Dupa ce Nokia s-a stabilit la Cluj, toti marii dezvoltatori au achizitionat teren in zona, in asteptarea furnizorilor care urmau sa se stabileasca acolo. Acum, dupa ce producatorul finlandez s-a retras, speranta dezvoltarii industriale s-a mai diminuat, in ciuda faptului ca unitatea a fost preluata de producatorul italian de electrocasnice DeLonghi si ca pe langa acesta a mai aparut si Bosch. Pe de alta parte, Turda castiga teren pe segmentul productiei, iar investitori ca Graells&Llonch au achizitionat terenuri extinse in vederea dezvoltarii de parcuri industriale in regiune.
Totodata, parcurile Tetarom incurajeaza dezvoltarea Clujului ca centru de productie, oferind conditii avantajoase pentru companiile aflate in cautarea unor locatii bune.
Chiar daca exista o cerere de spatii in Cluj, chiriasii sunt in continuare reticenti si nu vor sa semneze contracte pe minimum cinci ani, motiv pentru care dezvoltatorii nu pot construi. Majoritatea contractelor se semneaza pe un an-doi, dupa care se renegociaza, pe termen lung fiind implicate doar companiile active pe segmentul productiei. "Din pacate, in momentul de fata, nimeni nu construieste speculativ. Au nevoie de o ancora. De exemplu, daca au un client pentru 5.000 m2, sunt sigura ca multi ar construi 10.000 m2, pentru ca tot s-ar apuca de proiect", a declarat Elisabeta Bosneag, senior consultant Industrial Division The Advisers/Knight Frank.
Pe langa celebrele parcuri Tetarom dezvoltate de Consiliul Judetean, in Cluj mai sunt prezenti si alti dezvoltatori consacrati, cum sunt spaniolii de la Nervia, care construiesc pentru inchiriere si detin un teren cu o suprafata de 238.000 m2. Tot in zona Clujului sunt prezenti si cei de la Coratim, cu 15.000 m2 construiti. De asemenea, dezvoltatorul HeliosPhoenix a achizitionat 70.000 m2 langa fosta fabrica Nokia in Jucu, in prezent preluata de DeLonghi, iar spaniolii de la Graells&Llonch sunt prezenti in zona Turdei cu un teren de 546.000 m2.
RH Property are, de asemenea, teren in apropierea proiectului Kaufland. In aceasta zona se mai gaseste si Parcul Industrial Reif, cu cladiri finalizate si posibilitatea de a construi la cerere. De asemenea, in Cluj mai este prezent si Transilvania Constructii, cu proiectul Transylvania Logistic Park, in apropiere de aeroport.
Operatorii logistici sunt prezenti in Cluj doar cu suprafete mici
Potrivit lui Marian Orzu, head of Industrial Department CBRE, in Cluj, foarte multi operatori logistici au doar suprafete mici pentru cross-docking. "Cat timp la Cluj a fost prezenta compania Nokia, cred ca operatorul cu cea mai mare suprafata a fost CEVA, cu aproximativ 10.000 m2, care opera in-house pentru producatorul finlandez", a declarat Marian Orzu.
Fosta fabrica Nokia s-a aflat atat in vizorul celor de la DeLonghi, cat si al producatorului Bosch, care a negociat timp de un an de zile pentru un teren de langa unitatea Nokia.
Odata cu preluarea fabricii Nokia de catre DeLonghi si intrarea Bosch in Cluj, si piata de logistica va fi atrasa catre aceasta regiune la scara mai mare, pentru operatiuni mai sofisticate. "Insa nu cred ca zona Clujului poate fi numita un pol logistic. Tetarom s-a dezvoltat tot pe segmentul de productie, iar in aceste parcuri, care au o pondere foarte insemnata, exista foarte putine activitati de depozitare si logistica", a mai spus reprezentantul CBRE. Si, potrivit Danei Bordei, senior broker Industrial CBRE, oportunitatile logistice care apar totusi sunt preluate de companiile locale de profil, de dimensiuni mici, care s-au dezvoltat in pas cu volumul si specificul cererii. Totusi, Gabriel Sfetcu, head of Industrial Cushman&Wakefield, este de parere ca in 2012 si 2013 "vom inregistra o crestere a dezvoltarilor industrial-logistice atat in mod speculativ, cum este cazul proiectului Graells&Llonch Industrial Park Turda, cat si la cerere. Cu siguranta in urma venirii celor de la DeLonghi si Bosch, cererea de spatii va creste", a declarat acesta. Totusi, Marian Orzu crede ca va mai dura ceva pana cand dezvoltarile, mai ales cele speculative, vor porni in Cluj. "Pentru un chirias care cauta un spatiu pe 7-10 ani, nu conteaza prea mult daca are spatiul disponibil acum sau daca acesta ar fi disponibil in 5-6 luni, in cazul in care ar fi interesati. Deci nu are rost ca dezvoltatorul sa construiasca speculativ daca nu stie exact care sunt specificatiile tehnice ale clientului", a declarat Catalin Prichici, consultant Industrial&Land The Advisers/Knight Frank, care a mai adaugat ca mai multi jucatori de pe segmentul retailului vor fi atrasi de Cluj, insa acestia isi vor dezvolta singuri spatiile.
Turda castiga teren
Pe de alta parte, zonele adiacente Clujului vor reprezenta o concurenta din ce in ce mai mare pentru oras in sine, pentru ca primariile acestora sunt dispuse sa ajute foarte mult companiile interesate sa se stabileasca acolo. "Asa s-a intamplat si cu proiectul Carrefour, pentru care a fost aleasa Deva in locul Clujului, pentru ca primaria de acolo a fost mult mai flexibila, i-a ajutat foarte mult, si au ajuns la o chirie foarte buna. In acest sens exista oarecum o competitie intre autoritatile din diferite regiuni, pentru ca pe termen lung au numai de castigat, prin atragerea de taxe, generarea de locuri de munca s.a.", a spus Elisabeta Bosneag, care a mai declarat ca pentru segmentul productiei o locatie foarte buna este si Campia Turzii, unde este disponibila foarte multa forta de munca. De asemenea, reprezentantul Cushman&Wakefield este de parere ca "Turda are avantajul de a fi situata la aproximativ 30 km de Cluj, langa nodul de autostrada. Astfel, distanta fata de clientii din Cluj este relativ mica, legatura cu restul tarii si Europa este asigurata si costurile cu forta calificata de munca sunt relativ reduse." Potrivit lui Gabriel Sfetcu, Graells&Llonch urmeaza sa livreze primele spatii dezvoltate speculativ pana la sfarsitul anului in Turda, aceasta zona urmand sa fie din ce in ce mai vizata de segmentele electrocasnicelor si automotive.
Pretul terenurilor in Cluj se situeaza la 10-25 euro/m2
Reprezentantul CBRE este de parere ca va mai trece ceva timp pana cand strategiile dezvoltatorilor care au achizitionat teren in apropiere de Nokia, in Jucu, in ton cu asteptarile generate de prezenta producatorului, vor da roade, chiar daca in zona au venit deja alti producatori. "Nu cred ca in urmatorii trei ani se va construi speculativ in Cluj", este de parere reprezentantul CBRE, care isi aminteste ca, dupa 2007-2008, multi dezvoltatori au cumparat teren in zona Jucu pe aceleasi considerente, cu pretul de 1-2 euro/m2, dupa care acesta s-a scumpit spectaculos. "In 2009, eu cautam pentru un client teren in zona respectiva si se vindea cu 80-100 de euro/m2, ceea ce nu este normal pentru o piata industriala", a mai spus Orzu.
De aceeasi parere este si Catalin Prichici, care spune ca, de fapt, "singura latura speculativa in Cluj a fost achizitia de teren. Cand vor aparea si clientii, vor incepe si dezvoltatorii sa construiasca." Se gasesc insa terenuri foarte bune la preturi "normale". "Sunt intr-o tranzactie de teren de 36 ha, cu un pret de 10 euro/m2. Deci, in mod normal, preturile terenurilor se situeaza intre 10 si 15 euro/m2, fiind mai aproape de valoarea de 15 euro/m2 daca exista PUZ pentru teren, titlu de parc industrial s.a.", a declarat Marian Orzu. Preturile terenurilor oferite de Tetarom se situeaza la un nivel mai mic, insa acestea sunt oferite prin concesionare, cu posibilitatea de a le achizitiona dupa realizarea a 25% din investitie.
Costul de constructie nu este foarte diferit de alte zone ale tarii. "Orice dezvoltator cu experienta si-a filtrat deja subcontractorii si si-a definit costurile. Pretul terenului nu mai reprezinta o piedica, iar daca acest pret nu sustine investitia, va fi cautat un alt teren, care sa satisfaca bugetele", a spus reprezentantul Cushman&Wakefield, care a mai declarat ca cererea va fi orientata mai mult spre spatiile de productie, dar vor fi cautate si cele logistice. Potrivit lui Marian Orzu, pretul de constructie in Cluj se situeaza la 300-350 de euro/m2pentru o hala standard.
Nivelul chiriilor e cam acelasi ca si in restul tarii
Din punct de vedere al chiriilor, piata din Cluj nu se diferentiaza fata de alte zone cu dezvoltari industriale. Astfel, chiriile prime se situeaza in jurul a 4 euro/m2, si se semneaza in aceeasi maniera intalnita si in Capitala, adica pentru suprafete de 10.000 m2, si scad pana la nivelul de 3,5-3,8 euro/m2, si chiar sub 3,5 euro/m2 in cazul contractelor incheiate pe o perioada mai extinsa.
