Revenirea e-commerce-ului și cererea tot mai mare din partea operatorilor logistici marchează relansarea sectorului industrial
După un început de an ezitant, piața spațiilor logistice din Germania a revenit pe un trend pozitiv în trimestrul al treilea din 2025, potrivit analizelor publicate de CBRE și BNP Paribas Real Estate.
Activitatea tranzacțională a crescut vizibil în ultimele luni, iar sentimentul general din piață s-a îmbunătățit, semnalând o stabilizare a cererii după un an 2024 marcat de incertitudini macroeconomice și investiționale.
CBRE și BNP Paribas confirmă accelerarea tranzacțiilor
Conform CBRE, în primele trei trimestre din 2025 s-au tranzacționat 3,88 milioane m² de spații logistice și industriale, în creștere cu 8,2% față de aceeași perioadă din 2024.
Metodologia CBRE include doar tranzacțiile cu suprafețe de peste 5.000 m² în afara celor cinci mari centre logistice metropolitane (Berlin, Hamburg, München, Frankfurt și Düsseldorf).
Într-un raport separat, BNP Paribas Real Estate estimează un volum național total de 4,3 milioane m², ceea ce echivalează cu o creștere de aproximativ 10% față de anul precedent.
După un trimestru I lent, piața s-a reactivat în T2 (1,5 milioane m²) și T3 (1,6 milioane m²), semn al unei redresări susținute.
„Deja din trimestrul al doilea observăm o activitate mai intensă și un moral mai bun al companiilor față de anul trecut. Cererea pentru contracte mari a crescut, iar e-commerce-ul își reia expansiunea logistică”, a explicat Christopher Raabe, Managing Director și Head of Logistics & Industrial la BNP Paribas Real Estate.
Operatorii logistici domină cererea
Potrivit CBRE, furnizorii de servicii logistice reprezintă 38% din volumul total tranzacționat, cu 9 puncte procentuale mai mult decât anul trecut.
Pe următoarele poziții se situează:
- companiile de producție – 28% (–8 pp),
- comerțul clasic și online – 26% (–4 pp).
„Observăm o revigorare a cererii venite dinspre operatorii logistici care lucrează pentru retaileri online. Este un semnal că piața se reașează după doi ani de ajustare”, afirmă Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics Leasing la CBRE Germania.
Și BNP Paribas confirmă tendința, raportând o pondere de 41% pentru operatorii logistici, care devin principalul motor al pieței.
În multe cazuri, acești furnizori administrează și fluxurile comercianților, motiv pentru care sectorul de retail direct are o contribuție mai modestă – doar circa 21% din totalul suprafețelor.
Companiile de producție industrială, foarte active în 2023–2024, s-au stabilizat la aproximativ 30%, revenind la un nivel mai apropiat de media istorică, dar păstrând o contribuție importantă la cererea totală.
Distribuție geografică: centrele tradiționale și regiunile emergente
Datele parțiale arată că marile aglomerări logistice – Renania de Nord–Westfalia, Bavaria și Saxonia Inferioară – continuă să concentreze majoritatea tranzacțiilor.
Totuși, se observă o creștere a activității și în regiunile estice, în special în jurul Leipzig și Magdeburg, unde costurile terenurilor și forței de muncă sunt mai competitive.
Cererea pentru proiecte build-to-suit (construcții personalizate pentru chiriași mari) rămâne ridicată, în timp ce oferta de spații speculative este încă limitată, menținând o presiune moderată asupra chiriilor.
Factori de susținere: e-commerce, relocări și lanțuri scurtate
Reluarea creșterii în segmentul e-commerce este principalul factor care susține revenirea pieței.
Companiile din comerțul online – inclusiv retaileri internaționali – și-au majorat cererea pentru depozite regionale și centre de fulfilment aproape de marile orașe, pentru a reduce timpii de livrare.
Totodată, restructurarea lanțurilor de aprovizionare și tendința de nearshoring a producției industriale au determinat investiții noi în centre logistice dedicate stocurilor intermediare și distribuției rapide în Europa Centrală.
După un prim semestru modest, piața germană a spațiilor logistice a revenit pe creștere în T3 2025, semnalând o redresare reală a cererii.
Motorul principal al pieței este activitatea operatorilor de logistică și transport, alimentată de relansarea comerțului online și de reorganizarea lanțurilor industriale.
Deși creșterea rămâne prudentă, echilibrul între logistică, producție și comerț se consolidează, iar piața intră într-o fază de stabilizare sănătoasă, care ar putea continua și în ultimele luni ale anului, mai ales dacă climatul macroeconomic german se va menține favorabil investițiilor logistice.
