Vrei să fii la curent cu ultimele noutăți?
Abonează-te la newsletter.

Cushman & Wakefield Echinox, unul dintre liderii globali în domeniul serviciilor imobiliare comerciale, a precizat că 15,2% din stocul total din București sunt neocupați, aproximativ jumătate de milion de metri pătrați de birouri, cea mai mare suprafață disponibilă fiind în clădirile din Pipera-Nord, Centru-Vest și Floreasca-Barbu Văcărescu.

Deși rata medie de neocupare ar putea fi diminuată prin investiții în modernizarea și aducerea la standardele actuale, inclusiv cele legate de ESG, ale clădirilor vechi, se pare că se menține discrepanța foarte mare între proiectele de clasa A și clasa B, reiese din datele companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox.

Jumătate din totalul spațiilor neocupate (aproximativ 250.000 metri pătrați) sunt în clădirile care au fost construite în urmă cu peste 15 ani, cele mai multe dintre acestea având nevoie de investiții de modernizare pentru a atrage clienți. Pe de altă parte, spațiile din clădirile dezvoltate la standardele de eficiență și de calitate pe care le impune piața actuală vor fi ocupate în perioada următoare, reducând astfel riscul de blocaj al pieței în condițiile diminuării accentuate a activității de dezvoltare pe termen mediu.

„Piața de birouri la nivel mondial trece printr-o perioadă de readaptare impusă de sistemul hybrid de lucru, provocări pe care le resimțim și în România și ne referim aici la gradul de utilizare al spațiilor închiriate, la redimensionarea acestora și la creșterea exigențelor chiriașilor când vine vorba de calitatea și mai ales performanța energetică a clădirilor de birouri. Revenirea angajaților în birouri va continua să fie o provocare, însă majoritatea companiilor și-au definitivat strategiile privind ocuparea spațiilor, astfel că ne așteptăm ca în perioada următoare să vedem mai multe mișcări în piață în sensul unor consolidări sau relocări.”,

a declarat Mădălina Cojocaru, partner Office Agency Cushman & Wakefield Echinox.

Potrivit raportului Bucharest Office Market 2022 lansat de compania Cushman & Wakefield Echinox, jumătate din stocul de spații de birouri din București are o vechime medie de peste 10 ani, iar aproape 15% este mai vechi de 15 ani. Însă, cele mai „tinere” zone de birouri sunt în Centru-Vest și Sud, cu o medie a vârstei de 7 ani, respectiv 9 ani.

Aproape 185.000 metri pătrați, respectiv 57% din suprafața de birouri tranzacționată în 2022 au reprezentat cerere netă (contracte noi, pre-lease-uri și relocările din stocul necompetitiv). Anul trecut, cererea netă a crescut cu peste 10%, ceea ce înseamnă că există interes pentru noi spații de birouri. Zonele care au atras cele mai multe cereri de spații de birouri în 2022 au fost Centru-Vest, Floreasca – Barbu Văcărescu, Centru, CBD și Dimitrie Pompeiu, iar comparativ în topul preferințelor chiriașilor din 2021 au fost Floreasca – Barbu Văcărescu, CBD, Dimitrie – Pompeiu și Expoziției.

Doar patru din cele 11 sub-piețe de birouri din București au beneficiat de proiecte noi anul trecut și urmează ca în acest an numărul acestora să se reducă la trei.

De asemenea, chiriile de referință au ajuns la 19,00-21,00 euro/mp/lună reprezentând o creștere pentru 2022, fiind cel mai înalt nivel din ultimii 14 ani pe fondul unui pipeline scăzut și al escaladării prețurilor.

Cu toate că, Bucureștiul rămâne una dintre cele mai ieftine capitale din Europa Centrală și de Est din punct de vedere al costului de închiriere a spațiilor de birouri, își păstrează astfel un avantaj competitiv în atragerea de noi companii.

În următoarele 12 luni este posibil ca trendul ascendent al chiriilor să continue, deoarece lipsa unei perspective în dezvoltarea de noi proiecte în 2023 și 2024 va favoriza creșterea costurilor de închiriere. Departamentul de birouri al Cushman & Wakefield Echinox a oferit consultanță în ultimii trei ani pentru tranzacții de închiriere a peste 140.000 de metri pătrați la nivel național.

Conform datelor companiei de consultanță imobiliară de top pe piața locală Cushman & Wakefield Echinox, dacă în urmă cu câțiva ani investitori erau interesați cu întâietate de sectorul rezidențial și ținteau achiziții de proprietăți „trofeu”, în momentul de față dorința acestora s-a reorientat către toate segmentele de piață – birouri, retail, industrial, hotelier, alocând bugete de la 2-3 milioane de euro pentru o proprietate, ce pot depăși și 10-15 milioane de euro, în funcție de produs.

Rezidențialele premium și de lux au reprezentat o perioadă lungă de timp, aproape singurul tip de plasament pe piața imobiliară, din cauza faptului că generau randamente ridicate, însă acestea s-au diminuat cu un ritm superior față de cel de majorare a chiriilor pe fondul creșterii prețurilor. Totodată, evoluția pieței a condus la apariția unor clase de active mai atractive pe partea de investiții prin prisma câștigurilor pe care le pot oferi.

„Această categorie de cumpărători de active imobiliare, pe care noi o numim private investors (investitori privați), acoperă un segment de piață pe care fondurile și investitorii instituționali au o expunere redusă, pentru că nu se încadrează în strategiile lor de achiziții. Astfel, fie că vorbim despre antreprenori care au lichidități disponibile din alte business-uri, fie de familii care investesc de mulți ani pe piața imobiliară, investitorii privați sunt extrem de activi și doar în ultimii trei ani au făcut achiziții care pot fi estimate la 200 milioane de euro.”,

a declarat Mihaela Pană, partner Residential Agency Cushman & Wakefield Echinox.

În general, acești investitori nu au nevoie de finanțare, deoarece dispun de lichidități și investesc în produse și în proiecte care generează imediat venituri. Spațiile comerciale sau diverse clădiri, amplasate în zone ultracentrale și centrale, pot fi modernizate sau aduse la standarde moderne prin investiții pentru a fi mai apoi închiriate ca birouri sau clădiri de birouri mai vechi. Investitorii privați fie acționează în nume propriu, fie se asociază în fonduri de investiții private pentru a cumpăra produse diverse care ulterior devin valoroase.

Piața locală oferă un număr mult mai mare de astfel de produse și care ar putea atrage acești investitori, comparativ cu numărul activelor disponibile la vânzare pentru investitori și fonduri instituționale, și de aceea credem că vom vedea în perioada următoare mai multe tranzacții, fapt care va contribui la lichidizarea pieței de investiții imobiliare în general. 

Portofoliul Cushman & Wakefield Echinox din Departamentul de Capital Markets conține atât proprietăți care îndeplinesc condițiile pentru a deveni o țintă atractivă pentru investitorii privați, precum și un număr din ce în ce mai ridicat de astfel de investitori în găsirea celor mai bune oportunități de plasare a capitalului.

„Am observat în timp o schimbare a focusului investitorilor privați, cererile acestora fiind tot mai diverse și având ca  strategie diversificarea portofoliilor imobiliare. Mai mult decât atât, doar în ultimii doi ani, compania noastră a oferit consultanță pentru tranzacții de aproape 50 de milioane de euro, cea mai mare dintre acestea având ca obiect un portofoliu de spații de retail în București, în valoare de circa 20 de milioane de euro.”,

a adăugat Mihaela Pană.