Colliers Archives - Pagina 2 din 9

Prețurile locuințelor din marile orașe ale României au crescut puternic în ultimii șase ani, înregistrând majorări între 60% și 90%, cele mai mari fiind în Cluj, Iași și Timișoara. În același timp, în București numărul autorizațiilor de construire a scăzut cu 45%, reducând oferta de locuințe noi. Consultanții Colliers avertizează că această combinație de prețuri în creștere și proiecte tot mai puține amplifică diferențele din piață, într-un context economic dificil, marcat de dobânzi ridicate și scăderi ale puterii de cumpărare.

„Piața rezidențială din București pare accesibilă dacă ne uităm la medie, însă această medie ascunde o realitate mult mai polarizată. În zonele centrale și semicentrale nu mai putem vorbi despre «affordable housing» în sensul clasic. Diferența dintre ceea ce își doresc oamenii și ceea ce își pot permite financiar nu a fost niciodată mai mare.”, a precizat Gabriel Blăniță, Associate Director | Valuation & Advisory Services, Colliers România.

Potrivit consultanților Colliers, încetinirea aprobărilor pentru proiecte imobiliare limitează capacitatea dezvoltatorilor de a acoperi cererea viitoare, mai ales pentru locuințele noi, unde costurile rămân ridicate. În București, autorizațiile de construire au scăzut cu 45% în ultimii trei ani, fiind determinate de blocajele administrative și de încetinirea dezvoltării urbane. Spre deosebire de ciclurile trecute, această tendință pare acum una structurală, punând presiune tot mai mare pe ofertă.

„În București avem cu 45% mai puține autorizații de construire decât în anii trecuți. Nu vorbim doar despre un blocaj temporar, ci despre premisa unei noi creșteri accelerate a prețurilor odată ce dobânzile vor începe să scadă, salariile reale vor reveni pe plus, iar cererea va avansa mult mai repede decât poate răspunde oferta.”, a subliniat Gabriel Blăniță.

În privința activității de tranzacționare, cererea rămâne solidă în ciuda accesului mai dificil la creditare.

La nivel național, volumul tranzacțiilor imobiliare sunt doar cu 10% sub cele de anul trecut, iar în Cluj s-a înregistrat chiar o creștere de 6%. Costurile mari de finanțare și creșterea prețurilor îi fac pe mulți cumpărători să amâne achiziția și să se orienteze spre închiriere. Piața chiriilor se extinde, mai ales în orașele universitare, unde cererea este sezonieră și ridicată, ceea ce crește competiția și poate duce la majorări de preț în următoarele luni.

Dacă dobânzile vor scădea și salariile reale vor crește, piața imobiliară ar putea accelera în 2026–2027, impulsionată de cererea acumulată și de oferta tot mai limitată. Totuși, acest potențial avans se desfășoară într-un context public complicat, cu blocaje administrative, incertitudini fiscale și întârzieri în planificarea urbană, factori care pot crește presiunea pe prețuri și întârzia reacția ofertei.

Cu toate că piața trece printr-o ajustare condusă de impactul măsurilor fiscale, consultanții Colliers afirmă că nu există semnele unei crize precum cea din 2009–2010. Evoluțiile actuale par o etapă firească într-o piață unde cererea rămâne solidă, susținută de supraaglomerarea orașelor mari, deficitul de locuințe și fundamente demografice stabile.

Potrivit raportului Colliers „CEE Investment Scene Q1-Q3 2025”, piața investițiilor imobiliare din România a înregistrat un volum total al tranzacțiilor de peste 425 de milioane de euro în primele trei trimestre ale lui 2025. Aceasta a reprezentat 6% din valoarea totală a tranzacțiilor imobiliare din cele șase țări din Europa Centrală și de Est (ECE), comparativ cu peste 8% în 2024 și un vârf de peste 11% în 2022. Raportul indică faptul că finalizarea mai multor tranzacții mari a fost întârziată, deoarece mai multe active au rămas în diferite stadii de negociere, ceea ce a dus la volume de tranzacții mai mici comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut. Pe cele șase piețe majore din ECE – Bulgaria, Cehia, Polonia, România, Slovacia și Ungaria – investițiile au crescut cu 38%, depășind 7 miliarde de euro, în principal datorită Poloniei și Cehiei, care au reprezentat aproape trei sferturi din volumul total al acestora.

„Anul 2025 se conturează a fi similar cu 2019 – un an care nu a fost foarte puternic din perspectiva volumului total, dar a fost urmat de doi ani buni care au pregătit terenul pentru vârful de activitate din 2022. În mod similar, în primele trei trimestre, vedem în piață tranzacții, cu o valoare cumulată de sute de milioane de euro, aflate în diverse stadii de implementare. În a doua parte a anului 2026, există potențial pentru comprimarea randamentelor, în situația în care contextul macroeconomic intern și extern rămâne cel puțin neutru. De asemenea, estimările analiștilor privind noi scăderi ale dobânzilor la Banca Centrală Europeană îmbunătățesc și mai mult perspectiva pentru anul viitor.”, a precizat Robert Miklo, Partner, Head of Capital Markets la Colliers.

La nivel regional, țările din ECE (Polonia, Cehia, Ungaria, România, Slovacia și Bulgaria) au atras împreună peste 7 miliarde de euro în investiții imobiliare în primele nouă luni ale lui 2025, înregistrând o creștere de 38% față de anul precedent și atingând cel mai înalt nivel din 2022. România se profilează din ce în ce mai mult ca o piață care oferă oportunități selective în domeniul logisticii și al producției, cu proiecte care demonstrează un potențial de valoare adăugată și randamente care depășesc media regională.

„Un aspect remarcabil este că, atât la nivel regional cât și în România, sectorul de birouri capătă tot mai mult avânt pe zona investițională. Proiectele «prime» din locațiile centrale se bucură de interes ridicat, vizibil în creșterea chiriilor, determinată de oferta limitată, costurile de dezvoltare ridicate și o cerere solidă din partea chiriașilor. Deși cererea pentru celelalte sectoare ramâne foarte dinamică, cred că 2026 are potențialul de a deveni anul sectorului de birouri în piața investițională.”, a explicat Robert Miklo, Partner, Head of Capital Markets la Colliers.

De asemenea, potrivit datelor furnizate de consultanții Colliers, majoritatea tranzacțiilor din România au avut loc în sectoarele industriale, logistice și de producție. În același timp, investitorii chinezi au revenit în forță pe piață prin tranzacții importante în industria mobilei și a materialelor de construcții, investițiile asiatice atingând cel mai înalt nivel din ultimii aproape trei ani.

„România rămâne o piață atractivă pentru investiții, datorită randamentelor bune și potențialului de creștere în sectoarele aflate în dezvoltare. Randamentele pentru proiectele de birouri și industriale prime sunt în jur de 7,5% respectiv 7,75%, mai ridicate decât în Cehia sau Polonia, ceea ce face piața locală interesantă pentru investitorii care caută oportunități solide pe termen mediu și lung.”, a adăugat Silviu Pop, Director ECE & Romania Research la Colliers.

Raportul Colliers semnalează la nivel regional o schimbare de ton: de la „optimism precaut” către o abordare mai pragmatică, orientată spre rezultate. Investitorii au devenit mai dispuși să plaseze capital, însă sub analiza mai atentă a calității proiectelor și siguranței veniturilor. Capitalul local a devenit o forță semnificativă în regiune, reprezentând 57% din investițiile totale – dublu față de nivelul dinaintea pandemiei.

SUA și China, printre cei mai mari investitori în ECE

Dincolo de capitalul regional, investitorii americani au revenit puternic în ECE, volumul investițiilor crescând de aproape șase ori față de 2024, concentrându-se în principal în sectoarele industrial, office și hotelier. În ansamblu, fluxurile de capital din afara Uniunii Europene – în special din SUA și China – demonstrează atractivitatea durabilă a regiunii în contextul intensificării concurenței globale. Cehia s-a detașat ca cea mai performantă țară din regiune, înregistrând o creștere de 131% a volumului investițiilor, în mare parte datorită mai multor tranzacții importante în segmentele office și hotelier. Polonia rămâne cea mai mare și mai lichidă piață, atrăgând investiții în valoare de 2,6 miliarde de euro, în timp ce România și Ungaria au înregistrat o creștere deosebit de semnificativă în logistică, retail și industrie ușoară.

Perspectivele rămân optimiste. Consultanții Colliers anticipează că investițiile totale în regiunea ECE-6 ar putea ajunge între 9 și 10 miliarde de euro în 2026. Stabilitatea economică, potențialele reduceri ale dobânzilor și implicarea crescândă a capitalului local vor susține o piață mai activă și mai diversificată, cu un interes crescut pentru proiecte care oferă valoare pe termen lung – de la regenerarea urbană la clădiri cu eficiență energetică ridicată. Pe termen mediu, consultanții Colliers estimează o revenire treptată a tranzacțiilor, pe măsură ce prețurile cerute de cele oferite converg și cu accesul mai facil la finanțare, inaugurând un nou ciclu investițional caracterizat prin pragmatism, calitate și sustenabilitate.