Vrei să fii la curent cu ultimele noutăți?
Abonează-te la newsletter.

În ultimii doi ani, costul cu ocuparea spațiilor de birouri din București a urcat cu aproximativ 10%, ca urmare a creșterii costurilor operaționale și a indexării chiriilor cu indicele inflației. Printre factorii care au contribuit la această creștere se numără majorarea salariului minim pe economie și revenirea în număr mai mare a angajaților la birou. Conform analizei realizate de Cushman & Wakefield Echinox, pe baza proiectelor administrate, aceste elemente au pus presiune asupra costurilor operaționale ale clădirilor de birouri. Costurile operaționale reprezintă atât cheltuielile suportate de chiriași, cât și chiria pe care aceștia o plătesc pentru spațiul ocupat.

„Costurile de operare ale unei clădiri sunt în continuare preocuparea principală a managerilor de proprietăți, iar menținerea acestora la un nivel competitiv care să răspundă cât mai bine nevoilor chiriașilor, să asigure standardul de calitate, iar în același timp să se încadreze în proiecțiile financiare ale proprietarilor clădirilor reprezintă o provocare pentru echipele de administrare ale acestor proiecte. Din acest motiv este foarte importantă o abordare proactivă a property managerilor, aspect care va face diferența în ceea ce privește performanța și atractivitatea clădirilor. Nivelul costurilor de operare precum și calitatea serviciilor oferite sunt aspecte importante pe care chiriașii le iau în calcul atunci când decid să închirieze un spațiu, dar și în momentul în care ajung la finalul perioadei contractuale și analizează dacă vor rămâne în clădirea respectivă sau dacă se vor reloca în alt imobil.”,

a precizat Mihaela Petruescu, Partner Asset Services Cushman & Wakefield Echinox.

De asemenea, costurile operaționale ale unei clădiri de birouri includ taxe pe proprietate, mentenanță tehnică, asigurare, servicii de curățenie, securitate fizică, internet și property management. Taxele pe proprietate reprezintă cea mai mare pondere în costurile de operare ale proiectelor imobiliare, ajungând până la 50% din totalul acestora. Creșterea costurilor operaționale a clădirilor, care au ajuns la peste 50%, iar în unele cazuri chiar și la 75%, comparativ cu 15-20% în 2022, a dus și la mărirea tarifelor pentru deșeuri, datorită creșterii gradului de utilizare a clădirilor.

„În vederea eficientizării costurilor și a susținerii obiectivelor ESG ale chiriașilor, echipa de property management a Cushman & Wakefield Echinox a implementat o serie de măsuri în clădirile pe care le administrează. Vorbim aici de monitorizarea și controlul consumurilor de utilități, de adoptarea măsurilor pentru colectarea eficientă a deșeurilor și evaluarea constantă a activității furnizorilor. Pe lângă acestea, există și metode foarte simple, cum ar fi urmărirea prognozei meteo și a calendarului sărbătorilor legale și monitorizarea prezenței la birou. De exemplu, sărbătorile legate reprezintă în total aproximativ o lună dintr-un an, deci poți să optimizezi costurile în această perioadă.”,

a declarat Alina Dima, Director Asset Services Department Cushman & Wakefield Echinox.

Prin monitorizarea atentă a planului de mentenanță preventivă, se pot optimiza costurile și evita cheltuieli mari pe termen lung legate de reparații, înlocuirea echipamentelor și riscul disfuncționalităților pentru chiriași. Echipa de Asset Services a Cushman & Wakefield Echinox gestionează 14 proiecte imobiliare cu o suprafață de peste 450.000 mp și o valoare de piață de aproape 500 de milioane de euro la nivel național. Aceste proiecte găzduiesc 150 de chiriași din diverse domenii și cuprind clădiri emblematice din București, precum Expo Business Park, Floreasca Park, Țiriac Tower, cu un buget de cheltuieli operaționale de peste 9,5 milioane de euro.

• Foto: Cushman & Wakefield Echinox

Cererea netă de spații de birouri din București, în trimestrul al doilea din 2024, a depășit pentru prima dată în ultimii doi ani tranzacțiile de reînnoire și renegociere a contractelor existente. Această evoluție a avut un impact pozitiv asupra ratei de neocupare, având în vedere că nu au fost livrate proiecte noi de birouri în acest an. Potrivit datelor companiei de consultanță imobiliară, Cushman & Wakefield Echinox, aproximativ 77.000 metri pătrați de birouri au fost tranzacționați în acest trimestru, cererea netă reprezentând 62% din volumul tranzacționat, cea mai mare cotă trimestrială de la începutul lui 2022.

Astfel, Bucureștiul a înregistrat o activitate puternică de închiriere de birouri în prima jumătate a anului, cu un total de 168.000 metri pătrați contractați, marcând o scădere de doar 11% față de aceeași perioadă din 2023. Dintre aceștia, 82.100 metri pătrați au fost noi cereri, echivalentul birourilor necesare pentru aproximativ 8.000 de angajați. Suprafața medie a unei tranzacții pentru spații noi a fost de peste 1.100 metri pătrați.

În perioada analizată, sectorul farmaceutic și medical a fost cel mai activ în ceea ce privește suprafața de birouri noi tranzacționate, cu o pondere de 19% din total, echivalentă cu 15.300 metri pătrați. Pe locul al doilea s-au plasat companiile din IT&C, cu 18% din total, adică 14.500 metri pătrați. De asemenea, companiile din domeniul serviciilor profesionale și cele din domeniul industrial și manufacturier au închiriat și ele noi spații de birouri.

„Activitatea de închiriere de pe piața de birouri este în creștere în toată Europa, în condițiile în care companiile s-au adaptat la modul de lucru hibrid și tot mai mulți angajați revin la birouri. Privim cu optimism spre a doua jumătate a anului și spre următorii ani, în ceea ce privește evoluția cererii de spații de birouri, mai ales pentru clădirile premium, de clasa A. Acestea sunt preferate datorită accesului facil la mijloacele de transport în comun, a ofertei variate de servicii și facilități pentru chiriași, precum și a respectării celor mai înalte standarde ESG. De exemplu, în zonele ultracentrale: Piața Victoriei, Bulevardul Aviatorilor, Floreasca sau Dorobanți, rata de neocupare în clădirile clasa A, a scăzut considerabil, ajungând la 5%, ceea ce reflectă interesul crescut al companiilor pentru aceste spații.“,

a declarat Mădălina Cojocaru, Partner Office Agency Cushman & Wakefield Echinox.

Rata medie de neocupare a birourilor din București a continuat să scadă, ajungând la 14,2%, cu așteptări de scăderi suplimentare până la finalul anului datorită ofertei noi extrem de limitate. Chiria de referință în zona CBD a scăzut ușor cu 0,50 euro, la 21,50 euro/mp/lună, în timp ce chiriile în alte sub-piețe au rămas stabile. Suprafața totală a spațiilor în construcție este de 88.400 metri pătrați, cu livrarea programată pentru o singură clădire, AFI Loft, de 15.000 metri pătrați, în acest an.