Nu sunt multe zone in tara precum cea a Timisoarei care sa ceara si sa absoarba un volum mare de lucrari de constructii, fie ca vorbim aici de sectorul rezidential, fie de cel comercial. Faptul ca perioada pandemiei nu s-a reflectat intr-o prabusire a pietei imobiliare si nici in lasarea multor oameni fara locuri de munca a incurajat dezvoltatorii precum Mosnita Imobiliare sa isi continue lucrarile, mai ales ca locuintele propuse de acesta nu vizeaza piata premium, ci pe cea de dimensiuni mici, de tip low-cost, catre care se si indreapta cerintele actuale. Pozitiv a fost si faptul ca activitatea nu a fost franata in aceasta perioada nici de lipsa materialelor de constructii, care s-au gasit din plin, dar nici de lipsa fortei de munca, mai ales ca firmele banatene pot beneficia de echipe motivate de muncitori ucraineni, dar si de o disponibilitate surprinzatoare a echipelor autohtone, cu mentiunea ca acestea nu pot oferi intotdeauna o calitate a serviciilor proportionala cu pretentiile financiare.
Inca din 2010, compania timisoreana Mosnita Imobiliare s-a axat pe doua directii – agentie imobiliara (20% din activitate) si dezvoltator imobiliar (60%) – iar restul de 20% e axat pe dezvoltarea de terenuri pentru locuinte, prin introducerea din extravilan in intravilan si racordarea la retele de utilitati, pentru a fi vandute ca locuri de casa.
„Constructiile au predominat tot timpul, iar activitatea, fiind demarata in cea mai slaba perioada, de dupa criza din 2008, a mers continuu pe crestere“
Alexandru Proteasa, fondatorul si administratorul companiei
Cu peste 100 de locuinte livrate in portofoliu, compania activeaza pe piata locala din zona metropolitana de est a Timisoarei, predominant in comunele Mosnita Noua si Bucovat. Celor 12 apartamente finalizate acum in cladiri de tip P+1+M li se adauga inca o suita de patru apartamente, un duplex in stadiu de fundatie si o locuinta colectiva cu sase apartamente la care lucreaza 7-8 echipe subcontractate.
„Preferam sa incheiem parteneriate cu mai multe echipe de constructori. In general, muncitorii au nevoie de supraveghere continua, mai ales daca le lipseste motivatia. In schimb, daca isi fac firme proprii, specializate pe un subdomeniu (instalatii, finisare etc.), seful de echipa are interes sa urmareasca lucrarea si sa o predea la timp. In acest format beneficiem si de garantie pentru lucrarile efectuate“ (…) „in primii doi ani, construiam cu angajatii din firma, insa ne chinuiam foarte tare. Ca urmare, in momentul in care ne-am dat seama ca nu este rentabil, am externalizat constructiile, beneficiind de calitatea echipelor specializate. In plus, pentru ca muncitorii din constructii de multe ori nu sunt disciplinati si nu respecta legislatia in vigoare privind securitatea muncii (casca, bocanci etc.), ne-am degrevat de grija controalelor care se puteau solda cu amenzi din cauza indisciplinei lor.“
Alexandru Proteasa
In momentul in care lucra cu muncitorii proprii, iar volumul de constructii era mic, de 2-3 case pe an, compania a investit si in scule si utilaje.
„Nu am apucat sa dezvoltam si sa investim foarte mult in tehnologie, pentru ca ne-am dat seama ca e mult mai bine sa adoptam alt sistem. Pe de alta parte, firmele de constructii au cam inteles ca acesta este viitorul si cele mai multe investesc acum in scule si echipamente profesionale care le ajuta sa lucreze mai repede si mai eficient.“
Exista echipe de muncitori, insa nu la calitatea ceruta
Echipe de muncitori in constructii se gasesc in zona Timisoarei, insa, in opinia lui Alexandru Proteasa, acestea nu ofera calitatea asteptata, mai ales la pretentiile financiare pe care le ridica. „Nu avem de unde selecta, astfel ca ne multumim cu ce gasim. Chiar daca se castiga destul de mult la noi in zona in constructii, calitatea nu e neaparat cea mai inalta. Consider ca raportul calitate-pret se mai poate imbunatati“, a spus fondatorul companiei, subliniind ca OUG 114/2018 nu i-a ajutat neaparat pe muncitorii din zona sa castige mai bine, pentru ca acestia castigau peste 3.000 de lei brut si inainte.
„La noi in zona este un context diferit. Cred ca masura a ajutat si impulsionat firmele din zone precum Moldova si Oltenia. La noi nu masura legata de salarii in constructii a impulsionat piata privata, ci cererea care a crescut constant si care a pus presiune si pe salariile lor. Apoi, automat, s-a marit si pretul pentru manopera. Masura legislativa mai degraba a ajutat firmele care lucreaza in domeniul infrastructurii mari sa isi pastreze angajatii, pe cei care lucreaza la drumuri, spitale si alte lucrari de stat.“
Asa cum in zona Capitalei sunt „la moda“ muncitorii asiatici, asa e un fapt obisnuit ca in zona Timisoarei sa lucreze echipe de muncitori ucraineni. „In Banat sunt foarte multe echipe de maramureseni de origine ucraineana care lucreaza atat pe rosu, cat si pe finisaje. Ba chiar am intalnit si o echipa de cinci femei din Ucraina care lucrau la finisaje. Ca o exceptie insa, am avut si un muncitor spaniol care a lucrat pe santierul nostru circa doi ani“, a spus reprezentantul companiei, observand ca lucratorii ucraineni, venind in Romania adesea pe termen scurt, sunt foarte motivati sa traga sa faca bani si sa se intoarca in tara lor, acceptand sa lucreze, spre deosebire de romani, si sambata.
Ar trebui atrasi la munca romanii din zonele mai sarace ale tarii
Companiile din Timis nu si-au pus sperante nici in cei peste un milion de romani intorsi din strainatate, mai ales ca in zona nu s-a simtit vreun aflux deosebit al acestora. „Nu au venit in zona noastra. Poate au mers in unele zone mai depopulate pentru o perioada, dupa care se intorc. La noi, in comuna cu peste 10.000 de locuitori, nu am simtit deloc acest val. Si eu am prieteni plecati afara, dar acestia nu s-au intors in tara. Cei care au venit nu aveau preocupari serioase dincolo. Statistic vorbind, a venit cine nu mai producea“, a punctat Alexandru Proteasa. Acesta vede mai degraba ca solutie atragerea romanilor din zonele sarace ale tarii in zonele dezvoltate precum Bucuresti, Cluj, Brasov, Timis.
„Acum lucrez cu cativa muncitori din Moldova care aveau de gand sa plece in Anglia, dar carora le-am explicat cat pot castiga in constructii langa Timisoara, ce chirie au si cat pot pune deoparte. Apoi am socotit cu ei cat costa avionul pentru Anglia, chiria si costul vietii de zi cu zi de acolo“ (…) „cand am tras linie, am observat ca ar fi castigat lucrand in Anglia doar cu putin mai mult decat intr-o zona periurbana a unui mare oras din Romania. In constructiile din Romania se plateste foarte bine, dar oamenii nu detin toate informatiile si nu au cultura financiara. Intr-un an, in Anglia, ar economisi poate 1.000-2.000 de euro in plus, insa nu stiu daca renteaza dezradacinarea si ruperea de cultura proprie. Ca urmare, pe doi i-am convins sa ramana. Lucreaza de trei saptamani si totul este peste asteptarile lor. Chiar si conditiile din chirie sunt mult mai bune decat cele in care merg muncitorii la cules de sparanghel in Germania sau in alte tari. Uneori, conditiile de locuit sunt chiar mai bune decat cele din zonele de unde provin ei, de acasa.“
Cumparatorii incearca sa forteze discountul de pret
Locuintele sunt construite speculativ si sunt orientate catre un segment low-cost, cu preturi cuprinse intre 70.000 si 100.000 de euro, in linie cu 90% dintre imobilele care se livreaza in zona respectiva.
„Suprafetele locuibile sunt mici, de 70-100 m2 utili. Cei mai multi clienti vin din alte judete, predominant din Gorj, Mehedinti, Caras-Severin si Hunedoara. Sunt si timisoreni care se orienteaza acum catre case in afara orasului, insa acestia nu sunt majoritari. Oricum, Mosnita nu este o zona premium pentru Timisoara, ca Dumbravita sau Giroc“ (…) „In cel mai pesimist scenariu, acestea vor scadea cu 10%. In realitate, ma astept sa se mentina preturile din iarna inca cel putin un an si jumatate. Oricum, trendul ne avantajeaza, suntem pe nisa potrivita din piata imobiliara. Constructiile de apartamente si de birouri sunt sectoarele cele mai afectate de pandemie.“
Pe de alta parte, clientii sunt un pic mai duri in a oferta si au asteptari de discounturi mai mari in aceasta perioada.
„Presiunea pusa de nevoia de a se muta sau de a-si gasi ceva se bate cap in cap cu presiunea situatiei actuale, deci cu speranta ca vor cobori preturile. Atunci, clientii oferteaza un pret mai mic decat cel pus pe piata de dezvoltator, insa de cele mai multe ori acesta nu este acceptat. In aprilie, am avut o casa la intermediere, revanduta de un client care, din cauza pandemiei, nu a mai putut sa ia finantare. Clientii au incercat sa forteze discounturi mari, de 8-10% din pret, in conditiile in care marja de negociere e de obicei de doar 2-3%. Proprietarul nu a lasat din pret, si in final a aparut cineva hotarat care a achizitionat la pretul dorit. Insa toate aceste comportamente nu ar fi existat cu trei luni in urma.“
Alexandru Proteasa nu crede ca cei care se asteapta la chilipiruri isi pun mari sperante in apartamentele confiscate de banci pentru ca proprietarii si-au pierdut locurile de munca si nu au mai putut plati ratele.
„In judetul Timis, in perioada pandemiei si-au pierdut serviciile circa 2.400 de oameni, insa in aceeasi perioada s-au angajat alti 3.000 de oameni. Deci acum este un plus de oameni care lucreaza, exceptandu-i pe cei care sunt in somaj tehnic. Oricum, nu ma astept la o reconversie spre constructii a acelora care nu mai au de lucru, pentru ca sunt firme din alte domenii, cum sunt cele de curierat, care au o mare lipsa de personal.“
Constructorii au lucrat si in perioada de urgenta
Insa in perioada de varf a pandemiei, in cele doua luni de stare de urgenta, piata imobiliara a avut si momente de blocaj. „Am reusit sa intermediem doar o casa si trei terenuri, dar spre 15 mai piata si-a mai revenit, astfel ca am obtinut aproape acelasi nivel de tranzactii (-20%) in mai, comparativ cu luna similara a anului trecut. Lumea a devenit mai orientata spre terenuri si duplexuri cu curte proprie, si mai putin spre apartamentele clasice. In continuare, pe segmentul de duplexuri ne asteptam sa creasca cererea. Oamenii sunt orientati sa cumpere case, dar sunt in acelasi timp panicati de stirile si informatiile care anunta ca va veni o perioada de recesiune, ceea ce ii face sa stea intr-o expectativa, sa nu se grabeasca.“
In pofida pandemiei, dezvoltatorul timisorean nu a oprit lucrarile de constructii, mai ales ca muncitorii nu au fost deloc reticenti la a veni pe santier, pentru ca lucrau in aer liber sau cu maximum doi oameni intr-un apartament. „Am aflat de pe piata, de la alti dezvoltatori, ca au avut muncitori, in special mai in varsta, care au renuntat la job si au plecat inapoi in Moldova sau in zonele de unde proveneau.“ Pozitiv este ca in toata perioada de restrictii materialele de constructii au fost disponibile, pe stocuri, iar livrarile s-au facut fara probleme, astfel ca lucrarile nu au fost intarziate. „Din discutiile cu administratorul celui mai mare depozit din zona, in martie chiar s-a inregistrat un varf al vanzarilor. Multi dezvoltatori au crezut ca poate in urmatoarea serie de masuri vor inchide tot, asa cum s-a intamplat in Italia, si au comandat in martie materiale de constructii pentru o luna. Apoi, in aprilie, vanzarile au scazut la jumatate, comparativ cu martie“, a punctat reprezentantul companiei Mosnita Imobiliare, subliniind ca in infrastructura si in sectorul comercial se lucreaza foarte mult in zona Timisoarei, dar mai putin in sectorul industrial.
„Niciunii nu au oprit lucrarile, dar am observat ca au redus putin viteza. Poate au avut echipe contractate care s-au speriat, dar santierele nu s-au oprit de tot.“
Urbanismul coerent si tehnologizarea institutiilor pot fi luate drept model
Unele intarzieri au aparut insa in ceea ce priveste utilitatile, chiar daca in zona in care activeaza dezvoltatorul exista, dupa cum afirma Alexandru Proteasa, o coerenta urbanistica ce poate fi luata ca exemplu si de alte comune periurbane din tara prost dezvoltate, precum Floresti, in Cluj-Napoca.
„La noi, strazile sunt foarte largi, de la minimum 12 m, iar loturile sunt de minimum 500 m2. Pe aceasta suprafata se pot construi maximum un duplex/doua apartamente, si astfel cartierele sunt foarte aerisite. Regimul de inaltime acceptat este P+1+M, ceea ce nu e deloc agresiv pentru vecinatati.“
Pe de alta parte, loturile fiind mai rare, se pune presiune pe capacitatea de a construi infrastructura.
„Una e sa tragi o retea de apa pe 500 m liniari pe care se pot construi 20 de case, si alta pentru 20 de blocuri a cate sase apartamente, deci pentru deservirea a 120 de locuinte. Ca urmare, din punct de vedere al infrastructurii ar mai fi aspecte de corectat. Insa, in principiu, detinem toate utilitatile in zona (apa, canalizare, gaz, curent), iar o parte din drumuri sunt asfaltate.“
Reprezentantul companiei imobiliare remarca modul pozitiv in care a rezolvat in aceasta perioada partea de birocratie si de autorizari, dar si faptul ca pandemia a accelerat tehnologizarea institutiilor publice, iar asta, dupa cum declara el, e cel mai mare plus pe care l-a adus criza. „Daca in trecut un functionar de la primarie sau de la Agentia de Mediu refuza sa accepte documentatia trimisa pe email sau prin posta, sau sa accepte dovezi de plata online, peste noapte functionarii au putut sa invete tot ce inseamna tehnologie, email etc., ceea ce este imbucurator. Cred ca se va continua la fel, fara sa mai revenim la cozile din trecut“, a spus acesta, exprimandu-si speranta ca si la nivel macro vor fi luate masuri care sa sprijine si sa impulsioneze activitatea companiilor de constructii.
„Ar trebui marita valoarea maxima a pretului de vanzare al unui imobil cu TVA de 5%. Altfel, orice imobil care depaseste valoarea de 450.000 de lei este achizitionat cu TVA de 19%, in loc de 5%, fortand dezvoltatorii sa construiasca doar imobile mici. De asemenea, trebuie simplificata procedura de obtinere a autorizatiilor de constructie, in special a bransamentelor de utilitati. De altfel, s-a incercat o modificare a legislatiei anul trecut, insa aceasta a creat mai mult confuzie in relatia dintre primarii si furnizorii de utilitati, astfel ca fiecare a ajuns sa interpreteze si sa aplice legea diferit. Ca urmare, e nevoie mai mult decat oricand de o lege simplificata, care sa fie uniform aplicata“,
a concluzionat Alexandru Proteasa.
