Colliers Archives - Pagina 2 din 15

România își consolidează poziția pe harta europeană a investițiilor industriale și logistice și are șansa de a deveni unul dintre cele mai atractive huburi regionale pentru producție în următorii ani. Aproape 9 din 10 județe ale țării sunt incluse în categoria regiunilor europene cu cel mai bun profil pentru investiții industriale, potrivit celei mai recente ediții a raportului „ExCEEding Borders: CEE & Iberia: Driving Europe’s Industrial Transformation”, publicat de Colliers.

Două treimi dintre regiunile europene considerate cele mai atractive pentru activități de producție se află în doar patru state – Polonia, Spania, România și Franța –, iar România se remarcă prin faptul că 36 de județe se regăsesc în această categorie.

Cu un stoc modern de peste 8 milioane mp de spații industriale și logistice la începutul lui 2026, dintre care aproape jumătate sunt concentrate în București și împrejurimi, și cu aproximativ 450.000 mp aflați în construcție la nivel național, România este a treia cea mai mare piață industrială din regiunea ECE-14, după Polonia și Cehia. Evoluția este susținută de investițiile în producție, logistică și infrastructură, dar și de cererea tot mai mare pentru clădiri sustenabile și eficiente energetic.

„Europa Centrală și de Est nu mai este privită doar ca o regiune cu potențial de creștere, ci devine tot mai mult un punct strategic pentru producția europeană. Vedem deja acest lucru în discuțiile cu investitorii, unde România apare tot mai des pe lista scurtă a companiilor care își regândesc rețeaua de producție, depozitare sau distribuție în Europa. Aproape 9 din 10 județe din România sunt incluse în categoria regiunilor europene atractive pentru investiții industriale, susținute de costuri competitive, acces la forță de muncă industrială și stimulente pentru investiții. Principalul punct sensibil rămâne infrastructura, însă și aici progresul este vizibil. Dacă ritmul actual continuă, România are șanse reale să ajungă la aproximativ 2.000 de kilometri de autostradă până la finalul acestui deceniu, ceea ce ar însemna mai mult decât dublu față de nivelul din 2019.”, a explicat Victor Coșconel, Partner în cadrul Colliers.

Cererea se diversifică, iar producția își consolidează rolul

Piața locală continuă să își demonstreze reziliența și într-un context economic dificil. În 2025, cererea de spații industriale și logistice a atins aproape un milion de metri pătrați închiriați, aproape dublu comparativ cu nivelul înregistrat în 2024. Evoluția confirmă rolul tot mai important al României în reorganizarea lanțurilor europene de producție și distribuție.

În același timp, structura cererii începe să se schimbe. Dacă înainte de pandemie tranzacțiile pentru spații dedicate producției reprezentau doar o pondere redusă din totalul închirierilor, în prezent acestea însumează cel puțin 20% din suprafața închiriată anual. Mai mult, în perioada 2023-2024, segmentul producției a depășit chiar o treime din cererea totală, semn că piața traversează o schimbare structurală, alimentată de tendințele de nearshoring, de raportul competitiv dintre costuri și productivitate și de extinderea infrastructurii rutiere.

În paralel, Bucureștiul își păstrează statutul de principală piață industrială a țării, însă orașele regionale atrag o pondere tot mai mare din investiții. Vestul României, zonele aflate în proximitatea coridoarelor europene de transport și centrele urbane care dispun de forță de muncă industrială devin tot mai atractive pentru proiecte de producție, logistică, distribuție și dezvoltări build-to-suit.

„Vedem o tranziție de la o piață dominată aproape exclusiv de logistică și distribuție către una mai complexă, în care producția, logistica urbană, e-commerce-ul și soluțiile build-to-suit contribuie împreună la dezvoltare. Pentru România, diferența față de piețele mai mature nu trebuie privită ca un handicap, ci ca o oportunitate. Dintre marile segmente de real estate comercial, industrialul are probabil cel mai mare potențial de creștere pe termen lung. Chiar dacă pot apărea fluctuații pe termen scurt, generate de incertitudini economice sau politice, fundamentele pieței rămân solide.”, a completat Victor Coșconel.

Investitorii devin mai selectivi, însă fundamentele pieței rămân solide

România își menține competitivitatea și prin principalii indicatori ai pieței. Rata de neocupare este de aproximativ 5%, în timp ce chiriile prime pentru spațiile industriale moderne se situează între 4,5 și 5 euro pe metru pătrat pe lună, niveluri atractive în comparație cu piețele mai mature din regiune. Totodată, randamentele investiționale estimate la circa 7,75% continuă să mențină interesul investitorilor pentru activele industriale de calitate.

La nivel regional, capitalul devine însă mai selectiv și se orientează către proiectele susținute de fundamente solide. Regiunea ECE-6 concentrează peste 80% din stocul modern de spații industriale și logistice din Europa Centrală și de Est, care se apropie de 70 de milioane mp. La finalul lui 2025, aproape 5 milioane mp erau în construcție, în timp ce capitalul domestic și regional reprezenta deja 58% din volumul total al investițiilor.

În acest context, dezvoltatorii adoptă o abordare mai prudentă, multe dintre proiectele noi fiind susținute de preînchirieri sau dezvoltări la cerere, ceea ce indică o etapă de stabilizare a pieței, și nu una de corecție.

Raportul Colliers evidențiază, de asemenea, diferențele tot mai vizibile dintre clădirile moderne și eficiente energetic și stocul mai vechi de spații industriale. Proiectele care beneficiază de certificări internaționale, performanțe energetice ridicate și soluții sustenabile, precum panourile fotovoltaice instalate pe acoperișuri, atrag o cerere mai mare și se bucură de rate de ocupare superioare.

Coridoarele industriale europene redesenează harta investițiilor

Potrivit raportului, competitivitatea unei piețe nu mai este determinată exclusiv de granițele naționale, ci și de integrarea acesteia în coridoarele industriale europene. Un exemplu relevant îl reprezintă coridorul dedicat vehiculelor electrice și industriei electronice, care pornește din nordul Poloniei, traversează zona industrială ceho-slovaco-maghiară și ajunge până în vestul României și Bulgaria.

Această zonă concentrează unele dintre cele mai importante oportunități industriale ale Uniunii Europene, beneficiind de costuri competitive, stimulente pentru investiții, rețele de furnizori dezvoltate și tradiție industrială.

Pentru România, raportul evidențiază avantajele competitive oferite de costurile reduse, stimulentele disponibile și disponibilitatea forței de muncă industriale. În același timp, infrastructura, dimensiunea pieței și gradul de dezvoltare industrială rămân domenii în care investițiile viitoare vor influența ritmul de creștere al economiei.

„Deciziile de localizare nu mai sunt luate doar la nivel de țară, ci la nivel de regiune, oraș, coridor industrial și ecosistem de furnizori. Pentru companiile care caută capacități de producție cu necesar ridicat de forță de muncă, Europa Centrală și de Est rămâne una dintre cele mai atractive opțiuni din Europa. Pentru România, miza următorilor ani este să transforme avantajul de cost într-un avantaj structural, prin infrastructură mai bună, predictibilitate, forță de muncă pregătită și parcuri industriale moderne, capabile să susțină investiții cu valoare adăugată mai mare.”, a adăugat Victor Coșconel, Partner în cadrul Colliers.

Raportul indică faptul că actuala hartă europeană este valabilă până la finalul lui 2027, următorul ciclu putând aduce o diminuare a intensității stimulentelor pentru regiunile care au recuperat o parte dintre decalajele economice.

Pe termen mediu, consultanții Colliers estimează că România poate ajunge la un stoc de 10-12 milioane mp de spații industriale și logistice moderne până la finalul deceniului, dacă tendințele actuale se mențin. Ritmul de dezvoltare va depinde însă de capacitatea pieței de a răspunde provocărilor legate de infrastructură, disponibilitatea terenurilor bine conectate, capacitatea rețelelor energetice, accesul la apă în anumite zone industriale, disponibilitatea forței de muncă și predictibilitatea cadrului economic și fiscal.

Astfel, România are oportunitatea de a-și consolida statutul de hub industrial regional nu doar pentru logistică și distribuție, ci și pentru producție ușoară, componente auto, electronică, aerospace, e-commerce și alte activități cu valoare adăugată ridicată. Pentru investitori și dezvoltatori, piața locală rămâne una dintre cele mai atractive din regiune tocmai datorită potențialului său de creștere și decalajului încă existent față de economiile vecine mai dezvoltate.

Raportul „ExCEEding Borders: CEE & Iberia: Driving Europe’s Industrial Transformation”, publicat de Colliers, a analizat aproximativ 1.160 de regiuni NUTS-3 din Uniunea Europeană, evaluate pe baza a șapte criterii relevante pentru deciziile de localizare industrială: forța de muncă, dimensiunea pieței, costurile, stimulentele disponibile, mediul de afaceri, dezvoltarea industrială și accesibilitatea.

Criteriile de sustenabilitate cântăresc tot mai mult atunci când băncile finanțează proiecte imobiliare în România, astfel dezvoltatorii care construiesc clădiri conforme cu standardele de finanțare verde pot obține condiții de creditare mai bune. Aceasta este principala concluzie a primului studiu realizat de Colliers pe piața din România privind modul în care instituțiile financiare aplică standardele de finanțare în sectorul imobiliar.

Analiza se bazează pe răspunsurile a patru bănci comerciale, care cumulează peste jumătate din activele sistemului bancar românesc, și a două bănci multilaterale de dezvoltare cu activitate în finanțarea sectorului imobiliar.

Studiul arată că, în cazul clădirilor noi, standardul NZEB-10% – care presupune un consum de energie primară cu cel puțin 10% sub pragul minim impus la nivel național – a devenit criteriul de bază pentru acordarea finanțărilor verzi. Toate cele șase instituții analizate solicită respectarea acestui standard, alături de certificatul de performanță energetică și documentele care atestă conformitatea.

„Pentru clădirile noi, sustenabilitatea nu mai este verificată la final, ci devine o condiție integrată încă din faza de proiectare. Pentru bănci, alinierea la Taxonomia UE și performanța energetică nu mai reprezintă doar un exercițiu de raportare, ci devin criterii care decid dacă un proiect se califică drept finanțare verde și în ce condiții. Certificările precum LEED și BREEAM le permit dezvoltatorilor să demonstreze clar performanța clădirii și oferă băncilor și investitorilor repere ușor de comparat.”, explică Oana Stamatin, ESG Chief Officer | Sustainability Services la Colliers.

Toate instituțiile participante la studiu acordă avantaje financiare sau comerciale proiectelor verzi, însă amploarea acestora diferă. Una dintre instituțiile analizate a indicat beneficii totale de 1-2 puncte procentuale, în funcție de bonitatea clientului și de structura finanțării, în timp ce alte bănci stabilesc condițiile individual, de la proiect la proiect.

Deși certificările LEED, BREEAM, EDGE sau Green Homes nu sunt obligatorii pentru obținerea unui credit obișnuit, ele pot facilita încadrarea proiectului în categoria investițiilor verzi și accesul la condiții de finanțare mai bune. Unele instituții solicită chiar niveluri minime de certificare, precum LEED Gold, BREEAM Excellent sau EDGE Advanced, iar jumătate verifică dacă aceste certificări sunt menținute pe toată durata creditului.

În cazul clădirilor existente, băncile se uită tot mai puțin la certificate și tot mai mult la modul în care proprietatea funcționează în realitate. Cinci dintre cele șase instituții utilizează sau analizează metodologia CRREM pentru a evalua dacă proprietățile urmează o traiectorie credibilă de reducere a emisiilor, în timp ce patru solicită planuri clare de decarbonizare, cu termene și bugete pentru investițiile necesare.

Consumul real de energie, nivelul emisiilor și capacitatea proprietarului de a menține performanța energetică devin criterii tot mai importante în procesul de finanțare. Totodată, cinci instituții urmăresc dacă imobilele se încadrează în categoria celor mai eficiente 15% clădiri de pe piață, iar două acceptă drept reper clasa energetică A ca soluție practică, în lipsa unei baze naționale complete.

De asemenea, băncile analizează din ce în ce mai atent și modul în care companiile gestionează sustenabilitatea la nivel organizațional. Existența unei strategii ESG, a unor obiective de reducere a emisiilor validate științific și raportarea emisiilor directe și indirecte devin elemente importante în evaluarea solicitărilor de finanțare verde, chiar dacă lipsa acestora nu conduce automat la respingerea unui proiect.

„Pentru clădirile existente, certificatul energetic și certificarea verde rămân importante, dar nu mai sunt suficiente fără o evaluare continuă a performanței reale în exploatare. Băncile acordă o atenție tot mai mare consumului efectiv de energie, emisiilor generate și calității managementului operațional. De asemenea, analizează și existența unor planuri clare de îmbunătățire, aliniate la traiectorii de decarbonizare precum CRREM. Astfel, proprietățile care pot demonstra performanță constantă, acces la date relevante și un parcurs credibil de reducere a emisiilor vor fi mai bine poziționate pentru a păstra accesul la finanțare verde într-o piață în care acești factori devin decisivi.”, afirmă Roxana Isopescu, Director | Sustainability Services la Colliers.

Potrivit studiului, cele mai bine conturate criterii de finanțare verde există în prezent pentru clădirile de birouri și proiectele de retail, însă standardele se extind rapid și către segmentul industrial și cel rezidențial. Cu toate acestea, regulile diferă încă de la o instituție financiară la alta și chiar între diviziile aceleiași bănci.

Deși niciuna dintre instituțiile analizate nu aplică în prezent praguri fixe privind consumul de energie sau emisiile de carbon care să excludă automat un proiect, evaluarea se bazează tot mai mult pe legislația europeană, Taxonomia UE, standardele internaționale și politicile interne ale finanțatorilor. O bancă a introdus deja cerința unei clase energetice minime C inclusiv pentru creditele obișnuite, semnalând direcția în care se îndreaptă piața.

Instituțiile financiare atrag atenția că implementarea criteriilor ESG este îngreunată de lipsa datelor furnizate de clienți, costurile documentației și absența unor repere naționale clare privind cele mai performante clădiri din România. În aceste condiții, dezvoltatorii care pregătesc din timp documentația și pot demonstra performanța proiectelor beneficiază de un avantaj competitiv în relația cu finanțatorii.

Colliers estimează că diferența dintre clădirile eficiente energetic și cele care necesită investiții semnificative pentru a respecta noile standarde se va accentua în următorii ani. Impactul se va reflecta nu doar în costul finanțării, ci și în șansele de refinanțare, închiriere sau vânzare ale proprietăților.

Tendința este susținută și de evoluția certificărilor verzi din România. În 2025 au fost acordate peste 180 de certificări BREEAM și LEED și peste 70 de certificări WELL Health-Safety și Access4you pentru proiecte care însumează aproximativ 4,6 milioane de metri pătrați. Cele mai multe certificări au fost obținute de clădirile de birouri, urmate de proiectele de retail și de cele industriale și logistice, iar peste 20 de dezvoltări au atins cele mai înalte niveluri de certificare – LEED Platinum și BREEAM Outstanding – confirmând maturizarea pieței locale și adaptarea acesteia la cerințele investitorilor și finanțatorilor.