Colliers Archives - Traficmedia

După un 2025 marcat de prudență și amânarea investițiilor, piața spațiilor industriale și logistice din Germania dă semne clare de revenire. Volumul tranzacțiilor a crescut cu 28% în prima jumătate a anului, iar companiile asiatice își consolidează tot mai mult prezența, în timp ce deficitul de spații moderne rămâne principalul obstacol în calea dezvoltării acestui sector.

Piața germană a spațiilor industriale și logistice a înregistrat o evoluție pozitivă în primul semestru al anului, potrivit celui mai recent raport publicat de Colliers. Volumul total al spațiilor tranzacționate a ajuns la 3,8 milioane mp, ceea ce reprezintă o creștere de 28% comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut.

Unul dintre principalii factori care au susținut această evoluție este revenirea tranzacțiilor de mari dimensiuni. Dacă anul trecut segmentul închirierilor de peste 50.000 mp a fost aproape absent, în primele șase luni din acest an au fost deja semnate 13 contracte pentru astfel de suprafețe. În consecință, activitatea de închiriere a crescut cu 41% față de anul precedent.

O tendință tot mai vizibilă pe piața germană este expansiunea investitorilor și operatorilor logistici din Asia. Ponderea acestora în totalul suprafețelor tranzacționate a urcat la 11%, peste nivelul înregistrat anul trecut.

Companiile asiatice caută în special spații logistice moderne, amplasate în apropierea principalelor coridoare europene de transport și a marilor noduri multimodale. Cele mai căutate regiuni sunt Frankfurt, Hamburg și zona Ruhr, datorită accesului rapid la porturi maritime, aeroporturi și rețeaua de autostrăzi.

Totuși, expansiunea acestora este încetinită de lipsa spațiilor disponibile. Oferta de hale logistice moderne rămâne limitată, iar ritmul redus al proiectelor noi de dezvoltare continuă să pună presiune asupra pieței.

Deficitul de spații moderne frânează dezvoltarea

Potrivit raportului Colliers, principalul obstacol în calea dezvoltării pieței nu mai este lipsa cererii, ci oferta insuficientă.

Numărul redus de proiecte aflate în construcție și costurile ridicate ale dezvoltării imobiliare au limitat apariția unor noi spații logistice, în special în apropierea marilor centre economice.

Acest deficit afectează atât companiile internaționale care doresc să își extindă operațiunile, cât și operatorii logistici existenți, care întâmpină dificultăți în găsirea unor spații moderne pentru extinderea activității.

Cele mai importante opt piețe logistice din Germania au însumat 1,2 milioane mp tranzacționați în primul semestru, cu doar 3% sub nivelul din aceeași perioadă a anului trecut. În cinci dintre aceste piețe se observă deja o revenire vizibilă a cererii.

O schimbare importantă este însă structura tranzacțiilor. Numărul contractelor este în creștere, însă suprafața medie închiriată scade. Aproximativ 63% dintre toate tranzacțiile au vizat spații de sub 3.000 mp, semn că tot mai multe companii preferă investiții etapizate și suprafețe adaptate nevoilor operaționale imediate.

Frankfurt conduce clasamentul

Cu un volum de 294.600 mp, Frankfurt a devenit cea mai activă piață logistică din Germania în prima jumătate a anului, înregistrând o creștere de 6% comparativ cu anul trecut. Pe locul al doilea se situează Hamburg, cu 180.700 mp tranzacționați. Totuși, aici volumul este cu 21% mai redus decât anul trecut, principala cauză fiind lipsa spațiilor disponibile pentru închiriere.

La polul opus se află regiunea Leipzig, unde au fost tranzacționați doar 70.000 mp, pe fondul prudenței manifestate de companii în luarea deciziilor investiționale.

Raportul evidențiază și diferențe semnificative între principalele piețe logistice.

Prezența companiilor asiatice este tot mai puternică în Frankfurt, cu 4% din volumul tranzacțiilor, urmat de Hamburg cu 9%, Düsseldorf, cu 11% și Köln cu 24%.

În Berlin, piața este dominată de companiile europene din comerț și e-commerce, în timp ce în München industria de apărare a devenit unul dintre principalii generatori de cerere, reprezentând 18% din suprafața închiriată.

În schimb, Stuttgart traversează o perioadă dificilă, marcată de restructurări industriale, reduceri de personal și închiderea unor unități de producție.

Christian Kah, Head of Industrial & Logistics Germany la Colliers, consideră că piața intră într-o fază de recuperare, însă ritmul este limitat de oferta insuficientă: „Datele actuale indică o continuare a revenirii cererii pentru spații logistice, într-un ritm moderat, dar clar vizibil. Principalul factor care limitează dezvoltarea rămâne deficitul de spații disponibile, coroborat cu un număr redus de proiecte noi, situație care afectează aproape toate cele opt mari piețe logistice din Germania”.

Evoluția din primul semestru arată că Germania își consolidează poziția de principal hub logistic european, însă dezvoltarea viitoare va depinde în mare măsură de capacitatea pieței de a genera noi proiecte industriale și logistice.

Pentru operatorii logistici și companiile de transport, tendințele confirmă că Germania rămâne una dintre cele mai atractive piețe din Europa, însă disponibilitatea redusă a spațiilor premium va continua să influențeze nivelul chiriilor și ritmul investițiilor în următoarele trimestre.

România își consolidează poziția pe harta europeană a investițiilor industriale și logistice și are șansa de a deveni unul dintre cele mai atractive huburi regionale pentru producție în următorii ani. Aproape 9 din 10 județe ale țării sunt incluse în categoria regiunilor europene cu cel mai bun profil pentru investiții industriale, potrivit celei mai recente ediții a raportului „ExCEEding Borders: CEE & Iberia: Driving Europe’s Industrial Transformation”, publicat de Colliers.

Două treimi dintre regiunile europene considerate cele mai atractive pentru activități de producție se află în doar patru state – Polonia, Spania, România și Franța –, iar România se remarcă prin faptul că 36 de județe se regăsesc în această categorie.

Cu un stoc modern de peste 8 milioane mp de spații industriale și logistice la începutul lui 2026, dintre care aproape jumătate sunt concentrate în București și împrejurimi, și cu aproximativ 450.000 mp aflați în construcție la nivel național, România este a treia cea mai mare piață industrială din regiunea ECE-14, după Polonia și Cehia. Evoluția este susținută de investițiile în producție, logistică și infrastructură, dar și de cererea tot mai mare pentru clădiri sustenabile și eficiente energetic.

„Europa Centrală și de Est nu mai este privită doar ca o regiune cu potențial de creștere, ci devine tot mai mult un punct strategic pentru producția europeană. Vedem deja acest lucru în discuțiile cu investitorii, unde România apare tot mai des pe lista scurtă a companiilor care își regândesc rețeaua de producție, depozitare sau distribuție în Europa. Aproape 9 din 10 județe din România sunt incluse în categoria regiunilor europene atractive pentru investiții industriale, susținute de costuri competitive, acces la forță de muncă industrială și stimulente pentru investiții. Principalul punct sensibil rămâne infrastructura, însă și aici progresul este vizibil. Dacă ritmul actual continuă, România are șanse reale să ajungă la aproximativ 2.000 de kilometri de autostradă până la finalul acestui deceniu, ceea ce ar însemna mai mult decât dublu față de nivelul din 2019.”, a explicat Victor Coșconel, Partner în cadrul Colliers.

Cererea se diversifică, iar producția își consolidează rolul

Piața locală continuă să își demonstreze reziliența și într-un context economic dificil. În 2025, cererea de spații industriale și logistice a atins aproape un milion de metri pătrați închiriați, aproape dublu comparativ cu nivelul înregistrat în 2024. Evoluția confirmă rolul tot mai important al României în reorganizarea lanțurilor europene de producție și distribuție.

În același timp, structura cererii începe să se schimbe. Dacă înainte de pandemie tranzacțiile pentru spații dedicate producției reprezentau doar o pondere redusă din totalul închirierilor, în prezent acestea însumează cel puțin 20% din suprafața închiriată anual. Mai mult, în perioada 2023-2024, segmentul producției a depășit chiar o treime din cererea totală, semn că piața traversează o schimbare structurală, alimentată de tendințele de nearshoring, de raportul competitiv dintre costuri și productivitate și de extinderea infrastructurii rutiere.

În paralel, Bucureștiul își păstrează statutul de principală piață industrială a țării, însă orașele regionale atrag o pondere tot mai mare din investiții. Vestul României, zonele aflate în proximitatea coridoarelor europene de transport și centrele urbane care dispun de forță de muncă industrială devin tot mai atractive pentru proiecte de producție, logistică, distribuție și dezvoltări build-to-suit.

„Vedem o tranziție de la o piață dominată aproape exclusiv de logistică și distribuție către una mai complexă, în care producția, logistica urbană, e-commerce-ul și soluțiile build-to-suit contribuie împreună la dezvoltare. Pentru România, diferența față de piețele mai mature nu trebuie privită ca un handicap, ci ca o oportunitate. Dintre marile segmente de real estate comercial, industrialul are probabil cel mai mare potențial de creștere pe termen lung. Chiar dacă pot apărea fluctuații pe termen scurt, generate de incertitudini economice sau politice, fundamentele pieței rămân solide.”, a completat Victor Coșconel.

Investitorii devin mai selectivi, însă fundamentele pieței rămân solide

România își menține competitivitatea și prin principalii indicatori ai pieței. Rata de neocupare este de aproximativ 5%, în timp ce chiriile prime pentru spațiile industriale moderne se situează între 4,5 și 5 euro pe metru pătrat pe lună, niveluri atractive în comparație cu piețele mai mature din regiune. Totodată, randamentele investiționale estimate la circa 7,75% continuă să mențină interesul investitorilor pentru activele industriale de calitate.

La nivel regional, capitalul devine însă mai selectiv și se orientează către proiectele susținute de fundamente solide. Regiunea ECE-6 concentrează peste 80% din stocul modern de spații industriale și logistice din Europa Centrală și de Est, care se apropie de 70 de milioane mp. La finalul lui 2025, aproape 5 milioane mp erau în construcție, în timp ce capitalul domestic și regional reprezenta deja 58% din volumul total al investițiilor.

În acest context, dezvoltatorii adoptă o abordare mai prudentă, multe dintre proiectele noi fiind susținute de preînchirieri sau dezvoltări la cerere, ceea ce indică o etapă de stabilizare a pieței, și nu una de corecție.

Raportul Colliers evidențiază, de asemenea, diferențele tot mai vizibile dintre clădirile moderne și eficiente energetic și stocul mai vechi de spații industriale. Proiectele care beneficiază de certificări internaționale, performanțe energetice ridicate și soluții sustenabile, precum panourile fotovoltaice instalate pe acoperișuri, atrag o cerere mai mare și se bucură de rate de ocupare superioare.

Coridoarele industriale europene redesenează harta investițiilor

Potrivit raportului, competitivitatea unei piețe nu mai este determinată exclusiv de granițele naționale, ci și de integrarea acesteia în coridoarele industriale europene. Un exemplu relevant îl reprezintă coridorul dedicat vehiculelor electrice și industriei electronice, care pornește din nordul Poloniei, traversează zona industrială ceho-slovaco-maghiară și ajunge până în vestul României și Bulgaria.

Această zonă concentrează unele dintre cele mai importante oportunități industriale ale Uniunii Europene, beneficiind de costuri competitive, stimulente pentru investiții, rețele de furnizori dezvoltate și tradiție industrială.

Pentru România, raportul evidențiază avantajele competitive oferite de costurile reduse, stimulentele disponibile și disponibilitatea forței de muncă industriale. În același timp, infrastructura, dimensiunea pieței și gradul de dezvoltare industrială rămân domenii în care investițiile viitoare vor influența ritmul de creștere al economiei.

„Deciziile de localizare nu mai sunt luate doar la nivel de țară, ci la nivel de regiune, oraș, coridor industrial și ecosistem de furnizori. Pentru companiile care caută capacități de producție cu necesar ridicat de forță de muncă, Europa Centrală și de Est rămâne una dintre cele mai atractive opțiuni din Europa. Pentru România, miza următorilor ani este să transforme avantajul de cost într-un avantaj structural, prin infrastructură mai bună, predictibilitate, forță de muncă pregătită și parcuri industriale moderne, capabile să susțină investiții cu valoare adăugată mai mare.”, a adăugat Victor Coșconel, Partner în cadrul Colliers.

Raportul indică faptul că actuala hartă europeană este valabilă până la finalul lui 2027, următorul ciclu putând aduce o diminuare a intensității stimulentelor pentru regiunile care au recuperat o parte dintre decalajele economice.

Pe termen mediu, consultanții Colliers estimează că România poate ajunge la un stoc de 10-12 milioane mp de spații industriale și logistice moderne până la finalul deceniului, dacă tendințele actuale se mențin. Ritmul de dezvoltare va depinde însă de capacitatea pieței de a răspunde provocărilor legate de infrastructură, disponibilitatea terenurilor bine conectate, capacitatea rețelelor energetice, accesul la apă în anumite zone industriale, disponibilitatea forței de muncă și predictibilitatea cadrului economic și fiscal.

Astfel, România are oportunitatea de a-și consolida statutul de hub industrial regional nu doar pentru logistică și distribuție, ci și pentru producție ușoară, componente auto, electronică, aerospace, e-commerce și alte activități cu valoare adăugată ridicată. Pentru investitori și dezvoltatori, piața locală rămâne una dintre cele mai atractive din regiune tocmai datorită potențialului său de creștere și decalajului încă existent față de economiile vecine mai dezvoltate.

Raportul „ExCEEding Borders: CEE & Iberia: Driving Europe’s Industrial Transformation”, publicat de Colliers, a analizat aproximativ 1.160 de regiuni NUTS-3 din Uniunea Europeană, evaluate pe baza a șapte criterii relevante pentru deciziile de localizare industrială: forța de muncă, dimensiunea pieței, costurile, stimulentele disponibile, mediul de afaceri, dezvoltarea industrială și accesibilitatea.