Piața industrială și logistică din România intră într-o nouă etapă, caracterizată de creșterea ofertei și diversificarea opțiunilor pentru companii. După doi ani în care disponibilitatea spațiilor a fost limitată, noile livrări le oferă chiriașilor mai multă libertate de alegere și oportunități mai bune de negociere.
Potrivit datelor CBRE România, rata națională de neocupare a ajuns la 5,97% în trimestrul al doilea din 2026. În București, aceasta a urcat la 6,1%, echivalentul a aproximativ 247.400 mp de spații moderne disponibile, dintr-un stoc total de 4,07 milioane mp.
Pentru companiile care intenționează să se relocheze, să se extindă sau să își reorganizeze operațiunile, contextul actual oferă mai multe alternative decât în 2023 și 2024, când ratele de neocupare sub 4% restrângeau semnificativ posibilitățile de alegere. Totuși, proprietățile moderne, bine echipate și amplasate în apropierea principalelor coridoare logistice continuă să atragă cererea.
În 2026, livrările de spații industriale și logistice noi la nivel național sunt estimate la aproximativ 653.000 mp, aproape dublu față de cei 342.000 mp finalizați în 2025. Bucureștiul a concentrat 79% din suprafața nouă livrată în prima jumătate a anului.
În același interval, volumul tranzacțiilor de închiriere a ajuns la aproximativ 458.000 mp, incluzând 14 contracte pentru suprafețe de peste 10.000 mp. Aceste cifre confirmă că activitatea companiilor continuă să susțină piața, în pofida schimbărilor din oferta disponibilă.
Chiriile rămân stabile în ciuda disponibilității mai mari
Creșterea numărului de spații libere nu a determinat o scădere a chiriilor solicitate pentru proprietățile de top. Acestea s-au menținut la 4,75 euro/mp/lună, în timp ce chiria medie a ajuns la 4,35 euro/mp/lună, în creștere cu 2,4% față de aceeași perioadă a anului trecut.
Preînchirierea a reprezentat 39% din volumul total al tranzacțiilor din prima jumătate a anului, în scădere față de nivelul de 61% înregistrat în primul trimestru. Evoluția reflectă disponibilitatea mai mare a clădirilor finalizate, care le permite chiriașilor să ocupe spațiile mai rapid, fără să depindă exclusiv de proiectele aflate în construcție.
Autostrada A0 schimbă perspectiva asupra zonelor logistice
Infrastructura rutieră influențează tot mai mult dezvoltarea pieței logistice din București și Ilfov. Deschiderea tronsonului sudic al autostrăzii A0, cu o lungime de 51 de kilometri, în iulie 2025, a îmbunătățit conectivitatea în jurul Capitalei și a creat premise pentru dezvoltarea unor zone cu o prezență mai redusă anterior pe piața logistică.
Coridorul A1, în vestul Bucureștiului, continuă să concentreze cea mai mare parte a stocului logistic modern. În același timp, îmbunătățirea infrastructurii sporește atractivitatea zonelor din sud și est.
Alegerea unei locații presupune însă mai mult decât compararea distanței față de București sau a chiriei. Timpii de transport, restricțiile pentru vehiculele grele, accesul angajaților, disponibilitatea forței de muncă și apropierea de infrastructura vamală pot influența direct eficiența operațiunilor.
Costul total de ocupare, un criteriu esențial
Într-o piață cu mai multe proprietăți disponibile, chiria lunară nu ar trebui să fie singurul criteriu de selecție. CBRE România subliniază importanța evaluării costului total de ocupare, care include cheltuielile de exploatare și impactul caracteristicilor tehnice asupra activității companiei.
Printre aspectele de analizat se numără înălțimea liberă a spațiului, de 10–12 metri pentru anumite tipuri de operațiuni, capacitatea electrică instalată, posibilitățile de extindere, configurația rampelor de încărcare și dimensiunea curții pentru manevrarea vehiculelor. Capacitatea clădirii de a integra panouri fotovoltaice poate reprezenta, de asemenea, un avantaj.
Sustenabilitatea capătă o importanță tot mai mare. Certificările BREEAM sau LEED, iluminatul LED, monitorizarea consumului și echipamentele eficiente energetic pot contribui la reducerea cheltuielilor pe durata contractului.
Flexibilitatea contractuală este un alt factor relevant, mai ales pentru companiile ale căror nevoi se pot schimba. Drepturile de extindere, posibilitatea subînchirierii parțiale și clauzele de reziliere pot influența adaptabilitatea spațiului pe termen lung.
Mai multe opțiuni, decizii mai bine fundamentate
Piața industrială și logistică din București-Ilfov este influențată de trei evoluții majore: creșterea ofertei, stabilitatea chiriilor și dezvoltarea infrastructurii. Pentru chiriași, acestea creează oportunități de selecție, dar impun și o evaluare atentă a diferențelor dintre proprietăți.
Pe lângă prețul pe metru pătrat, companiile trebuie să ia în calcul accesibilitatea, specificațiile tehnice, disponibilitatea angajaților, eficiența energetică și costurile totale de ocupare.
Echipa Industrial & Logistics a CBRE România combină datele de piață cu analiza cerințelor operaționale ale companiilor pentru a le sprijini în identificarea locațiilor potrivite și în alegerea unei strategii imobiliare adaptate obiectivelor lor.
Într-un context cu mai multe alternative, avantajul competitiv nu constă doar în găsirea unui spațiu disponibil, ci în alegerea unei proprietăți care să răspundă eficient nevoilor companiei pe întreaga durată a contractului de închiriere.
