Explozia prețurilor la energie electrică și combustibili a fost o lecție pentru toată lumea că principalul obiectiv trebuie să fie eficientizarea consumului în vederea reducerii cheltuielilor de operare. În special în domeniile industrial și logistic costurile cu utilitățile au o pondere semnificativă din total, astfel că orice optimizare contează. Dezvoltatorii imobiliari sunt pionieri în căutarea și implementarea de soluții eficiente din punct de vedere energetic pentru proiectele nou construite încă de acum câțiva ani, iar acum se vede o preocupare tot mai mare și de pe piață. Singura piedică mai poate apărea din partea autorităților, care ar trebui să fie mai receptive la oportunitățile de business de pe plan local.
Impactul scumpirilor în lanț la energia electrică asupra proprietăților a fost greu de gestionat în primele luni ale anului trecut, după care, din a doua jumătate a lui 2022, piața s-a stabilizat. Chiriașii spațiilor logistice și de producție au fost practic loviți de majorările de preț de 10 până la 35% la energie, care au avut loc chiar și de la o lună la alta. Este adevărat, proprietarii au venit cu măsuri prompte și inclusiv cu programe de instruire pentru chiriași, pentru a reuși să economisească energia, dar, chiar și așa, impactul a fost resimțit de toată lumea, mai mult sau mai puțin. Bineînțeles, clădirile industriale nou construite, care beneficiază de sisteme de iluminat ecologice sau de sisteme proprii de producere a energiei „verzi”, au fost avantajate, iar interesul din partea beneficiarilor pentru acest tip de soluții este în creștere.
2022 a adus o evoluție foarte bună pentru sectoarele industrial și logistic, cu presiune pe obținerea unor timpi de livrare cât mai mici. În acest context, nu mai puțin de 800.000 de spații de depozitare au fost predate către beneficiari, iar în următorii ani se estimează o tendință similară, dacă și contextul economic va continua să fie favorabil. Astfel, nu este exclus ca, până la sfârșitul decadei, România să aibă nu mai puțin de 10.000.000 m2 de spații moderne de depozitare. Deși indicatorii macro-economici nu arată prea bine pentru 2023, pe termen lung este clar că va fi nevoie de centre industriale noi în toate orașele, astfel că proiectele de construcție vor continua. Desigur, locația este esențială pentru retaileri, pentru a fi aproape de clienții lor, iar acest lucru merge mână în mână cu infrastructura, a precizat Andrei Timofte, CEO Transilvania Construcții, în cadrul Real Estate & Construction Forum, organizat de Business Mark, la începutul lunii trecute.
Proiectele „in-city logistics” reprezintă o prioritate
„In-city logistics” este o temă în discuție de ceva vreme și toți dezvoltatorii iau în considerare acest segment, însă este greu de început proiecte imobiliare speculative.
Retailerii de produse alimentare și cei din industria modei își împart piața 50-50% în ceea ce privește deschiderea de centre aflate cât mai aproape de consumatorul final (intră aici și curierii). Olympian Parks are deja un proiect la Constanța, care este în curs de autorizare, și se analizează și alte locații din țară, astfel încât clienții să poată respecta ecartul de 10 minute pentru livrare și să ofere servicii de calitate. Grupul are în dezvoltare 3 proiecte majore de industrial pentru 2023, dintre care o importanță deosebită o are cel din București Nord, unde se va începe cu o clădire de 40.000 m2 pentru operațiuni de logistică pentru retaileri și curieri. Celelalte două proiecte majore sunt în Cluj și Constanța, a precizat Loredana Oprișa, Learning and Developing Manager, Olympian Parks.
Transilvania Construcțiia achiziționat în 2022 nu mai puțin de 5 parcuri industriale in-city, două în Cluj, două în Oradea și unul în Arad, de aproximativ 80.000 m2 în total. În prezent, compania are un portofoliu de 300 de clienți, iar pentru 2023 este planificată finalizarea unei hale de aproximativ 14.000 m2 la Bacău, aflată în curs de construcție și care va fi predată în primăvară, și tot acolo va fi gata, până la jumătatea anului, un centru de curierat pentru o companie internațională. Alte proiecte autorizate, însumând 35.000 m2, sunt gata să înceapă.
Șocurile generate de pandemie și de război au creat multă incertitudine, astfel că flexibilitatea a fost cuvântul de ordine în relațiile cu clienții. Durata medie a contractelor a rămas la 4 ani. Prețul chiriei depinde de locație și de tipul de spațiu. Cele sub 1.500 m2 au potențial mai mare de creștere a tarifelor decât spațiile mari. Cu toate acestea, prețurile nu au ținut pasul cu inflația.
Există o interdependență între logistică industrială și retail și este clar că România are mare potențial, mai ales că prin Programul Național de Redresare și Reziliență se poate crește mult infrastructura și se pot debloca alți poli de dezvoltare în afara marilor orașe. Aderarea la Schengen pe viitor ar putea debloca proiecte de tip industrial și logistic, în special relocare de fabrici din zona euro-asiatică. Sunt multe unități de producție care analizează relocarea în această regiune, însă, din păcate, România nu poate absorbi prea mult, din cauza infrastructurii defectuoase și a lipsei libertății de mișcare în UE, a atras atenția și Claudiu Bisnel, Managing Partner & Founder, Brisk Group. În ultimele 4-5 luni, interesul pentru România a crescut, însă pierdem mult în fața altor țări din regiune.
Flexibilitate și modularitate
Retailul este concentrat în București, 60% din spațiul industrial fiind aici. Global Vision propune un concept mixt, sub formă de „big box”-uri în parcuri industriale sau pe o suprafață restrânsă de teren. Se vizează practic un mix de funcțiuni, care coabitează bine. În București există, spre exemplu, un retailer din domeniul alimentar, care în doar 5.000 m2 acoperă inclusiv segmentul online, și există și o facilitate de producție (imobiliară) cu logistica aferentă, a declarat Șerban Juverdeanu, Head of Development Global Vision.
La sfârșitul anului trecut, compania a lansat un brand nou, de city logistics, care vizează locații de dimensiuni reduse, cu acces foarte bun la infrastructură și care să poată deservi cu precădere zone urbane. Este vorba despre proiecte de aproximativ 15.000 m2, de regulă într-un singur box sau 2-3 adiacente, care și-au dovedit eficiența în Europa.
„Proiectul de la Otopeni este relativ nou și de mici dimensiuni: are două unități de 6.000 și 5.000 m2 și o zonă administrativă mică. Acolo se oferă spații de închiriat de dimensiuni reduse, chiar și de 350 m2. Provocarea este de a găsi echilibrul pe costuri, pentru că instalațiile și întreaga structură în sine reprezintă un cost, chiria pentru spațiu, de asemenea, astfel că este greu de transpus totul într-un preț atractiv pentru clienți. Studiem acum un concept prin care să punem la dispoziția clienților zone ce pot fi folosite la comun, pentru optimizarea costurilor. Spre exemplu, egalizatoare de rampă care să poată fi folosite de 2-3 chiriași, zone de depozitare și de parcare exterioare, un fel de co-sharing în logistică. Acest sistem de lucru se va regăsi și în proximitatea altor orașe. City Logistics din Mureș este un exemplu de proiect clasic, care oferă variante mai mari de andocare decât un proiect de dimensiuni normale: avem un egalizator de rampă la 350 m2, mai multe porți drive-in, care pot deservi celule de mici dimensiuni și putem avea – pe lângă clientul actual – de la unul la 30, grație flexibilității conceptului.”
În paralel cu logistica, interes crescut este și pentru spații de producție, în cazul cărora avem de-a face de regulă cu proiecte „build to suit”, pentru relocări de business, sau cu proiecte individuale care fac parte dintr-un proiect mai mare. Acestea au însă un grad de complexitate mai mic și vizează o singură componentă, de exemplu, asamblare.
Retailerii se focusează pe eficientizarea magazinelor
„Preocuparea Auchan vizavi de protecția mediului nu este nouă, astfel că o parte dintre măsurile luate înainte de 2022 a permis gestionarea optimă a provocărilor generate de creșterea dinamică a costurilor la utilități. Cu toate acestea, am depășit cu mult ceea ce bugetaserăm inițial”, a recunoscut Venera Munjev, Asset & Expansion Manager, Auchan Retail România. Pe de altă parte, impactul asupra costurilor nu vine doar din energie și din utilități, ci și din prețul în creștere al materialelor de construcții, al transportului și al salariilor.
În 2023, Auchan se va extinde după modelul formatului de supermarket pe 2.500 m2, obiectivul fiind ca până în 2025 să fie 60 astfel de centre comerciale în România. La începutul anului a fost inaugurat la Cluj primul Auchan Express. Va continua modernizarea liniilor de case de marcat, întrucât procesul de self check-out a prins foarte bine în rândul clienților. „Românii sunt tot mai atenți la consum și își doresc cât mai multe produse autohtone. În acest sens, avem parteneriate în toată țara pentru aprovizionarea cu marfă proaspătă. În același timp, continuă procesul de digitalizare: am modernizat site-ul pe toate planurile, inclusiv componenta de comenzi online și livrare.”
Procesul de refurbișare a magazinelor vechi deținute de TEDi – 7 anul trecut și 18 anul acesta – vizează schimbarea sistemului de iluminat cu unul mai eficient cu 40%, a explicat Cristian Pușcoi, Head of Expansion & Construction, TEDi. Unde este cazul vor fi schimbate și instalațiile de climatizare care consumă mult, pentru diminuarea costurilor. „Creșterea prețului utilităților s-a văzut în costurile magazinelor, astfel că aceste optimizări sunt foarte importante. În plus, se merge foarte mult pe automatizare, pentru reducerea consumului inutil. De exemplu, toate panourile luminoase și reclamele din magazine se opresc automat pe timpul nopții, iar pe timpul zilei se analizează diverse optimizări, fără a afecta experiența clientului de a veni la cumpărături.”
În ceea ce privește amenajarea magazinelor, costurile au fost atent analizate (inclusiv cu partenerii), iar acum se cheltuie mai puțin decât la primele magazine, grație optimizărilor care au fost făcute din experiența acumulată. „Îmi doresc stabilitate, pentru că aceasta este importantă pentru toate părțile implicate, începând de la dezvoltatori până la chiriași, firme de amenajări etc., pentru că nu este vorba doar de un cost care se transferă între părți, ci și de rentabilitate pentru toți.”
Proiectele de dezvoltare ale TEDi vor continua în 2023, după ce anul trecut au fost deschise nu mai puțin de 19 magazine noi. Din păcate, este greu de găsit spații adecvate (1.300 m2), în special în orașele mici.
Raportul calitate-preț devine mai important decât tariful cel mai mic
Pentru CTP – care deține 18 parcuri industriale în 10 orașe din țară – principalul centru de interes rămâne capitala, unde sunt închiriați nu mai puțin de 800.000 m2 în cadrul Bucharest West. Chiriile au crescut în general, atât din cauza lipsei de spații disponibile (pentru că nu prea se mai dezvoltă speculativ), cât și în contextul crizei energetice, cu prilejul căreia s-a înțeles cât de important este un spațiu adecvat modern, a explicat Ana Dumitrache, Country Head CTP România.
„Un studiu al stocului total de spații logistice și industriale a relevat faptul că, pe lângă spațiile moderne, care fac obiectul agențiilor imobiliare, există un stoc și mai mare cu aproximativ 20% de spații vechi, care sunt ocupate de clienți de toate mărimile și care sunt foarte costisitoare din perspectiva utilităților. Chiria este stabilită în raport cu aprecierea clienților pentru calitatea produsului. Până în 2019 se purta o adevărată muncă de lămurire din acest punct de vedere. Clădirile noi, construite după 2016, au fost făcute din start cu pre-echipare pentru instalare de centrale fotovoltaice și chiar în City-Park Bucharest West o astfel de centrală de mare capacitate este funcțională din toamna anului trecut. Altele urmează să fie operaționale până la jumătatea anului în alte locații din țară.”
Eficientizarea costurilor prin materiale inovative, spre exemplu, pentru anveloparea clădirilor este, de asemenea, foarte importantă, a subliniat Andrei Timofte. Se folosesc mai nou panouri din pir, care au ajuns acum să fie mai ieftine decât cele din vată minerală, și care pot fi utilizate pe toată anvelopanta clădirii, inclusiv pe acoperiș, pentru mai multă rapiditate și eficiență.
Desigur, cheia o reprezintă energia alternativă, iar totul pleacă de la proiectare. Tehnologiile eficiente și eco-friendly care pot fi aduse în construcția clădirilor sunt luate în calcul de la început, pentru că ele contribuie la scorul energetic final.
Schimbătoarele de căldură și sistemele inteligente de iluminat sunt alte soluții populare astăzi la construcția halelor moderne. De asemenea, Transilvania Construcții a implementat un sistem de hale cu înălțime mai mică, de 6 m, care este foarte bun pentru firmele de producție de dimensiuni mici, deoarece scade costurile acestora cu încălzirea.
Sectoarele logistic și industrial au câțiva pași înaintea celorlalte în special în ceea ce privește componenta de prefabricare, care aduce automat eficiență în timpul de implementare, în calitatea produsului etc., a confirmat Claudiu Bisnel. „Înainte se credea că aceste costuri cu prefabricarea erau mai mari, din cauza insuficienței unităților de producții. Acum, abordarea corectă a prefabricării aduce eficiență pe componentele de cost, calitate și timp. Este adevărat că inovația costă mai mult, însă beneficiile se regăsesc în partea operațională, unde clienții au costuri reduse, iar produsul în sine este mai atractiv.”
Focus pe ecologie și spații verzi
Pentru ca amprenta „verde” să fie cât mai puternică, spațiile industriale noi sunt proiectate cu numeroase zone verzi. Îngrijirea copacilor este mult mai pretențioasă decât pare, însă dezvoltatorii internaționali – cum este CTP, spre exemplu – se folosesc de expertiza lor de pe piețele occidentale pentru a găsi cele mai bune soluții, chiar dacă în România ideea includerii de spații verzi în proiectare nu este încă atât de populară. Alți dezvoltatori iau în calcul, de asemenea, ca în proiectele viitoare, pe lângă gazon, să includă și copaci mai rezistenți la traficul camioanelor. Desigur, contează mult și educarea arhitecților în această direcție, pentru că și ei trebuie să înceapă să propună includerea spațiilor verzi în proiectele industriale și, implicit, în bugete.
Amprenta sectorului industrial asupra orașelor este semnificativă, din perspectiva intensității traficului, poluării, volumelor de personal din zonă, transportului în comun etc. Prin urmare, dialogul continuu cu autoritățile este foarte important, pentru găsirea celor mai bune soluții concrete, cu pași ulteriori care să fie urmăriți și implementați, a arătat Loredana Oprișa.
„Este foarte important ca acolo unde te așezi să ai un impact pozitiv asupra comunității. Principalul impact al unui parc logistic – fie el de mici sau de mari dimensiuni – este traficul, cu niveluri diferite de intensitate la anumite momente din zi. Din acest motiv, dezvoltarea infrastructurii trebuie făcută înainte de construcția parcului. Nu avem nevoie să fim ajutați, ci dorim doar ca autoritățile locale să înțeleagă proiectul și să nu ne împiedice să facem dezvoltările de infrastructură necesare așa cum le-am planificat, cu drumuri construite optim și spații verzi în preajma acestora, menite să creeze confort”, a explicat Ana Dumitrache.
Autoritățile locale sunt invitate să își dea concursul
Spațiile logistice și industriale sunt destinate, în mare, manipulării bunurilor de larg consum destinate comunităților locale. În plus, pot reprezenta sursă de locuri de muncă pentru sute de persoane și pot cataliza industrii paralele. Autoritățile locale trebuie, așadar, să se implice și să contribuie în special în ceea ce privește asigurarea utilităților necesare bunei funcționări a parcurilor industriale. Din acest punct de vedere ar fi de dorit o mai mare rapiditate în emiterea avizelor și autorizațiilor necesare. De asemenea, ar fi bine ca pentru clădirile eficiente din punct de vedere energetic să se acorde reduceri la impozite, tocmai pentru a încuraja investiția în astfel de spații și o amortizare mai rapidă. Și, chiar dacă primăriile au nevoie de bani și nu sunt dispuse la concesii, trebuie privit în perspectivă, la potențialul de afaceri noi care se pot dezvolta în zonă, cu încasări totale mai mari.
Dezvoltatorii au oricum toate certificările care să ateste calitatea clădirilor lor, astfel că este foarte ușor de probat eficiența acestora și beneficiul adus. Mai departe, bugetele necesare pentru investițiile în clădiri eficiente energetic ar putea fi mai ușor de obținut, atrag atenția specialiștii în proiecte imobiliare.
