„Legea Nordis”, recent adoptată de Camera Deputaților și trimisă spre promulgare, aduce schimbări majore privind responsabilitatea dezvoltatorilor imobiliari și protecția cumpărătorilor, oferindu-le garanții reale și reducând riscul pierderii avansurilor, sunt de părere specialiștii TPA România, companie de top în Europa Centrală și de Est, specializată în audit, contabilitate, consultanță fiscală și consultanță juridică.
În același timp, impune obligații mai stricte dezvoltatorilor imobiliari, care vor trebui să gestioneze capitalul mai atent și să suporte costuri administrative mai mari. Ca efect, specialiștii TPA România estimează o încetinire a lansării proiectelor și o creștere a prețurilor locuințelor, influențată și de recenta majorare a TVA-ului.
„Noua lege oferă cumpărătorilor cea mai robustă protecție de până acum. Din perspectiva acestora, este un pas înainte: claritate mai mare, garanții reale și mecanisme care diminuează riscul de pierdere a avansurilor. Pentru dezvoltatori însă, se anunță o perioadă de reașezare, în care capitalizarea devine esențială, proiectele se vor lansa mai greu, cash-flow-ul nu va mai putea fi susținut exclusiv din avansuri, iar costurile administrative vor crește semnificativ. Piața se va profesionaliza, dar se va și filtra. Pe de altă parte, volumul mai mare de documentații, controalele mai stricte, regulile noi privind folosirea banilor și capitalul care rămâne blocat mai mult timp în proiecte vor crește costurile de construire. Toate aceste schimbări pot duce, pe termen mediu, la o majorare a prețurilor locuințelor. La acestea se adaugă și recenta majorare a TVA pentru locuințe, ceea ce pune o presiune suplimentară asupra prețului final plătit de cumpărători.”, a detaliat Alexandra Cohuțiu, avocat în cadrul TPA România.
De asemenea, noua lege aduce o reformă amplă în piața imobiliară, vizând eliminarea problemelor precum promisiunile suprapuse pentru aceeași locuință, avansurile necorelate cu stadiul lucrărilor, utilizarea netransparentă a fondurilor și lipsa unor garanții reale pentru cumpărător în etapa de proiect.
Actul normativ clarifică rolul și obligațiile dezvoltatorilor, definindu-i explicit și stabilind responsabilități pe tot parcursul proiectului: obținerea avizelor, asigurarea calității proiectării și execuției, verificarea lucrărilor prin specialiști atestați, supravegherea șantierului, remedierea neconformităților, realizarea recepțiilor și întocmirea cărții tehnice a construcției.
„Este, fără îndoială, un set structurat de obligații menit să crească siguranța cumpărătorilor, să consolideze protecția acestora și să ridice standardele de calitate în construcții. Totuși, pentru mulți dezvoltatori mici – cei care lucrează cu echipe reduse și cash-flow limitat – aceste cerințe vor reprezenta o povară reală. Implementarea completă a tuturor obligațiilor va genera costuri suplimentare, durate mai lungi și o nevoie mai mare de capital disponibil.”, a adăugat Alexandra Cohuțiu.
Una dintre cele mai importante schimbări este introducerea unui sistem riguros pentru promisiunile de vânzare înainte de finalizarea imobilului: acestea pot fi semnate doar în formă autentică și numai după realizarea operațiunii de preapartamentare și deschiderea cărților funciare pentru toate viitoarele unități. Preapartamentarea implică realizarea documentației cadastrale și deschiderea anticipată a cărții funciare individuale pentru toate unitățile viitoare, cu mențiunea clară ca bunuri viitoare.
„Acest sistem diminuează riscul promisiunilor multiple și conferă cumpărătorului o protecție juridică reală. Pentru dezvoltatori însă, înseamnă că vânzarea nu mai poate începe în faze foarte incipiente. Fără preapartamentare (care va fi, cel mai probabil, o procedură costisitoare și relativ complexă), nu se poate încasa niciun avans, ceea ce va face mult mai dificilă finanțarea proiectelor din avansuri. Preapartamentarea și actualizarea cărților funciare reprezintă un mecanism tehnic coerent, dar provocator de implementat.”, explică avocatul TPA România.
Legea reglementează explicit convențiile de rezervare: acestea pot dura cel mult 60 de zile, fiind urmate de o promisiune autentică sau de contractul de vânzare-cumpărare și permit un avans de maximum 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute. Dacă documentele nu sunt semnate la timp din vina dezvoltatorului, acesta este obligat să restituie integral avansul în 30 de zile de la expirarea termenului.
Avansuri plafonate și conturi bancare dedicate: dispare flexibilitatea financiară
Totodată, legea limitează avansurile în funcție de stadiul real al lucrărilor – maximum 25% din preț pentru structura de rezistență și 20% pentru instalații – și impune depunerea acestora într-un cont bancar dedicat, folosit exclusiv pentru proiect și aprobat prin ștampila ”bun de plată” responsabilului/dirigintelui de șantier. Folosirea fondurilor în alte scopuri este interzisă și sancționată cu o amendă de 1% din cifra de afaceri aferentă anului anterior (dacă fapta nu constituie infracțiune).
„Aceasta este, fără îndoială, un mecanism concret de protecție pentru cumpărători, dar și o restricție semnificativă pentru dezvoltatori, care nu vor mai putea utiliza banii încasați pentru finanțarea altor etape sau altor proiecte. Fluxurile financiare vor trebui să fie mult mai transparente și mult mai planificate.”, a completat Alexandra Cohuțiu.
