CTP este primul dezvoltator imobiliar din România cu o centrala fotovoltaica pe acoperis deja functionala. Primele centrale au fost instalatate pe cladirile din CTPark Bucharest West, cel mai mare parc industrial din România, amplasat pe Autostrada A1 la km 23. Suprafata de acoperis utilizata este de peste 70.000 m2, pe opt cladiri, pentru beneficiul a peste 20 de chiriasi ai CTPark Bucharest West.
Spațiile industriale și logistice prevăzute cu sisteme fotovoltaice de producție a energiei electrice amplasate pe acoperiș sunt tot mai căutate, chiriașii fiind preocupați de reducerea amprentei de carbon. Pe lângă beneficiile legate de mediu (și implicit de imagine), companiile care activează în producție și care au un consum ridicat de energie sunt cu atât mai preocupate de a avea o sursă de electricitate in-house, pentru a-și ține sub control cheltuielile cu utilitățile, dar și operatorii din logistică ori retail văd în energia „verde” un real beneficiu. Potrivit unui studiu realizat recent de CBRE, mai mult de jumătate din depozitele și halele de producție moderne vor fi dotate cu panouri fotovoltaice până în 2030. Premisele de dezvoltare a acestui sector în România sunt foarte bune pe viitor, mai ales că 66% din stocul modern de spații industriale a fost dezvoltat după 2013. Este nevoie însă de o strategie clară la nivel de țară în ceea ce privește dezvoltarea producției de energie solară și, bineînțeles, de intervenția statului pentru ca infrastructura/rețeaua națională să fie adaptată dinamicii pieței.
Studiul CBRE privind impactul sistemelor fotovoltaice asupra spațiilor logistice arată că, în evaluarea acestora din urmă, caracteristicile ce țin de mediu sunt tot mai importante. Mai mult, sursa de alimentare cu energie este printre primele cinci criterii de selecție a clădirii pentru chiriașii industriali. Până la sfârșitul acestui deceniu, cei mai mulți dintre ei vor trebui să adopte programe ESG mai extinse, după ce ținta Uniunii Europene pentru 2030 privind energia regenerabilă a fost ridicată la un minimum de 42,5% din consumul final de energie.
Europa se îndreaptă spre o tranziție accelerată către energie regenerabilă, iar România va trebui să urmeze această tendință. Energia solară a câștigat teren și în România în ultimii ani și îndeplinește toate condițiile pentru o dezvoltare și mai accelerată, în contextul costurilor ridicate la energie din ultimul an și jumătate. De asemenea, există o serie de acte normative care impun construcția de clădiri cu performanțe energetice foarte ridicate, cu un consum aproape de zero.
„Există oportunitate pentru energia solară, ținând cont că este singurul tip de energie care poate fi produsă la fața locului, așa cum cere legislația actuală. Acești factori externi favorabili, printre care reducerea TVA și dinamica mai largă a întregului context, conduc la o cerere tot mai mare de sisteme fotovoltaice. Mai mult, panourile fotovoltaice au ajuns să fie incluse în negocierile de închiriere commercială. Chiriașii acordă tot mai des prioritate acestor sisteme, ce au devenit o cerință cheie”, a declarat Daniel Cateliu, director Industrial & Logistics Services, CBRE România.
În România, dezvoltatorii au răspuns nevoilor companiilor chiriașe. Drept urmare, noile proiecte de spații industriale și logistice includ acum, în ofertele standard, sisteme fotovoltaice. Între timp, și la nivelul proiectelor mai vechi sunt explorate modalități de finanțare pentru instalarea unor astfel de sisteme. Legislația actuală permite utilizarea sistemelor fotovoltaice pentru a acoperi consumul de energie electrică și chiar pentru a furniza energia în exces către rețea, transformând utilizatorii în prosumatori. Surplusul de energie poate fi stocat și utilizat în perioadele în care alimentarea directă nu este posibilă, datorită schemei de compensare pentru consumul de energie, în vigoare până în 2030. În esență, pe termen lung aceasta transformă rețeaua națională de energie într-o baterie. Toate aceste aspecte indică faptul că ne aflăm într-un moment oportun pentru instalarea și utilizarea de sisteme fotovoltaice.
România, printre țările cu cel mai mare potențial de energie solară din Europa
Piața de fotovoltaice a început să se dezvolte în România încă de acum 13 ani, astfel că în prezent sunt aproximativ 1,8 GW instalați la nivel național. Evoluția segmentului nu a fost însă una lină și lipsită de probleme, întrucât, după inaugurarea primelor proiecte de mică anvergură (comparativ cu ceea ce se implementa în Occident), a urmat o perioadă în care subvențiile au fost stopate atât pentru dezvoltarea parcurilor fotovoltaice, cât și pentru instalațiile de producție eoliene. Cum prețurile la energia electrică erau relativ mici și stabile, nu a fost presiune pe investiția în surse regenerabile, până la „explozia” tarifelor, din urmă cu un an și jumătate. Practic, izbucnirea războiului din Ucraina a scurtcircuitat toată Europa din punct de vedere electric, iar fotovoltaicele au revenit la modă, sub presiunea costurilor.
În acest context, CBRE a inițiat un parteneriat cu un mare dezvoltator de parcuri fotovoltaice pentru a veni în întâmpinarea cererilor primite de la proprietarii de terenuri ori de spații industriale. „Vedem multe achiziții speculative pe piață, întrucât, odată identificată această oportunitate de business, se încearcă securizarea de terenuri agricole, care să poată fi vândute ulterior la prețuri mult mai mari, pentru a fi transformate în parcuri fotovoltaice. Asistăm la adevărate proiecte maraton, dar și la achiziții care mai mult au blocat piața decât să îi permită să se dezvolte”, a explicat Daniel Cateliu.
Proiecte care totalizează 50 GW sunt acum în diferite stadii de dezvoltare la nivel național (elaborare documentație, obținerea autorizației de conectare la infrastructură – ATR etc.), în condițiile în care obiectivul strategic al României până în 2030 este de a avea o producție de 10 GW din parcurile fotovoltaice. Totul este însă doar scriptic: în realitate, în 2022 au fost instalați zero MW, iar anul acesta, până în august, aproximativ 300 MW.
Potrivit unui raport al SolarPower Europe, la nivelul Uniunii Europene au fost instalate anul trecut sisteme fotovoltaice cu o capacitate de 41,4 GW energie verde, cu 47% mai mult decât în 2021, ajungând la o capacitate totală de 208,9 GW. În timp ce Germania se află pe primul loc, cu o putere totală instalată de 68,5 GW la finalul anului trecut, România încă nu a intrat în top zece, cu cei doar 1,8 GW.
Obiectivele țării noastre privind energia solară pentru 2030 se situează la o treime din media UE în ceea ce privește capacitatea instalată pe cap de locuitor pentru aceeași perioadă de timp, respectiv 279 W față de 758 W. Asta în timp ce datele arată că potențialul de creștere pentru piața locală este unul uriaș, de top 3 în UE.
„România are unul dintre cele mai mari potențiale de energie solară din Europa”, cred reprezentanții CBRE. Pe o piață în creștere, cu un stoc modern în trimestrul al doilea al anului de 6,9 milioane m2, sectorul spațiilor logistice și industriale, unde astfel de capacități pot fi instalate pe acoperișuri, oferă multiple soluții logistice „verzi”.
Comisia Europeană a arătat, de altfel, în raportul său, că România și Ungaria nu manifestă prea mare deschidere pentru proiectele de fotovoltaice, dovadă și faptul că acestea sunt limitate la maximum 50 MW putere instalată. Cu alte cuvinte, investitorii mari, care dețin terenuri întinse, trebuie să le parceleze și birocrația este mai complicată.
Spațiile industriale noi au, de regulă, panouri fotovoltaice
Tot mai multe fabrici doresc să își acopere o parte din consum cu energia verde de producție proprie, aceasta venind și cu economii importante, ce țin de utilizarea directă a energiei produse chiar în locație. În contextul cererii primite din partea clienților, marii dezvoltatori construiesc spațiile industriale noi cu tehnologie modernă fotovoltaică.
Principalii trei mari dezvoltatori – WDP, CTP, P3 – care dețin o pondere de aproximativ 65% din piața industrială și de logistică, montează panouri fotovoltaice pe clădirile nou construite și sunt proiecte în derulare pentru a maximiza cât mai mult acest potențial. Trebuie făcută însă diferența între clădirile noi, care sunt prevăzute și construite din start cu sisteme de producere a energiei, și halele mai vechi, dintre care nu toate pot fi echipate cu panouri și pentru care trebuie făcută expertiză tehnică. De precizat că fotovoltaicele clasice au o greutate de 30-40 kg/m2 și nu toate acoperișurile și clădirile sunt proiectate pentru a susține aceste sarcini. În ultima vreme însă, tehnologia a progresat, astfel că sunt disponibile și panouri mai ușoare. Există inclusiv țigle pentru acoperiș care integrează fotovoltaicele pentru proiectele rezidențiale. Pe măsură ce gradul de penetrare a pieței crește, prețul se reduce ușor, apreciază Daniel Cateliu, astfel că amortizarea efortului investițional poate fi mai ușor de planificat.
În cifre, aproape 7 milioane m2 de spații industriale și de depozitare – cât este stocul disponibil la nivel național – s-ar putea traduce, de fapt, în 700 ha de acoperișuri. Dacă acestea ar fi acoperite integral de panouri fotovoltaice, am vorbi de o putere instalată de aproximativ 700 MW, echivalentul unui reactor de la Cernavodă.
În funcție de destinația parcurilor industriale (logistică, retail e-commerce, producție), montarea de panouri fotovoltaice pe toată suprafața construită ar genera o putere instalată mai mare decât necesarul locației, astfel că dimensiunea unei asemenea investiții trebuie bine analizată. „Nu trebuie omis faptul că, indiferent dacă vorbim despre clădiri noi sau vechi, proprietarii au făcut o serie de modernizări menite să scadă consumul de energie, cum ar fi iluminarea LED, echipamente de manipulat de generație nouă etc. Totuși, pe termen lung, nevoile ar putea crește, proporțional cu gradul de automatizare a operațiunilor, dar și din alte motive, care țin de fluxul și de complexitatea operațiunilor. Cel mai elocvent: încălzirea – care se face actualmente pe gaz – ar putea deveni electrică, pentru reducerea și mai mult a amprentei de carbon. Este clar că dezvoltatorii imobiliari vor deveni, mai devreme sau mai târziu, producători de energie electrică verde, o parte din aceasta urmând să fie dată în rețeaua publică. Și nu este niciun impediment din punct de vedere al business-ului, pentru că acoperișurile oricum nu produc nimic. Dimpotrivă, sunt chiar mai bine protejate de intemperiile vremii dacă se montează fotovoltaice.”
În general, în parcurile logistice, puterea instalată ar putea să deservească fără probleme stații de încărcare pentru vehicule comerciale grele. P3, spre exemplu, are două stații cu patru puncte de încărcare de mare putere (50 MW în total). Este adevărat că în cazul multor proiecte, în special rezidențiale, sistemele de încărcare nu pot deservi toți utilizatorii. Atât WDP, cât și CTP au strategii foarte bine conturate pentru instalarea fotovoltaicelor pe clădirile industriale din portofoliu, care sunt în dezvoltare. Dezvoltatorii investesc foarte mult pentru a aduce în discuțiile comerciale cu chiriașii soluții eficiente care să scadă consumul de energie electrică.
Investitori dedicați pentru tehnologia fotovoltaică
În paralel cu dezvoltatorii de parcuri logistice au apărut pe piață diverși jucători, fonduri de investiții mai mici sau mai mari, interesați strict să finanțeze construcția parcurilor fotovoltaice. Sumele sunt mari, așa că propunerea nu e deloc de neglijat. Practic, nu întotdeauna investiția în energie verde trebuie să aparțină dezvoltatorului imobiliar, acesta având posibilitatea să închirieze acoperișul special în acest scop, contra unei chirii lunare.
„Producția de energie nu face parte din linia principală de business a constructorilor de parcuri industriale, astfel că pentru aceștia poate fi mai atractiv să își închirieze separat acoperișul unui investitor interesat strict de producția fotovoltaică.”
Consumul de energie este mare pe timpul zilei, tocmai în perioada în care tehnologia fotovoltaică produce energie. Totuși, infrastructura publică trebuie adaptată, pentru a permite integrarea tuturor noilor producători și optimizarea utilizării energiei verzi. În prezent, prețurile la energie pe parcursul unei zile fluctuează destul de mult, ceea ce arată dezechilibrele din rețea. Clar, încă este suficient loc pentru investiții în acest domeniu, este de părere Daniel Cateliu, inclusiv în baterii și în depozite de stocare a surplusului de energie.
O altă soluție pentru a valorifica la maximum producția de energie solară este transformarea acesteia în hidrogen, prin electroliză, și folosirea sa drept combustibil. Nu în ultimul rând, se discută despre proiectul hidrocentralei de la Tarnița-Lăpușești, care va funcționa ca o baterie naturală și prin care se va putea regla producția și consumul de energie, prin pomparea apei între două lacuri de acumulare.
Aportul statului în proiectele de energie este vital, pentru a pregăti infrastructura nu atât pentru ce avem acum, ci mai ales pentru ce va fi în viitor. Din păcate, sectorul energetic nu este aproape deloc reglementat, nefiind valorificate multe terenuri, inclusiv foste platforme industriale rămase acum în paragină. În schimb, se pierd multe suprafețe agricole, cel mai ușor de adaptat pentru producția energetică.
România are toate premisele pentru a deveni un producător important de energie verde, ceea ce ar putea atrage numeroși investitori străini, interesați de o relocare la noi, pentru a beneficia de resurse de producție, dar și forță calificată de muncă la prețuri mai bune decât în vest.
Chiriile pentru depozitele „verzi” se păstrează (încă) în linia pieței
Deocamdată, prețul chiriilor pentru depozitele care își produc energia electrică prin panouri fotovoltaice se menține în linia generală a pieței. Tot mai mulți dezvoltatori vor fi tentați însă în perioada următoare să includă energia verde în prețul chiriei, apreciază Daniel Cateliu, sub forma unui cost. „Piața românească de real-estate este foarte competitivă, astfel că aceste plusuri în echiparea clădirilor vor face diferența în prețul chiriilor, mai ales că interesul/cererea din partea clienților începe să fie tot mai mare. Până la urmă, vorbim de prețul propriu-zis pentru închirierea spațiului plus costul utilităților, iar grație fotovoltaicelor acesta din urmă va fi redus semnificativ. Mai departe, clientul își va promova amprenta redusă de carbon, reușind să transpună prețul chiriei în propriile tarife.”
Este clar că suntem la început, dar numărul celor interesați de energia verde crește, iar beneficiile nu țin doar de protecția mediului, ci se văd efectiv în costurile lunare cu utilitățile, mai ales că pe perioada iernii acestea din urmă cresc exponențial. Și pentru proprietarii de clădiri mai vechi echiparea acestora cu panouri fotovoltaice reprezintă un beneficiu pe termen lung, care va fi prins în evaluarea clădirii în caz de vânzare.
Concret, fiind una dintre cele mai accesibile soluții în obținerea de energie verde pe segmentul industrial și logistic, datorită suprafețelor generoase ale acoperișurilor, sistemele fotovoltaice pot reduce dependența de rețeaua națională de electricitate cu până la 80%, compensând până la 95% din factura la electricitate a unei clădiri. Există, totodată, beneficii sociale, de mediu, de marketing și nu numai, de exemplu obținerea unei certificări de sustenabilitate (BREEAM, LEED etc.).
Se intră într-o zonă în care dezvoltatorii vor evita să pună pe piață spații dezvoltate în mod speculativ, ceea ce se traduce printr-o încetinire de creștere a stocului de spații industriale așa cum ne-am obișnuit în ultimii 3 ani. Vedem o încetinire a cererii venite dinspre piața de retail și e-commerce, în schimb vedem mai multe cereri pe zona de producție care migrează dinspre orașele mari către orașele secundare unde încă se mai găsește forța de muncă disponibilă.
Noile dezvoltări de infrastructură vor crea noi oportunități de investiții pentru dezvoltatorii de spații industriale și vor pune pe hartă noi fabrici în zonele care au fost ocolite până acum de companiile de producție din cauza lipsei infrastructurii rutiere.
