spatii industriale Archives - Pagina 2 din 8

Stocul industrial modern al României a ajuns la 7,47 mil. mp la sfârșitul primului semestru din 2024. Oferta nouă de la începutul anului este de aproximativ 250.000 mp închiriabili, cu 12% mai mare comparativ cu aceeași perioadă din 2023. Privind mai în urmă, suprafața livrată în S1 este cu 35% mai mică decât oferta nouă livrată în S1 2022, un an de referință pentru piața industrială din România, dar cu 41% mai mare analizată față de S1 2019, ultimul an pre-pandemic.

Distribuția teritorială a stocului modern arată în mod clar că Bucureștiul este hot spot-ul logistic și industrial al țării, cu 48% din suprafața totală închiriabilă, urmat de vest / nord-vest cu 24%, în timp ce regiunea est / nord-est revendică doar 3%. Această distribuție este strâns legată de infrastructura deja dezvoltată, în timp ce livrările viitoare depind de lucrările de infrastructură în curs de dezvoltare. Mult-așteptata intrare deplină în spațiul Schengen ar trebui să sporească și mai mult atractivitatea țării pentru actorii din domeniul logisticii și chiar dacă o decizie privind ridicarea frontierelor terestre este așteptată în viitorul apropiat, o dată exactă nu este încă cunoscută.

Noile livrări au fost binevenite în toate regiunile de dezvoltare ale țării, dar, așa cum era de așteptat, marea majoritate, respectiv 62% din suprafața totală a fost dezvoltată în București și regiunile Vest / Nord-Vest. Ritmul lent, dar pe un trend ascendent al suprafeței totale inaugurate indică faptul că investitorii sunt încă foarte interesați să își extindă portofoliul cu noi zone și acoperire națională, atât timp cât există planuri de îmbunătățire a infrastructurii. Chiar și așa, dezvoltatorii ezită să înceapă construcția sau să livreze spații mari fără o cerere fermă.

Stocul industrial modern al Bucureștiului adună 3,58 mil. mp după livrarea a 81.900 mp în prima parte a anului 2024. Aproape jumătate din noua suprafață a fost primită în partea de nord, 32% în partea de vest și 19% în partea de sud a orașului. Până la sfârșitul anului se așteaptă ca alți 385.700 mp să fie adăugați stocului modern al României, luând în considerare proiectele care se puteau găsi în construcție la sfârșitul primei jumătăți a anului 2024. Conform așteptărilor, Bucureștiul și subpiețele Vest / Nord-Vest vor fi cei mai mari receptori ai viitoarei noi oferte, cu cote de 34% și 26%. Regiunile Sud, Est / Nord-Est și Centru revendică împreună restul de 50% din suprafața totală construită. De remarcat, totuși, că ultimele trei regiuni au ponderi egale sau mai mari de 10% din totalul livrărilor preconizate, ceea ce arată interesul dezvoltatorilor față de toate regiunile țării, în conformitate cu lucrările de infrastructură în curs sau planificate.

Rata de neocupare înregistrată la sfârșitul S1 2024 se situează la 5,6% la nivelul întregului stoc industrial și logistic modern al României, rată cu 0,6 pps mai mare comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut. Făcând un zoom pe regiunea industrială București, rata de neocupare este puțin mai mare, ajungând la 6,5%, cu 0,7 pps mai mare decât rata de neocupare la S1 2023. Fluctuațiile ușoare ale ratei de neocupare reflectă capacitatea palierilor piețelor de a ajusta dezvoltările speculative la activitatea de închiriere. Chiria globală se situează la 4,50 EUR mp/lună, aceeași valoare de la închiderea din 2023, dar cu 0,25 EUR mp/lună mai mare decât în S1 2023. De asemenea, chiria netă efectivă se menține de la începutul anului la 4,10 EUR mp/lună pentru o unitate standard de 5.000 mp. Până la sfârșitul anului, se preconizează o ușoară creștere a chiriei generale industriale și logistice.

Activitatea totală de închiriere (TLA) în prima jumătate a anului 2024 în România, totalizează 406.400 mp, mai mică cu 29% față de aceeași perioadă a anului 2023 și cu 16% față de suma din S1 2022. Dimensiunea medie a tranzacțiilor se situează în jurul valorii de 5.600 mp. Take-up (totalul tranzacțiilor excluzând reînnoirea / renegocierea) reprezintă 71% din TLA, iar restul de 29% este revendicat de tranzacțiile de reînnoire / renegociere. Ponderea dominantă a preluării în totalul activității de închiriere din S1 2024, coroborată cu datele istorice din S1 2023 și S1 2022, când preluarea a fost de 89% și 82% din TLA, confirmă interesul și nevoia chiriașilor de a ocupa spații logistice noi sau mai mari în întreaga țară.

Analizată pe subpiețe, activitatea totală de închiriere din S1 2024 s-a concentrat pe regiunile București și Vest / Nord-Vest, care au atras împreună 72% din suprafața închiriată. Chiar dacă au fost semnate contracte de închiriere în toate cele cinci regiuni industriale, partea de Sud a revendicat 16%, Centrul 10% și Est / Nord-Est 2%.

Luând în considerare domeniul de activitate al chiriașilor, logistica, sectorul automobilelor și comerțul cu amănuntul au fost principalii generatori ai cererii de spații logistice. În ceea ce privește scopul principal de utilizare a spațiului închiriat, aproape jumătate din suprafața închiriată (42%) a fost solicitată pentru logistică. Al doilea motiv pentru închirierea unui spațiu industrial este în scopuri de producție, care a atras un sfert din TLA H1. Solicitările pentru spații de producție au început să câștige ponderi mai mari în activitatea de închiriere începând cu 2023, indicând atractivitatea țării pentru producătorii locali și străini.„2024 se profilează nu neapărat ca un an al creșterilor excepționale în ceea ce privește dezvoltările sau activitatea de închiriere, ci ca un an al repoziționării pe piață, cu achiziții mari, schimbarea cotelor de piață și schimbarea scopului cererii, spațiile de producție generând cote mai mari în totalul activității de închiriere. Dinamismul anului vine din oportunitățile create de aceste mișcări și coroborate cu perspectiva intrării în totalitate în spațiul Schengen, acestea fiind premisele pe care se poate construi pentru atragerea de noi jucători pe piață”, Răzvan Iorgu Managing Director& Head ofIndustrial & Logistics, CBRE România.

Stocul spațiilor industriale și de logistică a depășit borna de 7 milioane mp, aproape 80% din suprafață fiind concentrată în 3 regiuni de dezvoltare – București – Ilfov, Vest, Sud – Muntenia. În 2023 au fost livrate proiecte noi totalizând 450.000 mp, reprezentând o scădere de 46% față de 2022, contracție care are la bază o activitate încetinită în ceea ce privește spațiile construite speculativ, potrivit datelor companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

Pentru acest an, dezvoltatorii au anunțat livrarea a peste 500.000 mp reprezentând parcuri logistice și industriale noi, cea mai mare suprafață fiind anunțată în București – Ilfov (180.000 mp), în zona de Vest (144.000 mp) și în Centru ( 105.000 mp).

Volumul spațiilor tranzacționate a trecut și în 2023 pragul de 1 milion mp, nivel în linie cu media ultimilor 3 ani, cu aproape 300.000 mp închiriați în ultimul trimestru din 2023. Față de 2022, volumul tranzacționat a scăzut cu 23%, pe fondul provocărilor legate de creșterea costurilor de finanțare, a yieldurilor și de dificultățile în asigurarea capitalului pentru dezvoltare.

Andrei Brînzea, partner Land and Industrial Agency Cushman & Wakefield Echinox: ”Companiile sunt încă prudente în ceea ce privește extinderea business-urilor, determinând implicit și o reducere a nevoii de spații noi. Mai mult decât atât, și atunci când vor să își extindă operațiunile logistice, timpul de luare a deciziilor este îndelungat, prelungind astfel procesul de finalizare a tranzacțiilor. Pe de altă parte, climatul actual creează noi oportunități, astfel că vom vedea consolidări de operațiuni în mai puține clădiri, dar mai mari, pentru a crește eficiența, reduce costurile și îmbunătăți procesele de livrare. Extinderea comerțului online și nevoia de a răspunde cât mai repede și eficient consumatorilor vor genera cereri pentru noi spații. Chiar dacă această creștere a volumului vânzărilor online a fost relativ modestă în 2023, previziunile indică o revenire a creșterii în următorii ani. În plus, rețelele de retail tradițional vor continua să fie active pe piața închirierilor, în vederea adaptării strategiilor privind comenzile online”.

În consecință, se anticipează că cererea de spații logistice în vederea eficientizării lanțurilor de aprovizionare a companiilor de retail va persista și în 2024. De asemenea, cererea de spații din partea companiilor de producție va continua să câștige teren pe fondul accentuării fenomenului ”nearshoring”, prin care companiile își relochează producția mai aproape de piețele de consum.

O schimbare structurală semnificativă care afectează toate categoriile de active imobiliare, inclusiv cele logistice, o reprezintă componenta de sustenabilitate, care a devenit o prioritate pentru chiriași. Această schimbare va determina o creștere a cererii pentru proiectele sustenabile.

Cererea nouă a continuat să fie principalul motor al pieței de închirieri, cumulând 66% (672.000 mp) din totalul închiriat. De remarcat însă că anul trecut a marcat o scădere a ponderii cererii nete, excluzând renegocierile contractelor existente față de 2022, când reprezenta 85% din volumul total.

București a fost ținta preferată pentru chiriași, cu 48% din suprafața închiriată în 2023, care împreună cu Timișoara (121.600 mp), al doilea cel mai mare hub logistic din țară, sunt singurele orașe unde cererea a depășit 100.000 mp. Brașov, Cluj, Ploiești, Sibiu și Pitești sunt alte locații unde companiile au închiriat spații. Operatorii de logistică și distribuție au fost cei mai activi pe piața închirierilor, cu 300.000 mp contractați, aceștia fiind urmați de companiile din domeniul automotive – 106.000 mp, cele de retail, e-commerce și FMCG cu 93.000 mp, și farma – 41.000 mp.

Chiriile de referință din București și din principalele destinații industriale și logistice din țară au crescut ușor la niveluri cuprinse între €4.30 – €4.70 /mp/lună în T4 2023, tendință ascendentă care se așteaptă să continue.

Dezvoltarea de proiecte pe baze speculative va continua să fie redusă, în parte ca urmare a abordării prudente a dezvoltatorilor, care doresc să prevină o supra ofertă pe piață pe fondul scăderii cererii nete.