Este foarte clar că sustenabilitatea este direcția asumată pentru logistica imobiliară, care face trecerea la clădiri eficiente energetic și „verzi“ din punct de vedere al materialelor utilizate în construcție. De aceea, după sectorul de birouri și cel rezidențial, obținerea unei certificări sustenabile este principalul deziderat pentru dezvoltatorii logistici și industriali, o tendință actuală, însă care încă nu este împărtășită pe deplin de principalii beneficiari, chiriașii.
În afară de folosirea materialelor ce provin din surse regenerabile și reciclabile și de includerea de facilități și dotări ce urmăresc optimizarea consumului de resurse, care cu siguranță nu au fost implementate la clădirile de Clasă A construite recent, adică în urmă cu câțiva ani, toate construcțiile actuale premium beneficiază de reamenajări și dotări pentru a fi cât mai eficiente energetic. Potrivit lui Vlad Mustață, Associate, Industrial Agency în cadrul Colliers România, aproape toți dezvoltatorii folosesc iluminare de tip LED, cea mai în vogă tendință. Câțiva dintre aceștia construiesc cu izolații mai groase decât media, în ideea obținerii unei eficiențe termice mai bune decât norma. Toate halele de Clasă A, explică oficialul Colliers, sunt proiectate să asigure un confort termic de până la 10 OC, pe timp de iarnă, fără pornirea vreunei surse de căldură. „În aceste spații, căldura pleacă foarte rar, doar în cazul în care afară este foarte frig.“ În continuare se construiește cu standardul de minimum 10,5 m înălțime liberă, maximum 12 m. Ce depășește această înălțime are implicații din punct de vedere al autorizării ISU și, fiind vorba de cerințe suplimentare, costurile de construcție cresc. Dacă în sectorul logistic chiriașii preferă acest tip de spații înalte, în ceea ce privește partea de producție se preferă o depozitare la înălțime cât mai mică, și atunci apar modificări ale structurii halelor, investiții a căror amortizare, explică Vlad Mustață, se produce în timp prin economia adusă de facturile la utilități.
O altă tendință de sustenabilitate legată de segmentul logistic și industrial este cea referitoare la infrastructura dedicată mobilității verzi. Și nu vorbim de marile parcuri, ci de suprafețe mici, de 7.000-8.000 m2, unde lucrurile se mișcă și în această direcție. În plus, în ultimii ani, încă de la nivel de proiect, acoperișurile au fost construite pentru a suporta greutatea unor panouri fotovoltaice, capabile să genereze surplus de curent. Vorbim de marii dezvoltatori, și implicit de suprafețe foarte mari, însă momentan sunt puțini cei care au implementat astfel de soluții, deoarece, spune specialistul Colliers, este destul de greu să introduci energia în rețeaua publică. „Panourile devin din ce în ce mai ieftine și, probabil, în viitorul apropiat vom începe să vedem astfel de modificări ale depozitelor, fiind proiectate să suporte această extra-greutate.“
Nu în ultimul rând, chiar dacă pe segmentul de birouri și cel rezidențial astfel de standarde sunt aplicate de câțiva ani buni, infrastructura logistică se dezvoltă inclusiv în ceea ce privește stațiile de încărcare pentru vehicule electrice. Pe lângă marile proiecte – spre exemplu, CTP România are implementate astfel de stații în două dintre parcurile sale – investițiile de acest tip încep să apară inclusiv la nivelul suprafețelor mici, de 7.000-8.000 m2.
Piața rămâne dictată de preț
Despre planurile dezvoltatorilor în direcția sustenabilității, Rodica Târcavu, Partner Industrial Agency, Cushman & Wakefield Echinox, afirmă că implică resurse financiare destul de mari, dar trendul este unul real, având în vedere faptul că toți jucătorii sunt preocupați de îmbunătățirea standardelor de calitate ale construcțiilor și toate clădirile noi au diverse certificări energetice. Se pune astfel problema chiriilor, dacă se pot amortiza aceste investiții prin intermediul tarifelor de închiriere. Specialistul Cushman & Wakefield Echinox spune că rata poate crește cu până la 10% față de cea pentru depozitele care nu dețin astfel de certificări. „Se pune accent și pe izolații bune, cu vată minerală de minimum 12 cm grosime la pereți și 20 cm la acoperiș, pentru eficientizarea consumului de gaz și curent“, detaliază specialistul, care mai afirmă că orice fel de îmbunătățire adusă unei clădiri se va reflecta în costurile de management de proprietate și ale utilităților. „Intenția este de a avea clădiri funcționale pe termen lung, cu costuri operaționale cât mai mici.“
Nu înseamnă însă că piața imobiliară de logistică nu este în continuare condusă de criteriul prețului. Cel puțin asta observă Marian Orzu, Managing Partner Dunwell România. Practic, explică el, indiferent de investițiile în standardele de eficiență energetică și sustenabilitate, chiriașii pun pe primul loc costul chiriei, înaintea specificațiilor tehnice. Se întâmplă la spațiile pentru producție, unde contractele au o durată de minimum 7 ani. „Tot prețul conduce și în cazul depozitelor, unde termenele de închiriere sunt cuprinse între 3 și 5 ani, interesul clienților pentru investiții în eficiență energetică fiind unul doar declarativ.“
„Certificările au apărut în străinătate, acolo unde astfel de clădiri sustenabile sunt scutite de la plata unor taxe locale. Faptul că un spațiu logistic este verde sau nu pentru chiriaș nu prea contează, doar dacă vorbim de o companie care are trasată o direcție din partea grupului în acest sens. O firmă locală nu ar avea de ce să plătească mai mult, practic este un avantaj oferit gratuit de dezvoltator“, crede Vlad Mustață. Reprezentantul Colliers recunoaște faptul că cererea de spații logistice certificate „green“ este în creștere, dar nu neapărat doar în depozitare, ci per ansamblu. „Când vin și ne cer clădiri certificate BREEAM, firmele avansează în direcția aceasta pe toate liniile. Spre exemplu, dacă în ecuație apar mașini de flotă, atunci sunt obligați să aibă vehicule hibride sau un anumit procent să fie electrice. E un curent pe care îl vedem tot mai des în ultima vreme.“
Clienții trebuie să realizeze beneficiile aduse de sustenabilitate
Sustenabilitatea în segmentele de logistică și industrial nu reprezintă doar un trend, ci un beneficiu cuantificabil, afirmă Ana Dumitrache, Country Head CTP Invest. Văzut ca o tendință la început, cu potențial de îmbunătățire a imaginii, conceptul de sustenabilitate a devenit astăzi cuantificabil în privința costurilor și a valorii percepute de investitori, fiind un criteriu pentru evaluarea pozitivă a unei companii. În plus, acest tip de investiții aduce beneficii chiriașilor. „Ne-ar ajuta foarte mult ca și beneficiarii spațiilor să realizeze avantajele reale ale clădirilor noastre verzi și să fie dispuși să plătească un premium în chirie pentru un discount semnificativ în costul utilităților, discount ce compensează, iar uneori generează chiar surplus în bugetele clienților noștri față de acest premium.“ Șefa CTP Invest enumeră câteva sisteme implementate în parcurile companiei pentru a ajuta la reducerea costurilor operaționale, cum ar fi reutilizarea apelor uzate sau utilizarea apei de ploaie, ori panourile fotovoltaice amplasate pe acoperișurile depozitelor. Dintr-un total de 194 de clădiri certificate BREEAM în România, dezvoltatorul din Cehia deține 65, dintre care 13 au calificativul Excellent, restul Very Good, iar alte 11 clădiri se află în curs de certificare. La nivel de grup, compania are în portofoliu 292 de astfel de unități, în aproximativ 100 de locații diferite din șase țări.
Spre deosebire de mobilitatea electrică, acolo unde statul încurajează achizițiile verzi prin programe dedicate, investițiile în sustenabilitatea spațiilor logistice încă nu beneficiază de o asemenea susținere, dar, așa cum precizează Ana Dumitrache, „nici nu există piedici, iar costurile de construcție sunt încă la un nivel convenabil în România pentru a ne permite să nu facem niciun fel de compromis în privința specificațiilor tehnice și pentru a putea implementa cele mai moderne soluții pe care le avem la îndemână“. Pe măsură ce există interes din partea clienților, filiala locală a CTP va dezvolta infrastructura de stații electrice pentru încărcarea vehiculelor. La momentul actual, astfel de investiții au fost făcute în două dintre parcuri.
