În ultimii ani, principalul motor al pieței de spații logistice a fost extinderea retailerilor, care au înregistrat creșteri accelerate ale consumului, însă pandemia de Covid-19 a mutat o mare parte a acestui consum din comerțul tradițional în cel digital. Tendința se manifestă la nivel global, iar în România acesta este principalul motiv de expansiune a spațiilor logistice adaptate sau chiar dedicate online-ului, a cărora chirie diferă strict din punct de vedere al reamenajărilor făcute de proprietar, investiții amortizate pe perioada derulării contractelor. În acest context au apărut tendințe noi din punct de vedere al arhitecturii interioare, dar și din perspectiva locației, fiind tot mai de actualitate concepte precum „micro-depozitare“ și „logistică urbană“. Am discutat cu jucători din domeniu, dezvoltatori și companii de consultanță imobiliară, în încercarea de a creiona plusurile și minusurile aduse de această nouă tendință.

Indiferent de contextul actual sau viitor, segmentul online continuă să se dezvolte într-un ritm accelerat și nu dă semne că ar încetini, ceea ce înseamnă că business-urile retailerilor se vor orienta tot mai mult către logistică dedicată ecommerce, după cum au arătat specialiștii chestionați. Propulsată de contextul pandemic, piața de logistică a fost cel mai dinamic sector în zona imobiliară, anul trecut tranzacționându-se peste 900.000 m², din care 720.000 m² sunt contracte noi, restul renegocieri și prelungiri, așa cum arată datele furnizate de Cushman & Wakefield Echinox. Potrivit Rodicăi Târcavu, Partner, Industrial Agency, Cushman & Wakefield Echinox, din cei aproape 1.000.000 m² tranzacționați, retailerii cu activitate în online și cei din comerțul tradițional care activează omnichannel au semnat tranzacții de circa 300.000 m², ceea ce înseamnă 33% din volumul tranzacționat. Comparativ, în urmă cu doi ani, tranzacțiile semnate au însumat o suprafață de circa 480.000 m², din care 100.000 m² au reprezentat renegocieri, iar online-ul a însumat 70.000 m², adică 15%. „Linia care separă comerțul tradițional de cel online devine din ce în ce mai fină, cei mai mulți retaileri din Fashion, Home & Deco și Sport vând și online, având astfel activități mixte. În perioadele cu restricții de mobilitate, soluția o reprezintă achizițiile online, ceea ce a dus la o creștere a cererilor de depozite din acest sector până de la patru ori“, a punctat specialistul Cushman & Wakefield Echinox, care estimează la 5% ponderea depozitelor ecommerce dintr-un stoc total de 4.800.000 m².

Marian Orzu, Managing Partner Dunwell România, spune că la momentul actual stocul de spații logistice și industriale a depășit 5.000.000 m², în 2020 fiind livrați circa 600.000 m², în timp ce pentru 2021 sunt în construcție alți 650.000 m². Suprafața ocupată de comerțul electronic din totalul spațiilor de depozitare este dificil de măsurat cu precizie, pentru că ea cuprinde și o parte din cererea retailerilor tradiționali care alocă din ce în ce mai mult spațiu din depozitele lor pentru segmentul de online, spațiu care nu este reflectat în statistici, dar și pentru că, până cel puțin acum un an, ecommerce-ul a stat ascuns sub umbrela sectorului de retail atunci când venea vorba de astfel de spații. În opinia sa, procentul s-ar situa „undeva la 20% din cei 600.000 m² din 2020 și va fi în creștere în perioada ce urmează“.

Tot mai multe tranzacții intermediate pentru depozite ecommerce

În 2020, Colliers a intermediat un total de circa 50.000 m² de spații dedicate ecommerce, în creștere ușoară față de 2019, iar pentru anul acesta tendința se menține, fiind mai multe tranzacții în discuție. Dintre toate, cea mai importantă a fost extinderea retailer-ului polonez LPP cu 22.000 m², care și-a dublat capacitatea în depozitul WDP din Ștefăneștii de Jos (Ilfov). Potrivit lui Vlad Mustață, Associate Industrial Agency în cadrul Colliers, cele mai multe astfel de suprafețe se concentrează în București și județele limitrofe, acolo unde retailerii mari, așa cum sunt eMAG sau Altex, au preferat să investească ei și să își construiască depozitele potrivit nevoilor proprii. Dacă eMAG va da în folosință cel de-al doilea depozit propriu, în suprafață de 130.000 m², aflat la km 19 pe Autostrada A1 București-Pitești, Altex a investit în extinderea centrului logistic din Dragomirești Vale (Ilfov), care va avea o suprafață de peste 37.000 m² și pe care îl va folosi atât pentru livrările online, cât și pentru alimentarea magazinelor proprii. Vestul țării, în special Cluj-Napoca-Turda, în proximitatea noului nod rutier de la Sebeș, care unește Autostrada A10 cu A1 și DN1, este o altă regiune care a cunoscut expansiunea logistică în sectorul online, după cum mai afirmă Vlad Mustață.

Tot anul trecut, suprafața intermediată de JLL România privind închirierea de spații logistice și industriale a crescut cu 54% față de 2019. Contractele cu operatori logistici, așa cum sunt Maracana și SLS Cargo, au însumat 27.400 m², în timp ce DPD România a fost asistată la închirierea unei suprafețe de circa 5.600 m². Totodată, compania de consultanță imobiliară a intermediat și închirierea unui spațiu de aproape 6.000 m² pentru World of Hand Tools, axată cu precădere pe ecommerce. „În mod uzual, operatorii de ecommerce nu închiriază direct spații logistice, ci apelează la un 3PL. Aceasta pentru a beneficia de flexibilitate în privința fluctuațiilor de volume, a termenilor contractuali, a proximității depozitelor față de clienți etc. Atunci, cererea venită din partea companiilor de ecommerce se regăsește în mare parte, indirect, în cererea venită din partea operatorilor de logistică și curierat“, punctează Ciprian Sîrbu, Supply Chain Services JLL România. Marii jucători de pe piața de comerț electronic tind să aleagă locații din preajma aglomerărilor urbane, astfel că, pe lângă București, Ciprian Sîrbu enumeră Brașov, Sibiu, Cluj-Napoca și Timișoara, ca alte zone unde s-au dezvoltat astfel de depozite.

Revenind la intermedieri, Dunwell a parafat șapte astfel de tranzacții pentru chiriași care s-au extins inclusiv în comerț online, numărul fiind semnificativ mai mare față de 2019, atunci când cele mai multe extinderi au fost pentru clienți din retailul tradițional. Așa cum explică și Marian Orzu, cele mai multe depozite ecommerce dezvoltate și închiriate se află în București și zona metropolitană, acolo unde s-au extins companii din IT&C, FMCG, DIY și sectorul farmaceutic. Accentul cade pe prețul de chirie, dar nu numai: „unii dintre clienți au preferat proximitatea față de partenerii de afaceri sau distanța față de diverse puncte cheie“.

Nu în ultimul rând, Cushman & Wakefield Echinox a tranzacționat 80.000 de m², cifră despre care afirmă că i-a permis obținerea unei cote de piață de circa 10% din totalul tranzacțiilor. Undeva la 33% din această suprafață, adică aproximativ 22.000 m², este reprezentată de tranzacții pentru comerțul online din sectoarele beauty-cosmetică și farmaceutic. „97% din aceste contracte au fost în Capitală, ceea ce confirmă încă o dată faptul că Bucureștiul este cel mai puternic hub de retail și consum“, explică Rodica Târcavu.

Modernizare vs. construcție nouă / locație urbană sau extraurbană

Depozitarea dedicată ecommerce vine cu cerințe și specificații proprii, de la spațiul în sine, care trebuie să fie de câteva ori mai mare decât în cazul logisticii clasice, facilități de cross dock – înălțimi mai mari, însă cu un spațiu segmentat, inclusiv pe verticală, automatizări, locații urbane sau locuri de parcare mai multe – motiv pentru care sunt căutate spații noi, special construite pentru nevoile logisticii online. „În general, tendința este către depozite noi, cu caracteristici premium, costuri de mentenanță reduse, înălțime mare pentru reducerea costurilor, diverse alte facilități, ca de exemplu cantină pentru angajații din parc. Piața de efulfillment este încă la început în România“, afirmă Marian Orzu.

Forțați de închiderea magazinelor de tip Brick & Mortar, cei mai mulți retaileri au preferat însă să-și adapteze depozitele unde operau, și asta a presupus costuri destul de ridicate, având în vedere specificul distribuției B2C. „Este o transformare anevoioasă, principala problemă fiind legată de retururi, acolo unde este nevoie de reasamblarea paleților. Acest lucru presupune existența acelorași categorii de produse și pentru retur ca cele aflate pe stoc. Pe lângă asta, un depozit de comerț electronic necesită zonă de sortare, ambalare sau livrări, deci o suprafață de 2-3 ori mai mare“, explică Vlad Mustață. În cazul depozitelor urbane, reamenajarea este și mai costisitoare, deoarece cele mai multe sunt Clasa C și acest lucru implică limitări tehnice, iar autorizațiile de securitate la incendiu sunt destul de greu de obținut. Sigur, avantajele legate de proximitatea față de consumator și chiria mai mică le face atractive pentru retaileri, însă cei din urmă nu au nicio garanție că își pot desfășura activitatea aici pe o perioadă lungă de timp, terenul pe care sunt construite fiind deosebit de atractiv pentru sectorul rezidențial sau de birouri. „Există acest concept de «last mile logistics», dar la noi este un pic invers. Depozitele sunt de fapt foste platforme industriale, înghițite între timp de oraș, unde accesul pentru aprovizionare este dificil și unde cine face livrări online este tentat de o chirie mai mică. Însă de la suprafețe mai mari de 600 m² costurile cu amenajările pentru obținerea autorizației ISU cresc. Vorbim de sprinklere, rezervoare exterioare de apă sau hidranți interiori. După incendiul din clubul Colectiv a urmat o perioadă în care era extrem de dificil să găsești firme care să facă lucrările pentru autorizare. Nu înseamnă că aceste depozite nu trebuie să existe, doar că sunt necesare mai multe investiții și există un risc privind închirierea pe termen lung“, detaliază specialistul Colliers. În opinia sa, două dintre sectoarele care se pretează foarte bine la acest tip de depozitare urbană sunt distribuția de piese de schimb și curieratul.

Construcțiile noi, însă, sunt realizate din start pentru a fi adaptate la ambele tipuri de logistică – off și online – în funcție de chiriaș. Există și zone mai mari, unde se lucrează pe un singur nivel, dar în cazul în care dezvoltarea pe orizontală nu permite, spațiile înalte sunt împărțite de un mezanin metalic sau din beton armat și sunt folosite echipamente de picking de tip lift, în partea superioară fiind depozitată marfă mai puțin voluminoasă și mai ușoară. „Depozitul în care operează Decathlon (din Ștefăneștii de Jos, județul Ilfov) este construit fix în modul acesta. La mezanin există o zonă generoasă de beton, care cuprinde inclusiv partea de ambalare și preluare de produse pe două niveluri, iar jos există o zonă unde sunt paleții, ca într-un depozit normal. La exterior, depozitul are 12 m înălțime, fiind gândit de la bun început cu acest mezanin. De regulă, dezvoltatorii încearcă să-și țină depozitele cât mai aproape de un standard, pentru a putea fi folosite de mai multe industrii sau de mai multe tipuri de clienți, în special pentru închirieri, acolo unde lucrurile sunt mai flexibile pentru un chiriaș, care nu trebuie să se mai ocupe de lucruri ce nu țin de activitatea sa de bază“, mai spune Vlad Mustață.

Totuși, în privința clienților mari și foarte mari, de cele mai multe ori se discută despre proiecte noi specifice, „care să acopere toate nevoile specifice, de la suprafață, dispunerea spațiilor, a dock-urilor și parcărilor și până la elemente care să acomodeze sisteme de automatizare și robotizare, ca de exemplu capacitate electrică crescută și finisaje speciale pentru podele care să permită instalarea semnalisticii pentru ghidarea roboților“, după cum afirmă Sînziana Pardhan, Managing Director P3 România.

În opinia lui Ciprian Sîrbu, Supply Chain Services JLL România, odată cu dezvoltarea soluțiilor de livrări directe în orașe a apărut un nou curent, „micro-fulfillment“: supermarket-uri și magazine care operează micro depozite pentru zonele din imediata apropiere. „În viitorul apropiat, este posibil să vedem o creștere a ofertei pentru spații dedicate «inside city logistics», care asigură marfa exclusiv pentru clienții online.“

La ce sunt atenți retailerii atunci când închiriază

Același specialist în supply chain crede că există trei tipologii de clienți care accesează spații dedicate comerțului online, fiecare cu nevoi diferite. Cei mai mici retaileri preferă spații urbane, zone în care deja activează, deoarece își realizează singuri operațiunile de efulfillment și astfel caută să își păstreze echipa operațională. Cei de dimensiune medie, care lucrează cu logistică internalizată, dar care și-au externalizat serviciile conexe, caută locații situate în zone cu un număr ridicat de potențiali angajați. „Aici sunt prezente soluții de automatizare a unor procese, care îi fac mai puțin sensibili la fluctuațiile de personal. Acești retaileri analizează, și nu exclud, construcțiile build to suit sau proiectele în dezvoltare, abordarea în alegerea viitorului spațiu având la bază argumente financiare, cum ar fi scăderea costurilor și maximizarea profitului aferent operațiunilor logistice“, explică Ciprian Sîrbu. Ultima tipologie este cea a marilor jucători care și-au externalizat complet operațiunile sau care au preferat un mixt: depozite build to suit, grad ridicat de automatizare și spații adaptate la modelul lor de business. „Aceștia țin cont mai degrabă de accesul facil la sistemul de autostrăzi, infrastructura de livrare pentru livrări finale, așa cum sunt companiile de curierat, și proximitatea față de un oraș mare“, completează oficialul JLL.

Spațiul excedentar, valorificat către companii mai mici

O altă tendință, de câțiva ani, pe piața acestor spații, este ca marii retaileri să închirieze spații din depozitele proprii către companii mai mici care activează pe nișa ecommerce. Spre exemplu, în urmă cu doi ani, ABN Systems International, distribuitor de echipamente electronice și accesorii telecom, ocupa 3.000 m² în depozitul retailerului Otter Distribution din vestul Bucureștiului, într-o tranzacție intermediată de Dunwell.

Așa cum afirmă Vlad Mustață, este o rețetă care a funcționat și anul trecut și cu siguranță o vom mai vedea și în 2021, doar că potrivirea cu specificitatea chiriașului trebuie să fie foarte bună. Se practică în special în cazul marilor retaileri alimentari, care au spațiu excedentar pe care îl închiriază. „Există interes și avem câteva spații de genul acesta. De multe ori însă, suprafețele de interior sunt destul de mici și nu sunt gândite în totalitate pentru marfă din punct de vedere al accesibilității, adică nu au rampă separată și sunt destul de greu de operat.“

Chiriile diferă, dar nu foarte mult

Chiria unui depozit de ecommerce este mai mare de circa două ori față de unul clasic, iar costurile vin din accesoriile spațiului, așa cum sunt sistemele automatizate – conveioarele, spre exemplu – continuă reprezentantul Colliers. „Structural, strict pe clădire, chiar dacă cele de comerț online au nevoie de mai multe rampe, nu ar trebui să existe diferențe prea mari. Dar dacă luăm în calcul amenajarea interioară, atunci chiria crește.“ La fel crede și Ciprian Sîrbu, care afirmă că spațiile trebuie să asigure confortul oamenilor, pe de-o parte, și să permită integrarea viitoarelor soluții de automatizare. „Dacă adaptările spațiilor față de standardul de Clasă A sunt suportate de proprietar, valoarea chiriei crește. Dacă sunt efectuate de chiriaș, atunci rămâne la aceeași valoare.“

În general, depozitele destinate comerțului online au același nivel de chirie ca cele clasice, afirmă Rodica Târcavu. În anumite situații pot exista bugete pentru reamenajări, însă acestea sunt adăugate peste nivelul standard și amortizate pe durata contractului. „Se pot adăuga de la câțiva cenți la 1-2 euro/m², poate mai mult, în funcție de specificul activității chiriașului.“

Chiar și în cazul construcțiilor noi, explică Marian Orzu, valoarea poate fi scăzută dacă sunt luate în calcul stimulentele acordate de dezvoltatori pentru potențialii chiriași: gratuitate pentru un număr de luni în funcție de perioada contractuală, perioade de «early acces» pentru amenajarea spațiului, unde sunt plătite doar utilitățile și mentenanța sau diversele investiții realizate de către dezvoltator în beneficiul chiriașului.

Cum se vede 2021 din perspectiva intermedierilor

Piața de logistică dedicată ecommerce este una clar în creștere, remarcă Vlad Mustață, fiind principalul segment de clienți la momentul actual, depășind sectorul de producție care încă nu și-a revenit în totalitate în urma impactului Covid-19. Mai mult, marii producători încă nu și-au relocat unitățile într-un procent foarte mare din China în Europa, așa cum sperau mulți analiști anul trecut. „Din punct de vedere al costurilor, România e o piață similară cu China pentru anumite produse și acest lucru ar putea fi un mare avantaj. Unii producători analizează foarte serios mutarea în UE, ne luptăm cu Bulgaria și Serbia ca disponibilitate și costuri de forța de muncă.“

Tot în contextul generat de criza Covid-19, reprezentantul Dunwell crede că tendința se va menține și că vor exista multe tranzacții pentru depozite ecommerce, fie direct cu dezvoltatorii, fie prin intermediul agențiilor. „Cu toate acestea, estimăm că și comerțul clasic va cunoaște o revenire atunci când restricțiile se vor relaxa și ne vom întoarce la cumpărăturile clasice, întrucât sunt încă destul de mulți consumatori care preferă astfel de modalități de achiziție sau care accesează mai greu comerțul online.“

Interesul românilor pentru comerț electronic continuă să crească, mai ales că încă nu am atins media europeană, crede Ciprian Sîrbu, JLL România. În plus, efectele pandemiei asupra comerțului tradițional se vor resimți și anul acesta, ceea ce înseamnă că expansiunea depozitelor va continua, motiv pentru care piața de spații logistice și industriale va putea acomoda cererea, una de circa 670.000 m², potrivit celor declarate de dezvoltatori.

Piața de centre logistice dedicate, prin ochii dezvoltatorilor

În privința marilor dezvoltatori de parcuri logistice și industriale prezenți la noi, CTP România, care este și cel mai mare proprietar de astfel de spații, are peste 10 depozite ce deservesc activități de comerț electronic, în suprafață totală de peste 100.000 m². Printr-o dezvoltare continuă a parcurilor sale, așa cum explică Ana Dumitrache, Country Manager, compania acomodează și acest segment, construcțiile fiind realizate pe parcursul a 12 ani, între 2008 și 2020.

Cea mai mare cerere pentru astfel de spații este în București, după care urmează restul marilor orașe, Cluj-Napoca, Sibiu sau Timișoara, mai punctează oficialul CTP. „Clienții noștri sunt dintre cei mai renumiți jucători de pe piața ecommerce, acoperind zona de IT &C, Home & Deco, Jucării și articole de puericultură, Carte, Cosmetice și Beauty, Fashion, Distribuție, FMCG.“ Pe lângă accelerarea comerțului cu bunuri din FMCG și Pharma, un factor important care a marcat evoluția CTP în 2020 a fost extinderea sectorului de ecommerce prin intrarea pe piață a unor jucători noi, dar și a unora deja existenți, care s-au orientat și către acest canal de distribuție.

Pentru că standardele permit, firmele de ecommerce pot fi acomodate într-un spațiu de Clasă A deja construit, afirmă Ana Dumitrache. „De asemenea, având în vedere faptul că suntem singurii ce avem o înălțime liberă de 12 m, oferim avantajul unei potențiale capacități de stocare/m² foarte mari“, spune aceasta, afirmând că parcurile logistice proprii au avantaje în atragerea și păstrarea forței de muncă. În materie de dezvoltare dedicată, compania le oferă flexibilitate clienților săi, astfel încât există deschidere pentru dotarea depozitelor peste standard, de la rafturi la spații cu temperatură controlată, însă atuul, crede Ana Dumitrache, este dat de sinergiile create între mai mulți jucători de pe piața de ecommerce, datorită faptului că toți își desfășoară activitățile în aceeași locație. „Atunci când ai compania de curierat și compania de packaging, alături de un centru de fulfillment lângă tine, totul devine mai accesibil și mai eficient.“

În prezent, Globalworth Industrial deține două parcuri care acomodează activitatea de comerț electronic, respectiv Chitila Logistics Hub I și Constanța Business Park I. Cele două locații au o suprafață închiriabilă de circa 44.000 m² și sunt atractive pentru chiriașii lor datorită accesului rapid la autostrada A1 București-Pitești și DN 7, ruta de acces către centrul Bucureștiului (parcul din Chitila), precum și la autostrăzile A2 București-Constanța și A4 (centura Constanței), alături de o conexiune cu calea ferată (în cazul parcului din Constanța). Ca specificații tehnice, acestea diferă în funcție de tipul de activitate a clienților, așa cum precizează Mihai Zaharia, director de Investiții și Piețe de Capital în cadrul Globalworth. „Pentru ecommerce în domeniul fashion nu sunt modificări substanțiale față de dotările standard ale unui depozit, în schimb pentru un retailer din sectorul de FMCG solicitările vor include spații cu temperatură controlată, diverse încăperi separate, mai multe spații de andocare, unele adaptate camioanelor de mic tonaj. Chiria diferă și ea în funcție de amploarea lucrărilor suplimentare solicitate.“

Cel mai recent proiect online acomodat de companie în parcurile sale este cel al retailer-ului de mobilă Mobexpert, care a închiriat circa 2.000 m² în Constanța Business Park I, de unde va deservi online clienții din sud-estul României. La început de an, o altă companie importantă din retailul alimentar, Mega Image, și-a relocat în nord-vestul Capitlei, în Chitila Logistics Hub, operațiunile dedicate comerțului online, pe o suprafață de 4.500 m². „Activitatea clienților de ecommerce implică un flux continuu de marfă, mai multe spații de andocare și adaptarea acestora la camioane de mic tonaj. Le oferim chiriașilor servicii de execuție a lucrărilor suplimentare de amenajare, de exemplu, construcție camere frigorifice, instalare de echipamente specifice și în general tot ce ține de amenajările chiriașului. Considerăm că dezvoltarea accelerată a ecommerce va constitui una din premisele creșterii pieței imobiliare de logistică. Cel mai mare potențial de dezvoltare se găsește în zona Bucureștiului, precum și în jurul marilor orașe ca Timișoara, Cluj-Napoca sau Iași“, mai completează Mihai Zaharia.

Online-ul, motorul dezvoltării și pentru 2021, dar fără un „boom“

În linie cu tendințele globale, componența portofoliului P3 continuă tranziția către operatorii din comerț electronic și retail. Din totalul de 6.500.000 m² de spații de depozitare și logistice pe care compania le administrează la nivel global, 47% este ocupat de companii de logistică având clienți din comerț online, iar aproximativ 19% de companii active exclusiv în ecommerce. În acest context, dezvoltatorul a livrat în 2020 670.000 m² de noi spații de depozitare doar pentru chiriași din acest domeniu, la finalul anului trecut spațiul logistic dedicat în totalitate nișei comerțului electronic înregistrând o creștere de aproximativ 155%. „Pe plan local, peste 50% din suprafețele ocupate în P3 Bucharest A1 la acest moment sunt închiriate de retaileri prezenți atât în zona de ecommerce, cât și pe segmentele de retail alimentar, FMCG și fashion. Aproximativ 23%, adică 71.500 m² din totalul suprafeței închiriabile din parc, este ocupată de clienți cu activități în sfera comerțului online“, afirmă Sînziana Pardhan, Managing Director P3 România. Dacă la nivel pan-european parcurile companiei acomodează gigantul online Amazon, în România dezvoltatorul colaborează cu Altex și eMAG.

Pe fondul avântului luat de vânzările online în contextul pandemic, oficialul spune că se pot observa eforturile intense din partea retailerilor în a accesa sau extinde prezența pe segmentul online, fie direct, fie prin intermediul marketplace-urilor. Însă acest demers nu se reflectă imediat în cerințe noi pentru spații de depozitare, ci doar când volumele cresc foarte mult. „Într-o primă fază, aceste activități se derulează în spațiul existent de depozitare al comerciantului și numai în momentul în care se ajunge la o masă critică de vânzări apar solicitări de spațiu adițional sau spațiu nou. Din acest moment, în cele mai multe situații, atât retailerii, cât și logisticienii preferă să separe logistica tradițională de cea de ecommerce.“ În ceea ce privește 2021, reprezentantul P3 estimează că și anul acesta online-ul va fi un motor important al cererii de spații de depozitare, „dar nu anticipăm încă o schimbare importantă a ponderii acestuia în totalul cererii“.