor ridicate ale dobânzilor și a unui mediu economic mai slab. În marile orașe, prețurile locuințelor au crescut cu 60% până la 100% în ultimii șase ani, diminuând opțiunile de locuințe accesibile în zonele centrale. În București, reducerea la jumătate a autorizațiilor de construire a limitat oferta de locuințe noi, exercitând o presiune suplimentară asupra prețurilor. În ciuda constrângerilor persistente în materie de creditare și a reducerii accesibilității în urma majorării TVA-ului din vară, volumul tranzacțiilor a rămas relativ ridicat, orașe precum Cluj înregistrând chiar o creștere. Cererea de închiriere a crescut, deoarece tot mai mulți cumpărători amână achizițiile, așteptând stabilizarea condițiilor de finanțare. Pe termen mediu, o scădere a ratelor dobânzilor ar putea relansa ritmul de creștere pe o piață deja afectată de deficitul structural de locuințe.

Migrația inversă a românilor: singura previziune care a fost departe de adevăr

Singura tendință care nu s-a concretizat în 2025 a fost întoarcerea românilor din diaspora. Datele din 2024 indică o scădere a numărului de persoane care se stabilesc în România, o evoluție probabil atribuibilă calității inferioare a serviciilor publice și administrative în comparație cu țările occidentale.

„Este puțin probabil ca situația să se fi îmbunătățit în 2025, astfel că doar reforme accelerate și consecvente ar putea crea premisele unei reveniri mai ample a românilor din străinătate”, subliniază Silviu Pop.

Conform unei analize realizate de Appraisal & Valuation SA, firma deținătoare a brandului NAI Romania & Moldova și emitent listat pe BVB (simbol: APP), prețurile pentru proprietățile imobiliare, reprezentând apartamente, case, terenuri, spații comerciale și industriale, cât și chiriile din municipiul Constanța au crescut semnificativ în ultimii șapte ani. Astfel, analiza arată că spațiile comerciale au înregistrat o creștere de 49%, iar apartamentele din cartierele nordice au crescut cu 66%. Cea mai mare creștere a fost observată la terenurile din zonele ultracentrale, unde prețurile au urcat până la 120%.

„Creșterile substanțiale de prețuri din municipiul Constanța, la toate categoriile relevante pentru piața imobiliară, reflectă potențialul încă insuficient valorificat al municipiului, care a fost privit adesea ca fiind rămas în urmă în privința dezvoltării, față de alte mari centre urbane ale țării. Cu toate acestea, interesul cumpărătorilor se menține ridicat la Constanța, iar noile investiții așteptate să sosească – între care un miliard de euro numai pentru extinderea portului, cel mai mare de la Marea Neagră – vor impulsiona și mai mult piața real estate. Vechiul Tomis, astăzi principala poartă maritimă a României, are încă multe proprietăți interesante și poate susține multe proiecte de dezvoltare. La NAI Romania, urmărim atent aceste evoluții și suntem gata să oferim cele mai bune sfaturi de investiții imobiliare.”,
a declarat Andrei Botiș, CEO Appraisal & Valuation SA (NAI Romania & Moldova).

Principalele evoluții de prețuri pe piața imobiliară din Constanța în perioada 2017-2024:

Apartamente

În zona Central-Ultracentral, prețul mediu pentru un apartament cu două camere a crescut de la 1.150 EUR/mp în 2017 la 2.080 EUR/mp în 2024, ceea ce reprezintă o creștere de aproximativ 80%.

În cartierul Tomis Nord, prețurile au crescut de la 1.050 EUR/mp la 1.900 EUR/mp, reflectând o creștere de aproximativ 81%.

În cartierul Mamaia Nord, prețurile au urcat de la 1.350 EUR/mp la 2.500 EUR/mp, marcând o creștere de aproximativ 85%. Cel mai mic ritm de creștere a fost înregistrat în cartierul Faleză Nord, unde prețurile au crescut cu 66,67%.

Case

Segmentul caselor din Constanța a generat creșteri semnificative ale prețurilor. În zona Central-Ultracentral, prețul mediu al unei case construite înainte de 2000 a crescut de la 950 EUR/mp la 1.750 EUR/mp, marcând o majorare de aproximativ 84% în 2024.

În cartierul Faleză Nord, prețul mediu a crescut de la 1.250 EUR/mp la 2.400 EUR/mp, reflectând o creștere de aproximativ 92%.

În cartierul Tomis Plus, prețurile au urcat de la 1.100 EUR/mp la 2.000 EUR/mp, reprezentând o creștere de aproximativ 82%.

Terenuri

Prețurile terenurilor în Constanța s-au majorat semnificativ în anumite zone. În zona Central-Ultracentral, prețul mediu pe metru pătrat a crescut de la 1.000 EUR la 2.230 EUR, marcând un procent de peste 120%. În contrast, în alte zone, precum Casa de Cultură-Tomis Plus, CET-Anda, și Poarta 6, prețurile au rămas constante. În aceste zone, prețul mediu a rămas la 210 EUR/mp, 110 EUR/mp, și 100 EUR/mp, respectiv, evidențiind o stabilitate a pieței în afara centrului orașului.

Spații comerciale și industriale

În Constanța, segmentul imobiliar al spațiilor comerciale și industriale a înregistrat creșteri mai moderate între 2017 și 2024 față de celelalte sectoare. Spațiile comerciale din zona Central-Ultracentral au ajuns de la 1.300 EUR/mp la 1.930 EUR/mp, marcând o creștere de aproximativ 49%.

În schimb, piața spațiilor industriale a cunoscut o creștere considerabilă, prețul ajungând la 900 EUR/mp în 2024, față de 500 EUR/mp în 2017, impulsionată de dezvoltarea infrastructurii și cererea crescută din sectorul logistic.

Evoluția chiriilor

Chiriile din Constanța au urcat cu aproximativ 65%, reflectând o cerere constantă pentru locuințe. Chiriile caselor au avut o creștere și mai mare, de 70%, indicând o popularitate crescută pentru acest tip de locuință. Chiriile pentru spațiile comerciale au crescut cu 55%.