Vrei să fii la curent cu ultimele noutăți?
Abonează-te la newsletter.

Regiunea CEE intră într-o fază de maturizare: investiții în creștere, spații industriale moderne, formate urbane și o orientare tot mai clară spre sustenabilitate

În ciuda unui climat economic global marcat de incertitudini și tensiuni geopolitice, piețele industriale și logistice din Europa Centrală și de Est (CEE) traversează o perioadă de transformare profundă. Potrivit raportului „ExCEEding Borders 2025”, realizat de Colliers, regiunea devine tot mai atractivă pentru investitorii strategici, dezvoltatorii imobiliari și marile lanțuri de aprovizionare care caută stabilitate, eficiență și proximitate față de piețele occidentale.

Investiții în revenire puternică: semnale de încredere în regiune

Primul trimestru din 2025 a adus un impuls major în sectorul industrial și logistic al Europei Centrale și de Est, cu un volum al investițiilor care a depășit 800 de milioane de euro — o creștere de 143% față de aceeași perioadă a anului anterior. Această revenire indică o încredere tot mai mare în reziliența regiunii, într-un context marcat de relocalizarea lanțurilor de aprovizionare (nearshoring) și de accentul pus pe diversificarea capacităților logistice și industriale.

În ciuda stagnării sau chiar reducerii investițiilor în alte segmente imobiliare (precum cel de birouri sau retail), activele logistice rămân printre cele mai atractive, mai ales în condițiile în care e-commerce-ul continuă să joace un rol cheie în modelarea cererii.

Polonia domină piața: stoc imens și proiecte urbane în expansiune

Cu un stoc total care a depășit 34 de milioane mp, Polonia își păstrează cu autoritate poziția de lider regional în sectorul I&L. Aceasta concentrează aproape jumătate din spațiile disponibile în cele 14 piețe analizate de raport. Polonia este, de asemenea, epicentrul formatelor logistice urbane: proiecte precum Small Business Units (SBU) și Last Mile Logistics (LML) se extind rapid în Varșovia și alte orașe majore, alimentate de cerințele comercianților online și de nevoia de livrări rapide.

Dezvoltările urbane sunt completate de investiții masive în infrastructura feroviară și rutieră, dar și de o politică guvernamentală proactivă în atragerea investițiilor străine directe.

ESG și certificările devin standarde, nu opțiuni

Unul dintre cele mai importante trenduri care modelează piața este tranziția către dezvoltări sustenabile. Cerințele legate de mediu, guvernanță și responsabilitate socială (ESG) nu mai sunt doar recomandări, ci factori determinanți în deciziile de investiție și în relația dezvoltatorilor cu chiriașii.

Clădirile logistice moderne din regiune sunt tot mai des certificate conform standardelor BREEAM, LEED sau EDGE, iar dezvoltatorii integrează tehnologii verzi precum panouri solare, sisteme avansate de reciclare a apei sau soluții pentru reducerea amprentei de carbon. Cehia, Polonia și Ungaria conduc acest proces, dar și România și Slovacia fac pași importanți în această direcție.

Forță de muncă stabilă, dar cu provocări legate de calificare

Piața muncii în Europa Centrală și de Est rămâne una dintre cele mai stabile din Europa, cu rate ale șomajului relativ scăzute în piețele cheie. Cu toate acestea, creșterea gradului de automatizare și digitalizare în logistică și producție impune o recalificare rapidă a forței de muncă. Industriile de tip high-tech sau cele orientate spre industria auto și electronică au nevoie de angajați cu competențe tehnice și digitale tot mai avansate.

Polonia și Cehia se confruntă deja cu presiuni semnificative pe piața muncii, în timp ce România, Bulgaria și țările baltice oferă încă un potențial semnificativ de recrutare și formare, mai ales în zonele secundare și terțiare.

România: potențial ridicat, dar cu infrastructură logistică insuficientă

România rămâne una dintre piețele cu cel mai mare potențial de creștere din regiune, însă suferă încă din cauza unei oferte insuficiente de spații moderne și a unor întârzieri în dezvoltarea infrastructurii naționale de transport. Cu un stoc logistic de aproximativ 7 milioane mp, România este în urma Poloniei și Cehiei, dar are o poziționare geostrategică excelentă, mai ales pentru legătura cu Balcanii, Marea Neagră și Ucraina.

Pe fondul creșterii comerțului online și al relocării unor capacități de producție din Asia, dezvoltatorii privați și autoritățile încep să accelereze proiectele de parcuri industriale, centre logistice și terminale intermodale.

Ungaria, Cehia și Slovacia: piețe mature, dar cu diferențe clare

Ungaria devine un pol tot mai important pentru industria componentelor pentru vehicule electrice, baterii și echipamente energetice. Investițiile directe din Asia în această zonă au impulsionat cererea pentru spații industriale moderne, iar Budapesta se conturează ca un hub regional în dezvoltare.

Cehia, în ciuda unui grad foarte scăzut de neocupare (sub 2%), se confruntă cu un deficit de muncitori calificați, în timp ce Slovacia reușește să atragă investiții constante în sectorul auto și în industria grea, mai ales în zona Bratislavei.

Țările baltice și Balcanii: piețe emergente cu profil logistic tot mai clar

Estonia, Letonia și Lituania își intensifică eforturile de integrare în lanțurile logistice europene prin proiecte precum Rail Baltica — o infrastructură feroviară modernă care va conecta regiunea de Nord cu restul UE. Lituania devine tot mai vizibilă ca hub logistic regional, în timp ce Estonia se concentrează pe formate sustenabile și dezvoltări în proximitatea orașelor mari.

În Balcani, Serbia și Croația beneficiază de o poziție strategică în tranzitul rutier și feroviar dintre Europa Centrală și Sudul continentului. Slovenia, cu o abordare echilibrată și o infrastructură modernizată, se evidențiază prin eficiență și stabilitate. Totodată, țări ca Albania, Muntenegru și Bosnia încep să atragă atenția dezvoltatorilor, mai ales pentru proiecte build-to-suit și centre regionale de distribuție.

CEE, un nod logistic în formare pentru Europa viitorului

Pe măsură ce Europa Centrală și de Est se maturizează din punct de vedere logistic și industrial, regiunea capătă un rol strategic tot mai important în contextul european și global. Poziția sa geografică, costurile competitive, creșterea calității infrastructurii și tranziția către sustenabilitate o transformă într-un magnet pentru investiții.

Provocările nu lipsesc: deficitul de forță de muncă, nevoia de educație tehnologică, birocrația și infrastructura subdezvoltată în anumite zone încă frânează potențialul complet al regiunii. Totuși, trendul general este unul pozitiv, iar investitorii par să parieze pe viitorul regiunii ca punct nodal în logistica europeană, într-un climat în care reziliența și proximitatea devin valute forte în economia globală.

În 2024, piața birourilor din București a înregistrat cel mai mic nivel de livrări din ultimele două decenii, cu un singur proiect major finalizat – AFI Loft, cu o suprafață de aproximativ 16.000 metri pătrați, potrivit raportului anual publicat de Colliers.

Cererea totală de închiriere a scăzut cu 18% comparativ cu anul anterior, însă cererea nouă a rămas la niveluri similare cu cele din 2023. În același timp, tot mai multe companii își încurajează angajații să se întoarcă la birou, crescând interesul pentru spațiile moderne, eficiente din punct de vedere energetic. De asemenea, experții Colliers indică o diferențiere din ce în ce mai mare pe piață, deoarece clădirile incluse în top 20 cu cele mai mari suprafețe libere au o rată de neocupare de aproximativ 33%, iar pentru restul de aproape 190 de proiecte de birouri, rata de neocupare este de 7%.

„Cererea totală de leasing a scăzut anul trecut la aproximativ 340.000 de metri pătrați, potrivit datelor preliminare. În schimb, cererea nouă s-a menținut la 116.000 de metri pătrați, ușor peste nivelul din 2023. Diferența dintre cererea totală și cea nouă reflectă impactul reînnoirilor de contracte, pe măsură ce marile companii și-au amânat deciziile din cauza incertitudinilor privind modelul de lucru hibrid post-pandemie. Acum, odată ce multe dintre aceste contracte au fost semnate în anii precedenți, piața revine la un ritm mai stabil. Totuși, cererea nouă, care include doar contractele ce adaugă suprafețe ocupate în mod real, rămâne sub media anuală a ultimului deceniu, de 126.000 de metri pătrați, și mult sub recordul din 2017, de aproximativ 170.000 de metri pătrați. Aceasta indică o creștere mai lentă a pieței și o expansiune mai prudentă în rândul companiilor.”, a explicat Victor Coșconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

Cererea nouă a reprezentat doar o treime din cererea totală generată anul trecut, un procent mai mic decât în anii precedenți, când depășea constant 40% și, în unele cazuri, aproape 50%. Această tendință reflectă o încetinire a expansiunii pieței în comparație cu perioadele de creștere rapidă. Sectorul IT&C s-a menținut ca principalul motor al cererii de leasing, reprezentând 37% din total, urmat de serviciile profesionale și de business (cu excepția serviciilor financiare) cu 18%.

Consultanții Colliers au observat o tendință a companiilor de a readuce angajații la birou. Cu toate că munca hibridă a rămas o practică răspândită, abordările diferă de la o companie la alta. Schimbarea a fost vizibilă și în reducerea ofertelor de subînchirieri față de acum doi ani. Tot mai multe companii sunt conștiente că ar trebui să se investească în spații moderne și confortabile pentru a încuraja prezența fizică la birou. Clădirile noi sunt preferate de chiriași pentru eficiența energetică și conectarea bună la rețeaua de transport, înregistrând o rată de neocupare mult mai mică decât restul pieței. Clădirile mai vechi, aflate în zone mai puțin accesibile, care nu au fost modernizate, au pierdut atractivitate în fața noilor dezvoltări.

Chiriile s-au stabilizat în mare parte, însă în zonele centrale, inclusiv în Central Business District (CBD), se menține presiunea în sensul creșterii. Disponibilitatea redusă de spații face din ce în ce mai dificilă găsirea de opțiuni pentru chiriași, oferind proprietarilor posibilitatea de a crește prețurile. Această tendință ar putea continua dacă dinamica pieței o va susține. La mijlocul anului trecut, rata spațiilor neocupate era puțin peste 14%.

De asemenea, consultanții Colliers subliniază că există diferențe tot mai mari între clădirile calitative și cele de calitate scăzută, precum și între zonele cu conexiuni bune și cele care suferă în zona de infrastructură.

Aceste diferențe pot fi observate în dinamica și nivelul chiriilor, dar și în gradul total de ocupare. În timp ce rata medie de neocupare a fost de circa 14%, clădirile cu cele mai mari suprafețe libere au înregistrat rate de neocupare de 33%.

Într-un context economic și politic instabil, atât la nivel intern, cât și internațional, companiile mari vor rămâne prudente în perioada următoare, conform consultanților Colliers. Incertitudinile sunt amplificate de creșterea economică lentă în multe țări occidentale și de politicile neclare ale noii administrații Trump în SUA. Cu toate că numărul locurilor de muncă din România continuă să crească, ritmul s-a redus semnificativ față de anii anteriori.

Ca urmare, consultanții Colliers se așteaptă ca expansiunile întreprinderilor să fie mai rare și mai selective decât în perioada pre-pandemie. Astfel, cererea nouă ar putea scădea ușor. Totuși, din cauza ofertei limitate de spații disponibile și a lipsei aproape totale de proiecte mari în curs de dezvoltare, probabil rata de neocupare va continua să scadă. Singurul proiect mixt cu birouri care va fi livrat pe piață în 2025 este One Gallery, dezvoltat de One United, cu o suprafață de 6.500 de metri pătrați închiriată deja integral.

„Deși perspectivele pieței în 2025 pot părea pesimiste, avantajele pe termen lung ale României rămân solide. Economia continuă să ofere unul dintre cele mai competitive raporturi dintre costul forței de muncă și productivitatea muncii din Europa. Pentru proprietarii de clădiri, piața nu este suprasaturată, având doar 3,4 milioane de metri pătrați de spații de birouri, adică echivalentul a aproximativ 1.500 de metri pătrați la 1.000 de locuitori în zona metropolitană București. De fapt, piața pare subdezvoltată, mai ales că mai puțin de jumătate din acest stoc a fost livrat în ultimul deceniu. Totuși, vechimea unei clădiri nu garantează eficiența energetică sau respectarea celor mai noi standarde tehnice. O mare parte din stocul existent este învechită și s-ar putea să nu mai corespundă cerințelor marilor chiriași internaționali. În acest context, piața ar trebui să rămână stabilă, iar capacitatea proprietarilor de a atrage chiriași să fie protejată. Această dinamică va susține un flux gradual de noi investiții, pe măsură ce cererea de leasing va crește pe termen mediu.”, a precizat Victor Coșconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.