2018 a fost un an bun pentru piata spatiilor industriale, poate cel mai bun din istorie, un an al maturizarii, atat prin prisma cererii, cat si a ofertei. Dezvoltarile au fost concentrate pe o serie de orase cu potential si acces facil la reteaua rutiera, fapt ce faciliteaza transportul si distributia marfurilor intr un timp mai scurt si la costuri reduse. In plus, accesul facil este un plus si pentru angajati, mai ales prin prisma crizei de personal care afecteaza toate domeniile.
Stocul spatiilor industriale si logistice din Romania s-a apropiat, anul trecut, de pragul de patru milioane de metri patrati, potrivit estimarilor JLL Romania, iar 90% din aceasta suprafata este concentrata in Bucuresti, Timisoara, Cluj Napoca, Pitesti, Ploiesti, Sibiu si Arad, orase ce ofera conexiune rapida la reteaua rutiera.
Alte orase in care au fost dezvoltate parcuri logistice moderne, dar care nu beneficiaza de acces direct la artere rutiere de mare viteza, sunt Iasi, Ramnicu Valcea, Braila sau Roman, localitati in care proiectele sunt de cele mai multe ori punctuale, fiind realizate la cererea expresa a unui ocupant. Capitala dispune la ora actuala de un stoc de peste 1.600.000 m2 de spatii de depozitare, intrunind circa 48% in stocul total, fiind urmata de Timisoara (440.000 m2), Cluj Napoca (254.000 m2), Ploiesti (240.000 m2) si Pitesti (240.000 m2), potrivit raportului Cushman & Wakefield Echinox.
T3 2018 s-a remarcat printr o dinamicitate crescuta, cu cereri mai mari din partea companiilor de implicate in diferite proiecte si licitatii. Perspectivele sunt atractive si pentru 2018, „un an al retailerilor si distribuitorilor care s-au consolidat sau au efectuat mutari de anvergura, estimand ca si in 2019 vom asista la tranzactii importante pe acest segment“, a punctat Rodica Tarcavu, industrial agency, Cushman & Wakefield Echinox.
Nivelul chiriilor a continuat sa se se mentina stabil, depozitele de clasa A fiind tranzactionate cu valori de la 3 pana la peste 4 euro/m2/luna in functie de zona, specificatii tehnice sau suprafata tranzactionata.
Ca dimensiune, Romania este a doua tara in Europa Centrala si de Est (a noua din UE28), dar disponibilitatea spatiilor industriale este inca sub media zonei, situandu se la 195 m2/1.000 de locuitori. Comisia Europeana a estimat pentru tara noastra o crestere a PIB de 3,8%, in usoara scadere fata de estimarile din T1 2018, iar asta ar putea duce la cresterea consumului, ceea ce va atrage de la sine dezvoltarea de noi spatii si implicit disponibilitatea per locuitor.
Sectorul logistic prinde viteza
Pentru finalul anului trecut erau estimate pentru finalizare spatii de clasa A de 400.000 m2. Peste 60% din totalul preluarilor au venit din partea operatorilor logistici, iar Bucurestiul a totalizat 53% din cererea totala. Capitala a fost urmata de Timisoara si Pitesti, conform JLL.
In Romania exista in jur de 75 de parcuri industriale, iar cele mai extinse suprafete sunt detinute de investiori privati, cu capital strain in majoritatea cazurilor. Insa exista judete precum Cluj, Bihor, Sibiu sau Timis care au observat potentialul unui proiect industrial si au decis sa investeasca la nivel local pentru a atrage companiile de productie, logistice etc.
Cu o istorie de 17 ani, Tetarom este cel mai mare parc industrial din Romania cu peste 3.980.000 m2 de teren. In momementul de fata, Tetarom administreaza cinci parcuri industriale (trei operationale si doua in constructie), acest hub atragand investitii de peste 600 de milioane de euro.
Agentia de Dezvoltare Locala Oradea este o alta companie publica al carei investitor, Municipalitatea Oradea, a ales sa urmeze aceasta strategie a investitiilor intr o platforma industriala.
Dezvoltatorii straini fac jocurile pe piata spatiilor de clasa A
Insa principalii jucatori de pe piata sunt investitorii straini. Conform datelor Dunwell, CTP detine 770.000 m2 spatii de clasa A in zece orase ca Bucuresti, Cluj Napoca, Arad, Sibiu etc. Doar pentru CTPark Bucharest West era estimat sa ajunga la o disponibilitate a spatiilor de 400.000 m2 pana la finalul anului trecut. CTPark Bucharest West este gandit pentru a deveni cel mai mare parc industrial si logistic din Europa de Est, cu o suprafata construita ce va ajunge la un milion de metri patrati in urmatorii ani. CTP a finalizat si livrat recent doua cladiri cu o suprafata totala de peste 100.000 m2 in CTPark Bucharest West, pentru mai multi clienti existenti, dintre care majoritatea activeaza in domeniul logistic. CTP Invest Bucharest a incheiat 2017, conform Ministerului Finantelor Publice, cu o valoare a activelor totale de peste 100 de milioane de euro si o valoare similara a veniturilor.
Dezvoltatorul belgian de spatii logistice WDP a investit anul trecut 75 de milioane de euro in patru noi proprietati, achizitionand o suprafata de aproximativ 130.000 m2, atat proiecte noi, cat si achizitii pentru clienti. Dupa infuzia de capital in piata industriala locala, investitiile cumulate ale dezvoltatorului belgian au atins 450 de milioane de euro.
In prima jumatate a anului trecut, WDP a livrat spatii pre inchiriate cu o suprafata totala de 107.100 m2, din care 60% in Romania, ajungand astfel la un total de 400.000 m2 de spatii disponibile in tara noastra, potrivit Dunwell.
Pe langa spatiile deja livrate, calendarul WDP prevedea pentru anul trecut livrarea a inca 108.100 m2 de depozite, al caror buget total de investitie este de 62 de milioane de euro.
WDP a punctat anul trecut si doua achizitii la Timisoara si Cluj Napoca de la Dunca Expeditii si CTPark Cluj, investitii estimate la 21, respectiv 22 de milioane de euro. Alte doua noi spatii vor fi livrate in 2019: 2.500 m2 pentru Kitchen Shop la Bucuresti si 4.000 m2 pentru Aeronamic Eastern Europe la Sibiu.
Dezvoltatorul va mai construi la Timisoara un depozit de 37.000 m2, unde principalul chirias va fi Procter & Gamble, si un spatiu de 20.000 m2 la Brasov va fi construit pentru Flanco.
La finalul lui iunie 2018, valoarea totala a proprietatilor detinute de belgieni in Romania a fost estimata la 231,5 milioane de euro. Conform datelor MF pentru 2017, valoarea activelor totale WDP se ridica la circa 263 de milioane de euro, in crestere fata de 2016 (160 de milioane de euro). Aceasta crestere se datoreaza si numarului de proiecte finalizate. Astfel, daca in 2017 compania avea 11 proiecte cu o suprafata inchiriabila de aproape 95.000 m2, anul trecut numarul proiectelor a crescut la 19, iar suprafata inchiriabila, la 434.000 m2. In plus, compania si a majorat si portofoliul de teren: de la 1.190.000 m2 in 2017, la 3.240.000 m2 anul trecut.
Cei doi dezvoltatori (CTP si WDP) si au adjudecat primele cinci tranzactii ale anului trecut.
P3, achizitie strategica in nord vestul capitalei
P3 Parks intentioneaza sa mareasca pasul de dezvoltare. Cresterea consumului domestic va ramane motorul ce va genera cererea crescuta si pentru 2019 pentru piata de logistica, ce mai poate oferi suficient loc pentru dezvoltari pentru a atinge nivelul altor state din zona aceasta a Europei. P3 detine in momentul de fata 372.000 m2 in cele 14 depozite din P3 Bucuresti Park, cu posibilitate de a extinde cu inca 500.000 m2 in urmatorii doi ani. Doua dintre depozite au fost finalizate la inceputul lui 2018. In functie de directia discutiilor cu potentiali ocupanti, dezvoltatorul este dispus sa investeasca in 100.000 m2 de depozite noi in parcul din vestul Capitalei. In primele trei trimestre ale lui 2018 au fost semnate contracte noi si extinderi de pana la 35.000 m2. Agricover si Banafruit sunt doi clienti care au intrat in parc in 2018.
In 2019, P3 intentioneaza sa se extinda atat in Bucuresti, cat si in alte zone mai centrale ale tarii, dar si catre vest. Centrul gravitational al ofertei de spatii logistice ramane din punctul de vedere al P3 capitala. Pentru ca in zona de vest a capitalei infrastructura a atins o limita sensibila, P3 Logistic Parks a achizitionat un teren de 16 ha in Dragomiresti Vale, o locatie prime pentru activitatea la periferia de nord vest a Bucurestiului. Compania intentioneaza sa dezvolte pe acest teren un nou parc logistic de 80.000 m2, care se va numi P3 Bucharest NW Ring Road. Noul parc va avea acces imediat la centura existenta a Bucurestiului si permite conexiune facila cu toate partile capitalei, precum si cu autostrazile A1 si A3.
„Este al cincilea parc nou pe care il adaugam la portofoliul nostru pan european in 2018”, a spus Ian Worboys, CEO P3. „Romania ramane o piata strategica pentru P3. Credem ca tara are un potential de crestere ridicat. Portofoliul nostru local a cunoscut o performanta remarcabila in ultimii trei ani, crescand de la 215.000 m2 de depozite in 2015 la peste 380.000 m2 in 2018. Prin aceasta noua achizitie ne reafirmam angajamentul pe termen lung fata de piata din Romania. Obiectivul nostru este de a continua expansiunea businessului local intr o maniera sustenabila.”
„Aceasta achizitie este un nou pas in realizarea strategiei noastre de extindere a prezentei P3 pe piata din Romania prin noi locatii atat in Bucuresti, cat si in alte parti ale tarii. Suntem entuziasmati sa incepem acest nou capitol al dezvoltarii P3 in Romania si intentionam sa demaram constructia primului depozit din acest nou parc, primul nostru proiect in afara parcului P3 Bucharest, in a doua parte a lui 2019“, a adaugat Sinziana Pardhan, director general P3 in Romania.
Un alt jucator prezent de zece ani pe piata spatiilor industriale este Alinso Group, dezvoltatorul Ploiesti West Park. Parcul dispune de 300 ha dedicate facilitatilor build to suit pentru logistica, depozitare si productie. Parcul are in momentul de fata 62 de ocupanti, din care 72% chiriasi.
Dezvoltatorul a incheiat anul trecut cu active totale de 34,88 de milioane de euro, in scadere fata de 2016, an in care a avut o valoarea totala de 61,43 de milioane de euro, conform MF. Veniturile inregistrate de Alinso Group in 2017 s-au situat in jurul valorii de 27,03 milioane de euro, in crestere fata de anul precedent (17,48 de milioane).
In 2017, dezvoltatorul a reusit sa si echilibreze balanta creante datorii, inchizand o parte din datoriile pe care le avea, ajungand de la 39 de milioane de euro la putin peste un milion de euro.
Logicor, compania care administreaza activele logistice pe care americanii de la Blackstone le au preluat de la Immofinanz, vede un potential ridicat in piata din Romania, unde prin achizitii de terenuri si dezvoltari preluate a ajuns la un milion de metri patrati. Potrivit Dunwell, compania detine 140.000 m2 de spatii logistice
Transilvania Constructii, singura prezenta romaneasca pe piata spatiilor de peste 100.000 m2
Transilvania Constructii, dezvoltatorul TRC Park, are un portofoliul de 150.000 m2 de spatii inchiriabile. TRC Park dispune de cladiri de clasa A. Cel mai nou proiect in curs de dezvoltare este TRC Park Bacau, localizat in centrul regiunii Bacau, care se intinde pe o suprafata de opt hectare. Dezvoltarea primei etape a acestui proiect va incepe in martie 2019 si cuprinde o suprafata de 10.000 m2. Finalizarea acestei etape este estimata pentru T3 2019. Din cadrul retelei mai face parte si TRC Transilvania, prima dezvoltare localizata in Cluj Napoca, care este ocupata 100%. Al doilea proiect, TRC Park Cluj, este de asemenea ocupat in proportie de 100%. Pentru prima parte a lui 2019 este prevazuta inceperea celei de a doua etape a TRC Cluj, cu o suprafata de 20.000 m2.
Spatiile dezvoltate depasesc 150.000 m2. Compania detinea anul trecut active de 47,78 de milioane de euro in crestere de la 43,83 de milioane de euro pentru 2016. Aceste active le au asigurat venituri de 5,54 de milioane de euro.
