După ce în 2021 a urmărit o politică de extindere și achiziții, iar în 2022 focusul a fost pe dezvoltare organică, anul acesta CTP România anunță mai multe tranzacții și livrări de clădiri, fie că este vorba de București Sud, Timișoara, Arad, Oradea sau Craiova. La finalul anului trecut portofoliul CTP a ajuns la 2.380.000 m2 în România, după ce a închis 2022 cu 640.000 m2 tranzacționați, din care aproape 500.000 m2 au reprezentat tranzacții cu clienți noi.
CTP a închis anul cu o rată de ocupare de 93%, deși a livrat foarte multe clădiri noi, multe chiar în ultimul trimestru din anul trecut. „Este o performanță notabilă la dimensiunile portofoliului nostru și suntem foarte încântați că ne-am depășit așteptările”, a declarat Ana Dumitrache, Country Head CTP Romania. „Ne bazăm pe creșterea organică a clienților noștri și a fost foarte util, mai ales în a doua jumătate a lui 2022, să avem spații disponibile pentru nevoile clienților într-o atmosferă oarecum instabilă, în care procesul decizional durează foarte mult.”
Bucureștiul – hub regional de distribuție confirmat
Potrivit Anei Dumitrache, stabilirea de centre de distribuție regională în România nu mai este doar o tendință. CTPark Bucharest West, aflat la km 23 pe Autostrada A1, s-a profilat deja ca hub regional odată cu tranzacțiile în urma cărora companiile Kuehne + Nagel și LPP vor fi găzduite aici și vor livra atât în România, cât și în alte piețe din regiune
„Piața poloneză de logistică este mult mai dezvoltată decât a noastră: sunt peste 25 de milioane de metri pătrați de depozite astăzi în Polonia, față de 6,3 milioane în țara noastră. România este a doua cea mai mare țară din CEE după Polonia. Nu întâmplător, companiile poloneze se orientează către București pentru a-și stabili un hub regional, pentru că mizează aici și pe potențialul pieței locale.”
O altă observație a reprezentanților CTP este că aceste hub-uri regionale nu sunt depozite clasice în care sute de oameni sortează haine, ci „este vorba de sisteme automate integrate de sortare, de livrare, de organizare, picking, expediție etc., care presupun lanțuri de sisteme informatice și companii ce se dezvoltă pe orizontală alături de ei”.
Portofoliul CTP include și clienți care fac producție, însă procentul deținut – circa 15% – este mai mic decât în cazul operatorilor de logistică sau retailerilor. În orice situație, CTP caută clienți care vor să producă valoare adăugată. Și un exemplu fericit în acest sens este Diehl Controls, care a închiriat în CTP Brașov 18.000 m2 pentru un centru de cercetare-dezvoltare și o unitate de producție.
„Am fost într-o competiție pe țări și am contribuit masiv, alături de autoritățile locale din Brașov, la decizia clientului de a se așeza aici”, a spus Ana Dumitrache, care exemplifică de ce sunt importanți acești clienți care aduc valoare adăugată și pentru CTP, și pentru România. „Este un efect de tip butterfly, care presupune că unitatea de producție se dezvoltă odată pe partea de angajați, dar dezvoltă, pe orizontală, și firme care produc pentru ei. În cazul Diehl, de exemplu, aceștia vor avea cel puțin un furnizor local pentru ambalaje de cutii de carton, la care se vor adăuga și alții.”
Și Andrei Koszti, directorul regional de vânzări, subliniază că România nu mai e căutată pentru forța de muncă ieftină, ci mai ales „pentru că aici nu au găsit doar oameni, ci și creiere, astfel că s-a ajuns ca în România să se producă plăci de bază pentru un grup cu renume mondial de pe segmentul aerospațial”.
Schimbarea opticii asupra pieței românești este susținută și de cifre: a crescut nivelul PIB per capita, precum și nivelul puterii de cumpărare, capitole la care acum 15 ani România era pe penultimul loc din zona Uniunii Europene. „Ca trend general, în continuare vom targeta zona de producție cu valoare adăugată și, bineînțeles, zona de centre regionale de distribuție, România acoperind foarte bine zona balcanică și Orientul Apropiat. Este foarte important să putem deservi clienții noștri care fac comerț în țări precum Polonia sau alte piețe emergente, care automat vor genera o creștere și la noi în țară”, a spus Ana Dumitrache.
Pe lângă retaileri de food/beverage, CTP a atras în parcurile sale și companii de logistică, precum Maersk, care au tot lanțul de servicii de supply chain, deservind clientul end-to-end cu preluarea mărfurilor din depozitul din Asia până la livrarea către clientul final, integrarea transportului pe mare cu cel feroviar, rutier, depozitare, expediere etc. „Astfel de business-uri cresc și dezvoltă business-urile locale. De asemenea, clienții noștri și-au mărit unitățile de producție, acesta fiind unul dintre factorii de creștere de anul trecut.”
Portofoliul CTP este foarte echilibrat, niciunul dintre sectoarele economice nefiind majoritar. În retailul alimentar CTP are o expunere de circa 3% din întregul portofoliu, cifre puțin mai mari fiind înregistrate în e-commerce.
Parcurile încep de la infrastructura de acces
Ana Dumitrache susține că CTPark Bucharest West este cel mai modern și mai avansat centru de distribuție pe care îl are compania din punct de vedere tehnic, dar și din punct de vedere al organizării și al operării. CTP a învățat să pună accent pe partea de infrastructură mai ales datorită implicării clienților, dar și, bineînțeles, datorită experienței colegilor din Cehia, care au acest principiu. „Experiențele clienților ne-au ajutat foarte mult, mai ales cele negative, să ne facem treaba ceva mai bine decât până acum. Un cost bine gestionat poate să genereze o creștere de profit, astfel încât acest cost să devină neglijabil.”
De exemplu, în sudul Bucureștiului, în CTPark Bucharest South, deși clădirea de 60.000 m² este în plan pentru anul acesta, accesul la parc este deja făcut. „Accesul din DN4 este construit, livrat și recepționat, iar partea de utilități este, la fel, finalizată, deoarece nu trebuie să se blocheze șoseaua.”
„Îndeplinim țintele ESG dinainte ca piața să o ceară”
Reglementarea strictă a emisiilor de carbon și a gazelor cu efect de seră a făcut ca piața imobiliară să se schimbe și chiriașii, mai ales cei din retail, să fie mult mai atenți la tipul de clădire închiriată.
„Produsul CTP era foarte bun și înainte să existe aceste ținte ESG, deoarece noi construim de 25 de ani în acest fel. Clienții care semnează contracte cu CTP beneficiază de garanția a 20 cm de vată minerală pe acoperiș și 15 cm de vată minerală pe anvelopă cu densitate de 120, iar aceste lucruri sunt foarte importante în stabilirea sumei de pe factura de utilități”, a spus Ana Dumitrache.
De câțiva ani și mai ales din 2022 aproape toți clienții cer panouri fotovoltaice, iar CTP are un plan și un pipeline propriu de energie verde din centrale fotovoltaice. În CTPark Bucharest West este funcțională din septembrie anul trecut o centrală fotovoltaică. „Am instalat până la 11 MW de panouri fotovoltaice, care sunt în diferite stadii de teste și funcționalitate. Este un model de a furniza energie fără pierderi, fiind direct de la sursă, iar tot ceea ce însemna înainte pierderi pe rețea se vede acum direct în factura finală a clientului.”
CTP a construit prima centrală funcțională acum 12 ani în Cehia, iar în România a început proiectul de energie verde solară la sfârșitul lui 2020. „În septembrie 2022 am putut face plug-in pe prima centrală. Astfel, am închis curba de învățare și știm ce avem de făcut de acum încolo, iar lucrurile sunt toate planificate.”
Ana Dumitrache a subliniat că CTP este singurul dezvoltator imobiliar care are o astfel de centrală funcțională. „Mai există rooftop-uri pe acoperiș doar pentru clădirile de proprietari, cum ar fi, de exemplu, Ikea, Dedeman, Selgros, dar dintre dezvoltatorii care au ca obiect de activitate închirierea de spații, pentru moment, din câte știu, suntem singurii.”
Toate clădirile construite de CTP se pretează la montajul ulterior de panouri fotovoltaice, dar clădirile mai vechi pe care compania le-a achiziționat de pe piață nu au toate astfel de calități. Reprezentanții CTP, însă, subliniază că nici nu este nevoie ca fiecare clădire dintr-un parc să aibă montate pe acoperiș panouri fotovoltaice, pentru că energia electrică creată pe o clădire poate fi utilizată în comun de toți chiriașii parcului, nu numai de cei din clădirea respectivă.
„Instalarea de panouri fotovoltaice este foarte complicată, deoarece implică o structură metalică pe care sunt puse panourile, trebuie să existe o zonă în care să se poată circula pe acoperiș pentru partea de mentenanță, trebuie făcute calcule la vânt, la seism, fiind o construcție în sine. Sunt câteva clădiri din portofoliu, pe care CTP le-a achiziționat gata construite, pentru care au fost făcute expertize, vestea bună fiind că peste tot unde a fost necesară punerea de astfel de panouri, aceasta este posibilă”, a explicat Ana Dumitrache.
Diferența de investiție între construcția propriu-zisă a depozitului și panouri fotovoltaice este de ordinul câtorva milioane de euro. La momentul de față, în afară de CTPark Bucharest West, CTP mai are instalate centrale fotovoltaice de circa 4,5 MW în CTPark Bucharest, Mogoșoaia, și încă una în zona centurii București, producția acestora fiind destinată strict consumului în clădirile din parc.
CTP atrage atenția că abordarea sa este foarte diferită de cea a jucătorilor din energie care dezvoltă parcuri fotovoltaice de sine stătătoare, deoarece ei folosesc o infrastructură existentă pentru consumul direct al portofoliului propriu și atunci contează procentul exact din consumul clădirii sau al parcului. „De exemplu, în CTPark Bucharest se pot instala 50 MW, dar în parc nu se consumă la acest moment mai mult de 11 MW. Astfel, nu ne propunem să acoperim toate depozitele cu panouri fotovoltaice, ci corelăm investițiile cu nevoile de consum. Pentru un client cum este Sezamo, de exemplu, care are ca strategie clară utilizarea de vehicule electrice, s-a putut porni de la zero un astfel de proiect. Există tot mai multe companii interesate de stații de alimentare pentru autovehicule electrice, dar nu este un fenomen, ci mai degrabă CTP împinge spre direcția aceasta pentru moment”, a mai spus Ana Dumitrache.
Pe viitor și tendința de a instala benzi automatizate în depozite ar putea crește nevoia de energie electrică, iar clădirile livrate pentru activități de producție au consumuri aproape duble față de cele logistice.
De asemenea, pentru automatizări crește consumul, dar nu exponențial. Consumul de energie într-o fabrică este însă aproape dublu față de cel dintr-o clădire logistică. În funcție de activitatea chiriașilor și de solicitările legate de consum, CTP ar putea crește puterea instalată, cu economii substanțiale.
Creșterea orașelor schimbă perspectiva last mile
Dacă pentru logistica last mile mulți ar fi tentați să ia în considerare doar microdepozitele din oraș, CTP are o altfel perspectivă. „Noi avem de departe cel mai mare proiect last-mile din România, CTPark Bucharest. Acest parc construit în anii 90 a funcționat ca un centru logistic al Bucureștiului, acolo fiind toate depozitele mari. Paradigma s-a schimbat, iar acel punct de la km 13 pe A1 nu mai este de logistică mare, deoarece este mult prea aproape de oraș, fiind între cele două centuri ale Bucureștiului și lângă o aglomerare urbană fantastică din vestul Bucureștiului, cu 3 cartiere uriașe – Crângași, Militari și Drumul Taberei. În zonă sunt circa 800.000 de oameni și, astfel, este o destinație last-mile perfectă pentru oricine care vrea să acopere această concentrare urbană.”
Anul acesta CTP va livra aici două clădiri, una de 13.000 m2 și alta de 15.000 m2 împărțite în spații mici, care să servească pentru distribuție last-mile.
Iar zona de Nord se dezvoltă în aceeași manieră, dar cu alt public, spune Ana Dumitrache, care vede o evoluție similară în Chitila și chiar în sudul Bucureștiului, unde CTP are o clădire de 15.000 m2 în construcție, care se închiriază către un mix de clienți – și pe last mile, și pe logistică mare, datorită apropierii de A0.
Focusul CTP în 2023: Arad și Timișoara
Pentru CTP prioritatea anului trecut a fost dezvoltarea terminalului cargo aerian de la Oradea, unde lucrurile au evoluat rapid și în prezent se pregătește recepția celei de a doua clădiri, iar în iunie urmează a treia. Prima clădire, recepționată în decembrie, este ocupată deja în proporție de 70%. Compania care a închiriat aproape jumătate de clădire face eforturi să dea drumul la operațiuni cât mai repede.
„Anul acesta sigur partea de scanare a mărfurilor și de vămuire vor putea fi făcute, fiind serviciile cele mai cerute de operatorii de transport aerian. Autoritățile fac pași mari, lărgesc pista, astfel că e posibil ca primul avion să fie operat la Oradea cât mai curând”, a spus Ana Dumitrache.
Iar după Oradea sunt în focus dezvoltările din Timișoara și Arad, pentru a consolida zona de vest a țării. CTP a început dezvoltarea la Ghiroda, lângă Timișoara, unde există un teren mare cu un front deschis de 1,5 km și unde se construiesc atât depozite pentru logistică mare, cât și last mile.
„În Timișoara se lucrează intens la centură, iar noi suntem exact pe nodul de Centură. Există un interes foarte mare pentru această zonă, iar noi suntem avansați cu tot ce înseamnă acces în parc din drumul expres plus lucrările de canalizare, curent electric, astfel că în martie ne așteptăm să deschidem.”
În ceea ce privește Aradul, CTP are un parc logistic la aproape 200 m de prima zonă industrială a României – Zona Liberă Arad. Zona industrială concentrată este completată de una comercială, aici fiind mai multe magazine de tip Do It Yourself.
Fabricile din vecinătate nu au dezvoltat zone de depozitare moderne și nici nu au unde să se extindă. În plus, susțin reprezentanții CTP, se recomandă să se scoată depozitarea din producție din rațiuni de securitate, astfel încât clădirile deținute de CTP se pretează foarte bine pentru logistică pură. Pe lângă depozitul de logistică mare, CTP mai deține aici alte 4 clădiri mai mici, ideale pentru last mile.
„Este o locație-șperaclu care îți oferă o mulțime de facilități, aproape de centură și foarte aproape de oraș. Există linie de tramvai la câteva sute de metri, iar infrastructura în zonă este foarte bună și la exterior, și la interior”, a sumarizat Ana Dumitrache avantajele locației CTPark Arad.
Interes continuu pentru extindere
Pentru 2023 CTP își propune să urmărească în mod special dezvoltările în zonele în care este deja prezentă, deoarece filosofia după care se conduce compania este de a funcționa în parcuri, evitând astfel să se împrăștie „în clădiri izolate și care nu pot crea sinergii pe termen lung”, după cum a comentat Country Head-ul CTP România.
Concret, anul acesta CTP estimează o creștere a spațiilor noi livrate în comparație cu 2022, an marcat mai mult de tranzacții de spații existente, închise din anul anterior.
