Vrei să fii la curent cu ultimele noutăți?
Abonează-te la newsletter.

În 2024, piața birourilor din București a înregistrat cel mai mic nivel de livrări din ultimele două decenii, cu un singur proiect major finalizat – AFI Loft, cu o suprafață de aproximativ 16.000 metri pătrați, potrivit raportului anual publicat de Colliers.

Cererea totală de închiriere a scăzut cu 18% comparativ cu anul anterior, însă cererea nouă a rămas la niveluri similare cu cele din 2023. În același timp, tot mai multe companii își încurajează angajații să se întoarcă la birou, crescând interesul pentru spațiile moderne, eficiente din punct de vedere energetic. De asemenea, experții Colliers indică o diferențiere din ce în ce mai mare pe piață, deoarece clădirile incluse în top 20 cu cele mai mari suprafețe libere au o rată de neocupare de aproximativ 33%, iar pentru restul de aproape 190 de proiecte de birouri, rata de neocupare este de 7%.

„Cererea totală de leasing a scăzut anul trecut la aproximativ 340.000 de metri pătrați, potrivit datelor preliminare. În schimb, cererea nouă s-a menținut la 116.000 de metri pătrați, ușor peste nivelul din 2023. Diferența dintre cererea totală și cea nouă reflectă impactul reînnoirilor de contracte, pe măsură ce marile companii și-au amânat deciziile din cauza incertitudinilor privind modelul de lucru hibrid post-pandemie. Acum, odată ce multe dintre aceste contracte au fost semnate în anii precedenți, piața revine la un ritm mai stabil. Totuși, cererea nouă, care include doar contractele ce adaugă suprafețe ocupate în mod real, rămâne sub media anuală a ultimului deceniu, de 126.000 de metri pătrați, și mult sub recordul din 2017, de aproximativ 170.000 de metri pătrați. Aceasta indică o creștere mai lentă a pieței și o expansiune mai prudentă în rândul companiilor.”, a explicat Victor Coșconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

Cererea nouă a reprezentat doar o treime din cererea totală generată anul trecut, un procent mai mic decât în anii precedenți, când depășea constant 40% și, în unele cazuri, aproape 50%. Această tendință reflectă o încetinire a expansiunii pieței în comparație cu perioadele de creștere rapidă. Sectorul IT&C s-a menținut ca principalul motor al cererii de leasing, reprezentând 37% din total, urmat de serviciile profesionale și de business (cu excepția serviciilor financiare) cu 18%.

Consultanții Colliers au observat o tendință a companiilor de a readuce angajații la birou. Cu toate că munca hibridă a rămas o practică răspândită, abordările diferă de la o companie la alta. Schimbarea a fost vizibilă și în reducerea ofertelor de subînchirieri față de acum doi ani. Tot mai multe companii sunt conștiente că ar trebui să se investească în spații moderne și confortabile pentru a încuraja prezența fizică la birou. Clădirile noi sunt preferate de chiriași pentru eficiența energetică și conectarea bună la rețeaua de transport, înregistrând o rată de neocupare mult mai mică decât restul pieței. Clădirile mai vechi, aflate în zone mai puțin accesibile, care nu au fost modernizate, au pierdut atractivitate în fața noilor dezvoltări.

Chiriile s-au stabilizat în mare parte, însă în zonele centrale, inclusiv în Central Business District (CBD), se menține presiunea în sensul creșterii. Disponibilitatea redusă de spații face din ce în ce mai dificilă găsirea de opțiuni pentru chiriași, oferind proprietarilor posibilitatea de a crește prețurile. Această tendință ar putea continua dacă dinamica pieței o va susține. La mijlocul anului trecut, rata spațiilor neocupate era puțin peste 14%.

De asemenea, consultanții Colliers subliniază că există diferențe tot mai mari între clădirile calitative și cele de calitate scăzută, precum și între zonele cu conexiuni bune și cele care suferă în zona de infrastructură.

Aceste diferențe pot fi observate în dinamica și nivelul chiriilor, dar și în gradul total de ocupare. În timp ce rata medie de neocupare a fost de circa 14%, clădirile cu cele mai mari suprafețe libere au înregistrat rate de neocupare de 33%.

Într-un context economic și politic instabil, atât la nivel intern, cât și internațional, companiile mari vor rămâne prudente în perioada următoare, conform consultanților Colliers. Incertitudinile sunt amplificate de creșterea economică lentă în multe țări occidentale și de politicile neclare ale noii administrații Trump în SUA. Cu toate că numărul locurilor de muncă din România continuă să crească, ritmul s-a redus semnificativ față de anii anteriori.

Ca urmare, consultanții Colliers se așteaptă ca expansiunile întreprinderilor să fie mai rare și mai selective decât în perioada pre-pandemie. Astfel, cererea nouă ar putea scădea ușor. Totuși, din cauza ofertei limitate de spații disponibile și a lipsei aproape totale de proiecte mari în curs de dezvoltare, probabil rata de neocupare va continua să scadă. Singurul proiect mixt cu birouri care va fi livrat pe piață în 2025 este One Gallery, dezvoltat de One United, cu o suprafață de 6.500 de metri pătrați închiriată deja integral.

„Deși perspectivele pieței în 2025 pot părea pesimiste, avantajele pe termen lung ale României rămân solide. Economia continuă să ofere unul dintre cele mai competitive raporturi dintre costul forței de muncă și productivitatea muncii din Europa. Pentru proprietarii de clădiri, piața nu este suprasaturată, având doar 3,4 milioane de metri pătrați de spații de birouri, adică echivalentul a aproximativ 1.500 de metri pătrați la 1.000 de locuitori în zona metropolitană București. De fapt, piața pare subdezvoltată, mai ales că mai puțin de jumătate din acest stoc a fost livrat în ultimul deceniu. Totuși, vechimea unei clădiri nu garantează eficiența energetică sau respectarea celor mai noi standarde tehnice. O mare parte din stocul existent este învechită și s-ar putea să nu mai corespundă cerințelor marilor chiriași internaționali. În acest context, piața ar trebui să rămână stabilă, iar capacitatea proprietarilor de a atrage chiriași să fie protejată. Această dinamică va susține un flux gradual de noi investiții, pe măsură ce cererea de leasing va crește pe termen mediu.”, a precizat Victor Coșconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

După un an plin de provocări, un nou raport Colliers prognozează că 2024 va fi începutul a trei ani transformativi pentru piața imobiliară comercială (CRE), aducând oportunități de creare de valoare pentru ocupanți și investitori.

Mai mulți experți Colliers, din cadrul echipei EMEA Occupier Services, au prezentat un raport”Engage, activate and accelerate performance: next generation real estate strategies”, menit să ofere îndrumări valoroase pentru ocupanții corporativi și părțile interesate din industrie cu privire la modul în care îşi pot maximiza performanța portofoliului lor imobiliar pentru a face față condițiilor de piață CRE, aflate într-o rapidă schimbare și a valorifica oportunitățile de investiții, angajamentele ESG și strategiile privind experiența la locul de muncă.

„Industria imobiliară comercială (CRE) încearcă să echilibreze considerente complexe și, uneori, opuse”,

a declarat Andrew Hallissey, director general executiv pentru Occupier Services, Colliers EMEA.

„De la cereri de flexibilitate, la noi reglementări și la revenirea unui mediu cu dobânzi ridicate, nu putem nega că aceste dinamici de funcționare reprezintă provocări semnificative pentru noi toți – dar și o oportunitate reală de a transforma modul în care ne desfășurăm cu toții activitatea în oportunități de a crea un mediu de valoare în 2024 și dincolo de această dată.”

Principalele oportunități de creare de valoare evidențiate de Colliers pe piața imobiliară comercială europeană

1. Creșterea impulsului de modernizare a stocului imobiliar existente pentru a sprijini angajamentele ESG și pentru a evita ca activele să devină blocate din cauza emisiilor ridicate de carbon.

2. Creșterea oportunităților de cumpărare pentru investitorii imobiliari și ocupanții corporativi care doresc să profite de randamentele mai mari, de bilanțurile puternice ale companiilor și de oportunitățile de piață în urma erodării valorilor activelor imobiliare în cursul lui 2023.

3. Mai multe companii care construiesc și încurajează reziliența întreprinderilor prin intermediul unui portofoliu imobiliar flexibil și al unei strategii flexibile privind locurile de muncă.

4. O continuare a reimaginării locului de muncă (fizic și virtual) ca o pârghie cheie pentru atragerea și păstrarea talentelor, care permit strategii de lucru hibride reflectând schimbările organizaționale și sociale continue.

5. Utilizarea transformatoare a datelor și a inteligenței artificiale pentru a adapta informații cu privire la ocuparea și utilizarea proprietăților imobiliare, strategia de investiții CRE și creșterea eficienței în mediul construit.