Noua legislație simplifică unele proceduri, dar lasă loc unor interpretări diferite în privința parcelării și a calculului indicatorilor urbanistici. Pinwell avertizează că, în perioada de tranziție, incertitudinea poate întârzia tranzacțiile, crește costurile pentru investitori și determina amânarea unor proiecte noi. Pe termen lung, însă, reforma ar putea face piața mai predictibilă și mai puțin favorabilă investițiilor speculative.
Noul Cod al Urbanismului, reglementat prin Legea 169/2026 și intrat în vigoare pe 25 august, vine cu schimbări importante pentru piața imobiliară și pentru procesul de autorizație a construcțiilor. Reforma este considerată necesară de reprezentanții sectorului, într-un moment în care piața se confruntă deja cu o reducere a activității: autorizațiile pentru construcții rezidențiale au scăzut cu 9,6% în primul semestru, iar oferta de apartamente noi din București s-a redus cu 26%, potrivit unei analize Pinwell.
Problema este că noul cadru legislativ nu este lipsit de erori și contradicții. Potrivit reprezentanților Grupului imobiliar Pinwell, Gabriel Voicu și Victor Vremera, unele prevederi ale Codului se contrazic, iar aplicarea lor poate depinde de interpretarea administrației locale.
Aceeași parcelare poate urma proceduri diferite
Una dintre principalele neclarități identificate de Pinwell vizează parcelarea terenurilor. În forma actuală a Codului, operațiunea poate fi încadrată prin instrumente urbanistice diferite, care presupun proceduri și termene distincte.
Analiza companiei indică necorelări între articolele 216, 256 și 218. Astfel, în timp ce un articol definește parcelarea ca începând de la trei loturi și introduce necesitatea unui certificat pentru elaborarea unui plan urbanistic zonal, un altul formulează diferit pragul de la care este necesar planul zonal. În plus, o altă prevedere permite utilizarea proiectului urbanistic de detaliu pentru dezvoltări de până la 12 loturi de case.
În practică, aceste neclarități pot face ca dosare similare să fie soluționate diferit de la o primărie la alta, în funcție de interpretarea și practica fiecărei administrații locale.
„Dacă în urmă cu o săptămână, când un proprietar mă întreba cum arată procesul de vânzare pentru terenul lui, îi puteam da un termen și niște direcții clare. Acum, îi pot spune că răspunsul depinde de interpretarea primăriei, pentru că Noul Cod indică mai multe rute procedurale, unele dintre ele necesitând procese mult mai îndelungate decât altele. Iar această incertitudine încetinește orice tranzacție și, în timp, se reflectă și în preț.”, spune Victor Vremera, Co-CEO Pinwell.
O altă problemă semnalată de companie ține de modul în care este definit și calculat procentul de ocupare a terenului (POT). Potrivit analizei, formularea din noul Cod poate genera confuzii cu privire la elementele care intră în calculul acestui indicator.
Efectul poate ajunge direct în prețul terenurilor
Neclaritățile legislative nu afectează doar dezvoltatorii care pregătesc proiecte noi. Totodată, pot avea consecințe și asupra tranzacțiilor în derulare, atunci când cumpărătorul sau vânzătorul are nevoie de un certificat, de o documentație urbanistică ori de o autorizație.
În acest context, Pinwell consideră că efectele imediate ale noii legislații pot include întârzieri, blocaje și o creștere a costurilor asociate dezvoltării. În anumite cazuri, incertitudinea poate determina investitorii să amâne proiecte sau să își redirecționeze capitalul către active și piețe cu un nivel mai redus de risc.
Pe termen lung, însă, reprezentanții companiei consideră că reforma poate avea efecte pozitive asupra pieței.
„Noul Cod aduce acum niște îmbunătățiri pe care piața le aștepta de zece ani. Dacă ne uităm în perspectivă, vedem cum lucrurile se vor apropia de o normalitate care elimină dezvoltatorii și investitorii speculativi și lasă loc celor care au o strategie reală, făcând astfel din piața tranzacțiilor una mai sigură pentru toți jucătorii.”, spune Gabriel Voicu, Co-CEO Pinwell.
Riscul: fiecare primărie să aplice propriile reguli
Pentru reprezentanții Pinwell, principala miză în perioada următoare este ca prevederile contradictorii să fie clarificate rapid și să existe o practică administrativă unitară.
În lipsa unor clarificări, există riscul ca autoritățile locale să ajungă să interpreteze diferit aceleași prevederi, ceea ce ar anula, cel puțin parțial, unul dintre obiectivele reformei: simplificarea și predictibilitatea procesului de dezvoltare.
„În acest moment, ne putem aștepta la erori și la blocaje considerabile, mai ales că textul permite interpretări diferite. Astfel, dacă lucrurile rămân așa, vom ajunge, probabil, într-un punct în care fiecare primărie își construiește propria practică și ajungem să lucrăm cu tot atâtea interpretări câte autorități avem.”, explică Gabriel Voicu, Co-CEO Pinwell.
Astfel, piața imobiliară intră într-o perioadă de tranziție în care efectele Noului Cod al Urbanismului vor fi determinate nu doar de simplificările prevăzute de lege, ci și de modul în care autoritățile vor interpreta și aplica noile reguli.
Dacă neclaritățile vor fi corectate, reforma ar putea contribui în timp la o piață mai predictibilă, cu procese mai rapide și cu un risc mai redus pentru investitorii care dezvoltă proiecte pe termen lung. Până atunci, însă, incertitudinea legislativă poate însemna exact contrariul: tranzacții amânate, capital blocat și costuri care, în cele din urmă, pot ajunge în prețul proprietăților.
