Piata industriala a fost animata in 2015 de proiectele built-to-suit si, desi cererea de spatii de logistica si productie a fost mai mare decat in anul precedent, dezvoltatorii nu s-au inghesuit sa construiasca speculativ; exceptie face Log Center Mogosoaia, proiectul demarat de Immofinanz. Nivelul chiriilor a ramas relativ constant anul trecut, cu usoare cresteri in cazul proiectelor noi, clasa A. Ploiesti si Timisoara au fost in 2015 cele mai cautate locatii din tara. In continuare insa, jumatate din totalul spatiilor de depozitare se concentreaza in Capitala si tot aici va fi livrat cel mai mare centru logistic in anul acesta.
Dupa ce in 2014 volumul investitiilor in Romania a fost de aproximativ 1,15 miliarde de euro, plasand tara noastra pe pozitia a treia intr-un top pe Europa Centrala si de Est dupa Polonia si Republica Ceha, 2015 a avut un start mai lent. Astfel, investitiile in proprietati in prima jumatate a anului trecut s-au ridicat la circa 190 de milioane de euro, sub nivelul perioadei similare din 2014, se arata intr-un raport JLL. Special pe segmentul spatiilor industriale, 2015 se incheie cu livrarea a 52.000 m2 in Timisoara Airport Park pentru un proiect build-to-suit, extinderea cu 20.000 m2 a Olympian Timisoara si cu 10.000 m2 a Transilvania Logistic Park Cluj, proiectul de 4.000 m2 al CTP la Turda, precum si extinderile la Ploiesti West Park, VGP Timisoara, WDP Ploiesti si WDP Braila (pentru Yazaki). In Bucuresti, 2015 s-a incheiat cu doua proiecte noi, ce vor fi finalizate partial: noul Log Center Mogosoaia si extinderea P3 Logistic Park (total 75.000 m2).
Potrivit DTZ, Ploiesti a fost regiunea cea mai performanta in prima jumatate a anului trecut din perspectiva cererii, atragand 35% din total take-up. In Timisoara, cererea pentru spatii industriale si logistice s-a ridicat la 11.000 m2, reprezentand doar 13% din total. Cu toate acestea, orasul inregistreaza cele mai mari tranzactii (renegocierea si reinnoirea contractului P&G pentru 28.000 m2 ocupati in Dunca Logistic Center Timisoara).
Stocul total de spatii moderne inchiriate este de aproximativ 950.000 m2 in Bucuresti si aproape 690.000 m2 in tara, disponibili atat pentru activitati logistice, cat si pentru productie. Costin Banica, Senior associate industrial agency in cadrul Colliers International Romania, aprecia ca pana la finalul lui 2015 stocul de spatii industriale moderne va insuma circa 1.800.000 m2, cu aproximativ 5% mai mult comparativ cu stocul inregistrat la final de 2014. Cele mai mari concentratii de parcuri industriale si logistice sunt Bucuresti, Timisoara, Arad, Brasov, dar si Cluj, Pitesti si Sibiu. In Capitala, spatiile sunt dedicate in principal activitatilor de logistica, in timp ce in tara, in functie de locatie, acestea se impart intre logistica si productie, conform strategiei fiecarei companii. Nu lipsesc nici spatiile ce ofera conditii speciale de depozitare, predominant cele cu temperatura controlata si ADR.
Vanzarile de proprietati industriale au fost „pe val“ in prima jumatate a anului trecut, potrivit raportului CBRE, nu mai putin de patru tranzactii importante fiind finalizate in acest interval, valoarea totala tranzactionata fiind de 131 de miliarde de euro. In conditiile in care un numar mare de proprietati erau la jumatatea anului scoase la vanzare sau in litigiu se estima cresterea volumelor tranzactionate pe final de an.
Proiectele de infrastructura curente si viitoare vor influenta major locatia unde vor fi construite urmatoarele spatii industriale. Si, cum s-a anuntat intentia constructiei de drumuri in regiunea de est si nord-est a tarii, o parte dintre companii au inceput deja relocarile in aceste zone. Pentru Bucuresti se asteapta extinderea si consolidarea pe segmentul clientilor 3PL, in timp ce in restul tarii se va merge in continuare pe proiecte build-to-suit.
Chiriile se mentin la 3,5-4 euro/m2/luna
Cererea de inchiriere de spatii de productie si logistica a fost ridicata in prima jumatate din 2015, acesta fiind cel mai bun semestru din 2005 si pana acum, potrivit raportului de piata CBRE. Gradul de neocupare s-a imbunatatit semnificativ, mai ales in Bucuresti, aici fiind de numai 7-8%. De altfel, in Capitala, cererea se estimeaza sa depaseasca oferta, astfel ca si nivelul chiriilor va creste usor, peste nivelul de 3,8 euro/m2/luna, cat era la inceputul toamnei.
La nivel national chiriile se mentin constante, se arata si in raportul de piata al JLL, acestea variind intre 3,5 si 4 euro/m2/luna.
2015 a fost bun pentru chiriasi, in sensul ca inca s-au mai acordat luni de gratuitate, astfel incat chiria neta efectiva a fost mai mica decat cea contractuala. In functie de suprafata s-a ajuns la 2-3 luni de gratuitate, potrivit lui Gabi Sfetcu, Partner, Head of Industrial Agency GS Capital Advisory. „Chiriile au crescut, ajungand la o valoare neta de 3,6-3,75 euro/m2/luna pentru spatiile noi, fata de 3-3,25 euro/m2/luna in 2014. Este adevarat ca sunt si spatii mai vechi, tot clasa A, care pot reprezenta o varianta interesanta. In ceea ce priveste perioada contractuala, pentru companiile de logistica media este de 3-5 ani, in timp ce la productie se merge pe minimum 7-10 ani.“
In prima jumatate din 2015 au fost tranzactionati aproape 170.000 m2, impartiti intre Bucuresti (54%) si restul tarii (46%); comparativ cu 2014, cresterea a fost de 38%. Cele mai mari cereri au venit din Bucuresti, Ploiesti si orasele mari din vestul si centrul tarii. De altfel, pe pietele din Timisoara sau Arad cererea de spatii industriale a crescut constant in ultimii ani, pe fondul proximitatii cu granita vestica. Interesant este faptul ca cele mai multe solicitari au fost din partea companiilor deja stabilite aici si nu a nou-venitilor.
In Capitala, motorul pietei a fost reprezentat de companiile de distributie si depozitare, alaturi de 3PL. Cererile au venit, in medie, pentru spatii de 4.000-6.000 m2. In majoritatea parcurilor industriale, cei mai multi chiriasi provin din domeniul auto si sunt localizati in apropierea celor doi mari producatori, Renault-Dacia si Ford. Potrivit statisticii CBRE, nu mai putin de 31 de companii de profil functioneaza in spatii inchiriate de la transportatori, iar 42, in spatii detinute de administratiile locale, suprafata totala construita ocupata fiind de 600.000 m2. In ultimii doi ani, multi jucatori de pe piata au dorit sa aiba un dezvoltator alaturi atunci cand au decis construirea propriilor spatii de productie. Pana la sfarsitul lui 2015 se estima constructia a 150.000 m2 de spatii industriale, atat extinderi, cat si dezvoltari noi.
Piata dinamica, rata ridicata de profitabilitate
Piata spatiilor de productie si depozitare s-a bucurat de activitate dinamica in 2015, astfel ca pe parcursul anului am asistat la livrarea spatiilor cu o suprafata de 52.000 m2 inchiriate de Continental si Elster Rommetrics la Timisoara Airport Park, si la o extindere a Olympian Park in Timisoara si la o noua dezvoltare CTP la Turda. De asemenea, au fost construite diverse proiecte de productie, cum ar fi Yazaki in Braila (14.000 m2 in trimestrul al doilea din 2015), Snamprogetti si Federal Mogul (12.000 m2 in semestrul al doilea din 2015) in Ploiesti. „In general, spatiile noi se construiesc la cererea clientului, un semn bun fiind dat de inceperea dezvoltarilor speculative, fara contracte de inchiriere ferme, Immofinanz demarand dezvoltarea a 40.000 m2 in LOG.IQ Bucuresti. Odata cu scaderea disponibilitatii spatiilor industriale existente intram intr-o noua etapa, care va consta in principal din livrari de spatii noi catre clienti. Stabilizarea cererii de spatii va da mai multa incredere investitorilor, asa ca vom asista si la sporirea numarului de proiecte speculative dezvoltate. Chiriile vor urma o tendinta ascendenta, incurajate de noile dezvoltari si de stabilizarea dezvoltatorilor pe piata de profil. Investitiile in infrastructura au crescut, insa ritmul acestora ar trebui sa fie mult mai accelerat. Companiile si dezvoltatorii se concentreaza pe partea de vest a tarii, insa efortul de a gasi conditii salariale competitive si disponibilitate a fortei de munca ii conduc si catre locatii noi, in sud si est“, apreciaza Costin Banica.
Rata de profitabilitate este inca destul de ridicata in Romania comparativ cu tarile vestice, astfel ca inca se pot atrage investitii in sectorul industrial la un yield de 9-10% pentru produse premium. Cresterea acestor investitii va atrage si atentia altor investitori, care asteapta doar oportunitatea potrivita pentru a investi in Romania.
Printre tranzactiile finalizate de Colliers in 2015 se numara inchirierea unui spatiu logistic de 3.000 m2 de Quehenberger in Cluj si a unui spatiu de productie de 4.000 m2 de Inteva in Oradea. In plus, a fost intermediata achizitia unui teren in Bucuresti de catre FM Logistic, pentru dezvoltarea unui nou centru logistic.
Proiectele buid-to-suit raman preferate de dezvoltatori
„Randamentul investitiei este mai bun in Europa de Vest. Desigur, nu trebuie omis faptul ca valoarea investitiei in sine, pe acelasi tip de proiect, este mult mai mare acolo decat este in Romania sau in alta tara vecina“, este de parere Gabi Sfetcu.
Majoritatea investitiilor in constructia de spatii noi se face in baza unor acorduri prealabile cu beneficiarii. In 2015, constructii speculative au fost parcul logistic al Immofinanz la Mogosoaia (pre-contractat in proportie de peste jumatate) si parte din proiectul VGP la Timisoara, unde pe langa cei 6.000 m2 pre-contractati au mai fost construiti inca 4.000 m2. „Finantarile sunt in continuare destul de greu de obtinut. Dezvoltatorii asteapta de regula sa primeasca o solicitare ferma pentru o anumita suprafata, iar apoi proiectul il fac pentru dublul acesteia. Pe langa investitia Immofinanz, piata a mai fost animata de achizitiile CTP, care a cumparat mai multe proprietati «stresate». Si cererea a fost mai mare in 2015 decat in anul precedent, este adevarat, in special pentru productie. Cea mai mare disponibilitate de spatii ramane in Bucuresti, unde sunt si aproximativ 30.000 m2 liberi“, este de parere Gabi Sfetcu.
Daca acum cativa ani tendinta era de diminuare a stocurilor si de reducere a spatiilor de depozitare, se constata acum la o parte dintre clienti apetitul de extindere. Chiar si asa, volumele de marfa depozitate per client se mentin la un nivel scazut, ceea ce dovedeste inca o data ca Romania este o tara de tranzit, iar consumul este oricum destul de mic. Cu toate acestea, „in urmatorii cinci ani se prognozeaza o crestere a tranzactiilor in special pe segmentul de productie si de retail – e-commerce si implicit logistica dedicate acestuia.“
Cei mai mari clienti in 2015 pentru GS Capital au fost CTP, cu vanzarea celor doua hale Edy Logistics de la Deva si Timisoara, si DPD, cu 17.000 m2 inchiriati la WDP Sibiu.
Proiectele Immofinanz, preluate de Blackstone
Immofinanz Group detinea in Romania, la sfarsitul anului financiar 2014/2015 (30 aprilie 2015 fiind data de referinta pentru grupul austriac), trei proprietati industriale functionale, cu o suprafata totala de 52.341 m2. Acestea sunt: LOG.IQ Ploiesti (spatiu industrial clasa A, situat in partea de vest a Ploiestiului, cu acces direct din DN 72 spre Targoviste; terenul are o suprafata de 38 ha, din care 15.000 m2 sunt construiti si o alta faza este in curs de dezvoltare), LOG.IQ Nelp (situat in Pantelimon, cu acces direct la autostrada A3 si la centura Bucurestiului) si LOG.IQ Timisoara (proiect ideal pentru cross-border). In plus, anul acesta, Immofinanz a demarat constructia LOG.IQ Bucharest in Mogosoaia. Prima faza a proiectului, care include o suprafata disponibila pentru inchiriere de 40.000 m2, a fost livrata in ultimul trimestru din 2015 (hala B) plus primul trimestru din 2016 (hala A). In acelasi timp, lucrarile de reconversie a Armonia Arad in spatiu de depozitare avanseaza foarte bine, declarase Sorin Visoianu, Country Manager Office & Logistics Romania si Bulgaria in cadrul Immofinanz Group. Intre timp, Immofinanz a semnat un contract cu Blackstone, detinatorul platformei logistice europene Logicor, pentru vanzarea intregului sau portofoliul logistic.
De mentionat ca odata finalizate LOG.IQ Bucharest si noua faza a LOG.IQ Ploiesti portofoliul vandut catre Blackstone se va dubla. La cererea clientului, spatiile disponibile pot fi configurate astfel incat sa ofere conditii speciale de depozitare. Printre clientii de referinta ai Immofinanz in Romania, cu care recent s-au reinnoit contractele de inchiriere in Iride Business Park, se numara Japan Tobacco International (JTI), Prima Broadcasting Group, Mercury 360 Communications, LS Travel Retail Romania si Diadent Medical, iar Mondo di Pasta si Vinimondo si-au extins spatiile ocupate. Q’s Inn Take Away si Austrian PostMaster au inchiriat 1.300 m2 in North Center, cu o perioada contractuala de 5-10 ani, iar CBN International Europe si-a prelungit contractul. Parteneri pe termen lung sunt si Heineken si Servier Pharma, care si-au prelungit si extins contractele in South Park, tot aici intrand si clienti noi, precum Stratum Energy si Max Relax. In sectorul logistic, clienti de referinta sunt Profi Rom Food (chirias unic in LOG.IQ Ploiesti), Euroccoper (cel mai mare client din LOG.IQ Nelp) si Rhenus (LOG.IQ Timisoara).
