Tema ce a deschis prima editie a ExpoTranzit a fost legata de oportunitatile de dezvoltare in judetul Cluj si zona Transilvania. Desi in ultimii ani Transilvania a inregistrat o crestere a nivelului de investitii straine in special in domeniile imobiliar si industrial, spatiile de acest gen din zona sunt foarte putine. Motiv pentru care Helios Phoenix are in vedere construirea de spatii logistice de clasa A la Jucu, iar cel mai cunoscut proiect industrial de aici, Tetarom, are deja in vedere construirea celei de a cincea faze, dupa celelalte patru care s-au bucurat de succes. Si daca unii inchiriaza, firme precum Routier European Transport au decis sa-si deserveasca clientii din depozitul propriu de la Cluj, pe care are deja in vedere sa il extinda.
Dezvoltatorii activi in Transilvania sunt WDP, Helios Phoenix, Nervia, CTP si o serie de alte firme care si-au dezvoltat spatii industrial-logistice proprii. WDP dezvolta spatii dedicate industriei si logisticii la Brasov si Sibiu, CTP la Turda si Apahida, Nervia tot la Apahida, iar Helios Phoenix la Brasov si anul acesta intentioneaza sa porneasca un proiect similar la Jucu.
Gabriel Sfetcu, partener GS Capital, a explicat ca orasele ce au cunoscut dezvoltari industriale in ultimii ani pe partea de productie sunt Cluj-Napoca, Sibiu, Brasov, Deva, Targu Mures si Sebes, unde de curand a fost inaugurata noua fabrica Daimler Benz ce produce cutii automate de viteze pentru Mercedes-Benz.
Pe partea de logistica, dezvoltarile sunt mai slabe, potrivit lui Sfetcu, acestea putand fi gasite la Brasov, Sibiu si mai putin la Cluj-Napoca. Aceste dezvoltari s-au concentrat in jurul Clujului si sunt atat cele sustinute de statul roman prin facilitati acordate de autoritatile locale investitorilor, cat si cele construite de investitori privati.
In Turda exista CTP Park, cu un proiect de spatii de productie de 3.500 m2. Turda Industrial Park este un teren pe care inca nu se dezvolta nimic. Iar Nervia in Apahida are un proiect demarat in urma cu opt ani unde dezvolta atat spatii de productie, cat si logistice.
Tetarom detine suprematia la Cluj
Suprematia spatiilor industriale la Cluj este detinuta de cele patru parcuri Tetarom. Catalin Tuluc, vicepresedintele Consiliului Judetean Cluj, a explicat ca administratorul acestor parcuri construite in urma cu circa 14 ani este judetul Cluj.
Parcul industrial Tetarom I cuprinde o hala multifunctionala, cu spatii de birouri si de productie. Aici se gaseste si sediul Tetarom SA, un centru de informare si comunicatii, o sala de conferinta, un spatiu expozitional, o sala de protocol, spatii polivalente si anexe. Tot aici se afla si Incubatorul de afaceri ce functioneaza ca spatiu pentru birouri, care sunt si vor fi inchiriate firmelor nou infiintate din domeniul IT&C si care, dupa o perioada de crestere economica – maximum trei ani – vor parasi incubatorul pentru a face loc altora aflate la inceput.
Tetarom II are o suprafata totala de 12 ha, din care 11 ha fac obiectul unui contract de asociere in participatiune cu Emerson, reprezentantul in Romania al Emerson Electric. Aici, compania deja construieste sase cladiri: una administrativa, patru hale industriale si un centru de cercetare in domeniul ingineriei. Valoarea investitiilor Emerson, conform contractului, se ridica la peste 75 de milioane de euro.
Tetarom III este in prezent ocupat de Bosch si Delonghi si are o suprafata de 140 ha.
Cel mai nou proiect este Tetarom IV, parc dezvoltat prin fonduri europene pe o suprafata de 85 ha, dintre care 70 ha sunt destinate constructiilor si infrastructurii efective cu caracter logistic. Cei care doresc sa opteze pentru aceste parcuri pot beneficia de un pret competitiv pentru inchirierea terenului: 0,6 euro/m2/an + TVA. In plus, autoritatile locale pot acorda ajutoare la impozitele locale pentru cladirile localizate aici. Cu alte cuvinte, chiriasii pot obtine o cota de impozit de 0,25%/an comparativ cu ceilalti detinatori de imobile, care datoreaza 1%. Alte facilitati ar fi ajutoarele guvernamentale de stat pentru care pot opta cei ce isi desfasoara activitatea intr-un parc industrial sau schemele de ajutor pe care le pot obtine de la autoritatile locale.
Urmeaza Tetarom V
Deja au fost demarate discutiile pentru dezvoltarea celui de-al cincilea parc Tetarom in zona de vest, care este neacoperita in prezent. In paralel a inceput si dezvoltarea aeroportului, printr-un proiect intermodal ce prevede un terminal cargo, dar si dezvoltarea infrastructurii secundare, respectiv a pistelor. Cei care decid sa vina aici nu pot beneficia de facilitatile unui parc industrial, deoarece aeroportul nu are titlul de parc industrial. Raman posibilitatile de apel la ajutorul de stat guvernamental sau la schemele de minimis acordate de primarii. Dar, in masura in care acest terminal va fi construit de Consiliul Judetean prin intermediul aeroportului, categoriile de operatori care pot accesa aici vor fi clarificate atunci cand si infrastructura va fi gata construita. „Ceea ce putem oferi acum investitorilor care vor sa vina la Cluj sunt solutii in Tetarom IV, un concept deja implementat si care se poate dezvolta.“
Routier a optat pentru depozit propriu
Routier European Transport (RET) este una dintre companiile de transport si logistica ce au decis sa investeasca intr-un spatiu propriu de logistica la Cluj, de 2.500 m2, folosit acum in proprotie de 100%, astfel ca deja exista planuri pentru extindere. Construirea depozitului s-a realizat cu un credit bancar pe 10 ani, iar acesta este folosit atat pentru depozitare, cat si pentru activitati de cross dock. Pentru activitatea din tara, compania colaboreaza cu KLG Europe.
Rares Retegan, directorul RET, a explicat ca zona Clujului este un consumator important al tarii, dar si un oras cu potential important de productie.
Initial, compania a inchiriat un spatiu de 400 m2 in Parcul Logistic Transilvania, care a crescut la 1.800 m2, iar pasul urmator a fost constructia unui spatiu propriu ce ii ofera avantajele unui mai bun control, deoarece birourile companiei se afla in acelasi loc. „Clujul nu are prea multe depozite de clasa A disponibile pentru inchiriere. In plus, cele mai multe nu sunt dotate cu rampe, astfel ca nu permit incarcarea camioanelor decat pe lateral.“
In vest predomina producatorii
Reprezentantul CBRE a explicat ca, daca cele mai multe spatii industriale din zona Capitalei sunt ocupate aproape in proportie de 100% de companiile de logistica si 3PL, in vest, precum la Cluj si Timis, unde autoritatile locale au oferit foarte mult suport, cei mai multi clienti sunt producatorii auto sau de electrocasnice, care se bazeaza pe activitatea de 3PL. Acesta a explicat ca aici, la o cladire standard, un contract de inchiriere incepe de la trei ani, iar pentru proiecte Greenfield construite la cerere, si pentru logistica, si pentru productie, discutam de un minimum de sapte sau chiar zece ani, in functie de cerintele suplimentare ale viitorului chirias. „Dezvoltatorii de aici sunt prezenti si in majoritatea hub-urilor industriale din tara, cu aceeasi practica peste tot. Deoarece pretul constructiilor si al terenurilor este aproape acelasi in toata tara, nici chiriile nu difera. Pretul de inchiriere pentru un depozit clasa A standard este de 3,8-4 euro/m2, la care se adauga taxa de servicii.“
Deoarece in ultimii ani disponibilitatea de spatii a fost foarte mica, potrivit lui Mihai Escu, foarte multi dezvoltatori si-au manifestat interesul de a construi speculativ. Construirea unei cladiri de la zero dureaza cel putin noua luni, in functie de situatia terenului, de timpul in care faci negocierile etc.
Helios construieste speculativ
Helios Phoenix are in prezent proiecte in dezvoltare la Brasov si Timisoara. In 2011, investitorul a dezvoltat Domnesti Logistic Park, a continuat cu Mercury Logistic Park din Bolintin, Innovations in Clinceni si Otopeni Business Park. Printre chiriasi se numara TTS Electronics, AMSC la Timisoara si KLG Europe. La Brasov, Helios are planificate doua extinderi de cate 10.000 m2 pentru cei doi clienti existenti (Rolem si Terwa), dar si noi unitati, pentru noi chiriasi.
O alta dezvoltare a Helios Phoenix va avea loc la Jucu, unde proiectul prevede trei faze pe aproximativ 43.000 m2, iar prima faza, de aproximativ 13.000 m2, va demara anul acesta. Compania mai detine terenuri la Agigea si aproape de Bucuresti (dar si proiecte in Popesti Leordeni si Bolintin) si mai are intentii de achizitie la Bacau si Craiova. „Cred ca un astfel de proiect in zona Clujului va ajunge sa fie ocupat chiar inainte de a fi finalizat, deoarece spatiile disponibile aici sunt foarte putine“, a spus Florin Popescu, director de dezvoltare Helios Phoenix.
Potrivit acestuia, demararea unui nou proiect trebuie sa aiba in spate cereri pe termen lung. „Abia din acel moment noi putem sa ne gandim la faza de finantare a constructiei. Pentru demararea unui nou proiect intr-o zona verde este nevoie de un contract pe circa 10 ani, cu posibilitate de inchidere la sapte ani, in functie de negocierea cu chiriasul. Din momentul depunerii cererii de catre un chirias, in cazul in care este nevoie de o constructie noua, termenul de livrare este de 6-7 luni, deoarece exista niste faze obligatorii de parcurs.“
Potrivit lui Florin Popescu, la Helios exista un raport intre nivelul chiriei si rata contractului de inchiriere. In functie de durata contractului, se pot oferi unele facilitati la inchiriere, cum ar fi cateva luni de gratuitate la chirie sau chiar contributie financiara la amenajarea interioara dupa dorintele chiriasului, astfel ca intreaga valoare a contractului poate suferi modificari. Helios Pheonix nu ofera spre inchiriere decat spatii de clasa A, acestea fiind mult mai usor de administrat si oferind si avantajul de a fideliza clientii prin faptul ca le dau posibilitatea de a-si mentine corespunzator echipamentele de lucru si facilitatile de exploatare si garanteaza o desfasurare a activitatii zilnice la standarde operationale inalte.
