VGP își continuă ascensiunea din România, urmărindu-și cu ambiție țelul de a avea o prezență largă la nivel național. Astfel, dezvoltatorul a extins parcul de la Sibiu de la 9 la 21 ha, iar pe cel din Timișoara cu cea de-a șaptea clădire de 30.000 m2, obținând și autorizația de construcție pentru locația din Brașov. VGP a achiziționat un teren de 39 ha în Arad și acum se află în discuție pentru 2-3 locații posibile care să acopere București, un punct foarte important de completat. în portofoliu se vor adăuga locații noi precum Constanța, Bacău sau Cluj, proiecte momentan „întârziate“ din cauza ezitării vânzătorilor de a mai încheia tranzacții în condițiile actuale ale pieței. VGP abordează deschis și proiecte de achiziții care să accelereze dezvoltarea organică. Toate aceste mișcări continue sunt cu atât mai valoroase cu cât sunt adaptate noului context pandemic, în care focusul se mută de la dezvoltarea speculativă a unor spații către cea bazată pe un pre-contract, astfel încât expunerea să nu fie prea mare în viitorul care se arată incert din punct de vedere al nivelului concret al cererii și mai ales de materializare a acesteia.
Dezvoltator, manager și proprietar de servicii de logistică și imobiliare semi-industriale de înaltă calitate la nivel european, VGP și-a continuat planurile de dezvoltare conturate încă din 2019, având ca intenție principală extinderea dincolo de nivelul local al vestului țării, către o prezență națională, cu parcuri logistice în aproape toate centrele în care există activitate susținută pe segmentul industrial și logistic. „VGP a achiziționat un teren de 39 ha în Arad, unde va dezvolta un nou parc logistic, VGP Park Arad, în care primele livrări sunt programate începând din 2021. Această nouă locație se înscrie în strategia companiei de a-și extinde și consolida prezența pe piața națională, fiind poziționată strategic în limitele orașului Arad și cu o conectivitate perfectă cu rețelele rutiere europene, fiind adiacentă autostrăzii A1 și la doar 50 km distanță de Timișoara, precum și de punctul de frontieră Nădlac. Suprafața cu potențial de închiriere este de până la 200.000 m2, fiind ideală pentru industria ușoară, operațiuni de preasamblare auto, precum și pentru hub-uri de distribuție sau curierat“, punctează Adrian Crizbășianu, Country Manager VGP România.
Acesta a subliniat că noua investiție este o dovadă a încrederii Grupului VGP în piața românească și a planurilor nealterate de contextul complicat al lui 2020. „Tranzacția de la Arad, asistată de CBRE, a mers extraordinar de repede, toate părțile fiind aliniate. Sprijinul și eficiența autorităților locale ale orașului Arad, care au văzut în perioada de criză o nouă perspectivă privind locurile de muncă în zonă, reprezintă premisele pentru dezvoltarea rapidă atât a proiectelor construite la comandă, cât și/sau a clădirilor standard, în conformitate cu specificațiile de înaltă calitate ale VGP. În prima fază, vom realiza cel puțin două clădiri aici, astfel încât să punem la dispoziție circa 30.000 m2 în 2021.“
Country managerul VGP a evidențiat că, în momentul de față, piața trece de la dezvoltare speculativă la dezvoltare cu pre-contracte, neexistând o predictibilitate asupra evoluției cererii. „VGP are spații cu profil semi-industrial contractate în afara țării, în Germania, Cehia și, de curând, Ungaria, iar termenul mediu de contract în portofoliu depășește opt ani. Acum, locația din Arad, care din exterior poate părea din nou doar o dezvoltare în vestul țării, are veleitatea de a fi plasată optim pentru a susține astfel de chiriași care nu vin neapărat din zona de logistică.“
Grad de ocupare de 99% în parcul din Timișoara
VGP România deține în prezent parcuri active în Timișoara și Sibiu, precum și terenuri pentru dezvoltări în Brașov, București și Arad. „Pe partea de construcții efective, în parcul din Timișoara sunt dezvoltați 110.000 m2 în șase clădiri care sunt pe piață de la începutul anului. Si, pentru că parcul era foarte căutat, iar 99% din spații erau deja închiriate, s-a trecut imediat la extensia cu o a șaptea clădire, care e și cea mai mare, cu 30.000 m2 suprafață închiriabilă. Aceasta este dezvoltată 60-70%, iar primele spații s-ar putea pune pe piață în mod realist la începutul anului viitor“, a punctat Adrian Crizbășianu, subliniind că activitățile de construcții demarate în martie s-au desfășurat constant, cu o mică perioadă de întârziere în livrare, de maximum 30 de zile. „Pentru că numai anul acesta am încheiat șase contracte în parcul timișorean, am dezvoltat în perspectivă speculativă această clădire nouă, pentru a putea să acoperim cererea și pe viitor. Chiar dacă la nivelul anului au fost cazuri de vacantare, generate de starea pandemică de urgență, acestea s-au remarketat și contractat între timp. În perioada de criză epidemiologică, atitudinea VGP în Europa, dar și în România, a fost să acomodeze cât mai multe din cerințele chiriașilor, dar într-o variantă de parteneriat. Astfel, au fost scheme de ajutor în principal pentru cash flow, pentru a se reduce presiunile pe care foarte mulți chiriași le-au avut în a-și echilibra balanța între costurile crescute și veniturile care s-au prăbușit consistent.“
Însă cei cu expunere mare pe industria auto, din Timișoara și nu numai, au suferit destul de mult, iar relansarea se pare că nu va fi imediată, în 2021. Sectorul auto va avea nevoie de minimum doi ani să se repoziționeze, este de părere Adrian Crizbășianu, revenirea fiind influențată puternic de o „reașezare tehnologică a produselor și componentelor. Nu cred că industria auto din Europa va reveni foarte repede la nivelul de producție și pe aceeași structură din 2019. Focusul va fi tot mai mult pe soluții hibride și electrice, ceea ce înseamnă că multe componente nu își vor mai găsi piață de desfacere. Producătorii de componente transferați în România au în continuare avantajul costurilor reduse. În ideea de a egaliza cheltuielile cu veniturile prognozate, cei de aici vor putea să câștige în detrimentul altora care produc în zone mai scumpe. Cel mai probabil, relocările ar putea să vină mai degrabă din vestul Europei decât din Asia, așa cum se vorbește, pentru că presiunea pe costuri e mai mult decât masivă.“
Deși e o piață atractivă, Sibiul are încă spații vacante
La Sibiu, piața arată complet diferit față de cea din Timișoara. Astfel, încă există disponibilitatea închirierii a peste 50% dintr-o clădire dezvoltată de VGP, în ciuda numeroaselor solicitări, inițial cu aspect concret, dar care la final sunt nematerializate. „Se prelungește foarte mult intervalul de interacțiune între fazele discuțiilor și cel interesat nu ia o decizie finală. Astfel de clienți vin în special din retail, curierat și produse farmaceutice, în ideea de a realiza repoziționări teritoriale, fie pentru a avea stocurile mai aproape de piețele pe care le deservesc, fie pentru de a-și redimensiona și reașeza rețeaua de hub-uri, dacă vorbim de jucătorii din curierat“, a spus country managerul. Acesta este de părere că, pe de altă parte, firmele nu mai investesc acum în stocuri, pentru că nu au o perspectivă foarte clară privind nivelul de vânzări prognozat pe termen scurt și mediu. Acesta este în relație directă cu numărul oamenilor din șomaj tehnic sau care au revenit la salariul întreg, după carantină. „La final, e vorba de puterea de cumpărare pentru bunuri de larg consum și de retail. Însă sincope majore în aprovizionare nu s-au văzut la alimente, farma, nici la îmbrăcăminte și mobilier.“
În ciuda ezitărilor din 2020 ale celor interesați, locația VGP de la Sibiu, amplasată perfect lângă A1 la intersecția cu DN care duce spre Mediaș, cu acces direct la ambele căi de comunicație și acoperită de transportul public al orașului Sibiu, a fost consolidată pentru dezvoltarea viitoare prin extinderea parcului de la 9 la 21 ha, acțiuni finalizate chiar în pandemia care nu a stopat și nici nu a pus în așteptare vreunul dintre planurile companiei. „În Sibiu chiar există discuții concrete pentru a ridica în 2021 o nouă clădire mai mare care să ofere disponibilitatea unor suprafețe substanțial mărite față de cele din acest moment.“
Presiune pe preț generată de o disponibilitate artificială a spațiilor
Piața actuală, deși a dovedit o performanță remarcabilă în 2020, se află într-o continuă dinamică. Pot apărea situații în care se eliberează spații în mod artificial, pentru că oricine care are acum drept de preempțiune, de a-și întrerupe contractul, va face uz de el, chiar dacă nu neapărat cu intenția de a merge până la capăt în acest sens. Pentru mulți, este mai ales o soluție de prevenție, care se va reflecta într-o presiune pusă pe scăderea prețului de închiriere, chiar dacă o clădire nouă e poate mai scump de construit în ultimii ani. „Dimensiunile contractelor se vor reduce, iar asta se va reflecta într-o disponibilitate artificială de spații. Deja se discută despre o scădere a chiriei nominale, mai ales la nivelul Capitalei, care reprezintă circa 65% din piață. Înainte, auto-extensia unei chirii se făcea de regulă la un tarif egal cu cel inițial, însă acum, dacă se apelează la întreruperea contractului, părțile se vor reașeza la masă pentru negociere“, a arătat Adrian Crizbășianu, subliniind că diferența în abordare o face și așteptarea dezvoltatorului implicat privind perioada de recuperare a investiției, pe care fiecare și-o stabilește individual. „Întotdeauna va fi o decizie strategică sau de linie de business. O reducere a chiriei înseamnă o perioadă mai lungă de recuperare a investiției, mai ales când nu vorbim despre clădirile vechi, care au trecut deja prin 1-2 cicluri de închiriere, ci de cele noi.“
Focus pe consolidarea echipei
Echipa VGP din România este formată momentan din 13 oameni, iar planurile de expansiune teritorială sunt sustinute de proiectul de a dezvolta o echipă funcțională și o structură națională coerentă. Pentru asta, e nevoie de coeziune între membrii și specialitățile individuale necesare unui astfel de dezvoltator, dar și de o așezare corectă, chiar de la început. Altfel, o dezvoltare exponențială așa cum se dorește a fi realizată va pune presiuni majore și pe echipă. „Unul dintre obiectivele propuse pentru 2020 și 2021 este consolidarea unei echipe cu un nivel de competențe ridicat și crearea unei coeziuni și a unor interacțiuni eficiente între diferite funcțiuni implicate în orice proiect, de la tehnic și comercial, la juridic, resurse umane, marketing sau PR, pentru a contribui toți în aceeași direcție și la atingerea aceluiași scop“, a precizat Adrian Crizbășianu.
Atractivitate crescută prin soluții ce îmbină ecologia cu economia
În opinia lui Adrian Crizbășianu, preocuparea pentru mediu, economie energetică și energie regenerabilă a dezvoltatorului se va manifesta în special într-o locație în care există un chiriaș interesat real de aceste aspecte și dacă e susținută de un business case. „În momentul actual, în portofoliul european al grupului VGP există un focus puternic pe energia regenerabilă, în speță pe integrarea de panouri fotovoltaice, fiind deja instalate unități consistente care generează 16 MWatt de energie solară la nivel de grup. În special în Germania și Benelux se merge accelerat în direcția aceasta, însă există intenția de a se face același lucru și în restul portofoliului, inclusiv în România, după o analiză de fezabilitate privind oportunitatea de costuri“, a spus reprezentantul VGP, amintind că investiția ar trebui să se recupereze într-un anume orizont de timp și ar trebui să fie marketabilă, adică producția de energie să fie mai mare decât autoconsumul, iar „suplimentul” să fie livrat în rețeaua națională de alimentare cu energie electrică, pentru a încasa un venit. „În România, încă există nevoia de a armoniza legislația cu cerințele sau cu experiențele europene din alte țări pentru a face investițiile de acest tip atractive și facile. Sistemul de subvenție cu certificate verzi nu mai e aplicabil pentru cei care dezvoltă acum, dar sunt inițiative concrete pentru co-finanțare cu fonduri europene a unor astfel de proiecte.“
Adrian Crizbășianu consideră că în parcul din Timișoara există cel puțin trei clădiri care s-ar preta imediat la asta (ultimele construite), care însumează 60.000 m2 suprafață de acoperiș. O simulare numai pentru clădirea de 30.000 m2 arată că se pot instala echipamente cu o capacitate de până la 3 MWatt de energie solară. „Posibilitatea de realizare tehnică, alături de calculul costurilor și de orizontul de recuperare a investiției sunt trei planuri care ar trebui să se alinieze, astfel încât să le putem livra chiriașilor un cost al energiei net avantajos față de ce pot negocia acum. O piedică în România apare și din faptul că diferența dintre prețul energiei verzi produse in-house și cel din rețea nu e atât de consistentă ca în Europa Centrală și de Vest, însă nivelul investiției este relativ comparabil cu cel din acele țări unde astfel de soluții sunt implementate pe scară largă tot mai accelerat, inclusiv în locațiile VGP din Olanda, Germania și în pregătire în Cehia, Italia și Spania“, a precizat Adrian Crizbășianu. „Un proiect care să presupună instalare, licențiere și autorizare durează între 6 și 9 luni. Panourile nu trebuie montate neapărat de la început, la momentul construirii clădirii, întrucât standardul tehnic VGP de construcție permite montarea unor astfel de instalații pe acoperiș, chiar și după ce clădirea este operațională.“
În aceeași idee de a crește atractivitatea parcurilor în zona „verde“, și prizele de încărcare electrică a mașinilor ar putea fi oferite în curând ca echipare standard. „La București, din cauza congestiei din trafic, sunt potrivite în activitatea de distribuție mai degrabă mașinile hibrid decât cele pur electrice, însă în orașele secundare ale țării, precum Timișoara, Sibiu, Brașov, distribuția cu vanuri/camionete electrice ar putea fi foarte repede o soluție viabilă. Oricum, dacă există de la început o capacitate electrică suficientă în parc, stațiile se pot adăuga și ulterior. Acolo unde vor fi contracte pe termen mediu, de 3-5 ani, și cerință, va exista disponibilitate din partea VGP de a monta astfel de stații cu un sistem de măsurare și taxare a energiei consumate“, a mai spus Adrian Crizbășianu. „VGP are o mare încredere în potențialul pieței românești și în viitorul segmentului imobiliar logistic/industrial, reflectată direct de nivelul ridicat de investiții deja executate sau planificate pentru următorii ani și de planurile concrete de transformare a filialei locale într-un jucător important la nivel național.“
