Colliers Archives - Pagina 5 din 9

România a înregistrat cea mai mare creștere a volumului de marfă transportat din țările UE. Potrivit datelor Eurostat citate de Colliers, companiile de transport și logistică au raportat aproape 29 de miliarde de tone-kilometru de transport rutier în 2023, în creștere cu 69% față de acum un deceniu – ceea ce reprezintă cel mai rapid ritm din UE și de peste trei ori mai mare peste media comunitară. Piața spațiilor industriale moderne închiriabile înregistrează, de asemenea, o creștere puternică, extinzându-se de aproape cinci ori în ultimul deceniu și va ajunge la aproximativ 8 milioane de metri pătrați în 2025. Cu toate acestea, experții Colliers au remarcat că lipsa autostrăzilor și a căilor ferate moderne rămâne un obstacol major în calea dezvoltării sectorului logistic din România, subliniind nevoia continuării investițiilor mari în infrastructură.

„Nivelul de aproape 29 de miliarde de tone-kilometru transportate pe șosele este apropiat de cel al Ungariei, dar de peste șase ori mai mic decât al Poloniei. Cu alte cuvinte, chiar dacă România a înregistrat cea mai rapidă creștere a transportului rutier de marfă din Uniunea Europeană, diferența față de economii din regiune rămâne semnificativă. Dacă ținem cont de populație și de dimensiunea economiilor, volumul transportat de România ar trebui să fie cel puțin dublu față de Ungaria și la jumătate din cel al Poloniei. Pentru a reduce acest decalaj în următorii 10-15 ani, este necesar ca România să continue construcția de autostrăzi și modernizarea rețelei feroviare, cu atât mai mult în contextul actual, în care economia internă este sub presiune. Astfel de investiții ar mai compensa din slăbiciunile raportate în alte sectoare ale economiei și ne-ar pregăti pentru următorul ciclu de creștere.”, a detaliat Victor Coșconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

După ani de livrări record de autostrăzi, ritmul mult mai lent al construcțiilor și al inaugurarilor este de așteptat să încetinească semnificativ în perioada 2025-2026. Colliers a observat că această încetinire ar putea frâna dezvoltarea pieței logistice, precum și investițiile în spațiile industriale, ambele înregistrând o creștere puternică în ultimii ani. Totodată, datele Eurostat arată că peste 77% din mărfurile transportate rutier în România sunt livrări interne, reprezentând cea mai mare proporție dintre toate țările UE. Acest lucru reflectă, cel puțin parțial, nivelul mai redus al exporturilor românești.

Există totuși și un aspect care diferențiază România în mod pozitiv față de multe alte state europene. La o privire în ansamblu, potrivit datelor Eurostat care acoperă doar transportul continental, doar 54% din toate transporturile de marfă din România au loc pe șosea, sub media UE de 78%. În schimb, România are o pondere ridicată a transportului pe căi navigabile, în special pe Dunăre, care reprezintă aproximativ 20% din transportul total, a doua cea mai mare din UE. Această diversificare a modurilor de transport este un avantaj, dar nu compensează lipsa infrastructurii moderne în zonele cheie ale țării, a subliniat Colliers. Consultanții Colliers au subliniat că această diversificare a modurilor de transport este un atu, dar nu poate înlocui necesitatea unei infrastructuri moderne în zonele cheie ale țării.

„Suntem aproape de pragul de 8 milioane de metri pătrați de spații industriale și logistice închiriabile, o performanță remarcabilă dacă ne gândim că în urmă cu zece ani piața creștea într-un ritm foarte lent. Evoluția spectaculoasă din ultimii cinci ani arată că România se află într-un ciclu accelerat de dezvoltare, beneficiind de un moment foarte favorabil, de care ar trebui să profite pe deplin, pentru că, în următorii 5-10 ani, contextul se poate schimba, fie din perspectiva finanțărilor, fie a fondurilor europene.”, a completat Victor Coșconel.

Regiunea CEE intră într-o fază de maturizare: investiții în creștere, spații industriale moderne, formate urbane și o orientare tot mai clară spre sustenabilitate

În ciuda unui climat economic global marcat de incertitudini și tensiuni geopolitice, piețele industriale și logistice din Europa Centrală și de Est (CEE) traversează o perioadă de transformare profundă. Potrivit raportului „ExCEEding Borders 2025”, realizat de Colliers, regiunea devine tot mai atractivă pentru investitorii strategici, dezvoltatorii imobiliari și marile lanțuri de aprovizionare care caută stabilitate, eficiență și proximitate față de piețele occidentale.

Investiții în revenire puternică: semnale de încredere în regiune

Primul trimestru din 2025 a adus un impuls major în sectorul industrial și logistic al Europei Centrale și de Est, cu un volum al investițiilor care a depășit 800 de milioane de euro — o creștere de 143% față de aceeași perioadă a anului anterior. Această revenire indică o încredere tot mai mare în reziliența regiunii, într-un context marcat de relocalizarea lanțurilor de aprovizionare (nearshoring) și de accentul pus pe diversificarea capacităților logistice și industriale.

În ciuda stagnării sau chiar reducerii investițiilor în alte segmente imobiliare (precum cel de birouri sau retail), activele logistice rămân printre cele mai atractive, mai ales în condițiile în care e-commerce-ul continuă să joace un rol cheie în modelarea cererii.

Polonia domină piața: stoc imens și proiecte urbane în expansiune

Cu un stoc total care a depășit 34 de milioane mp, Polonia își păstrează cu autoritate poziția de lider regional în sectorul I&L. Aceasta concentrează aproape jumătate din spațiile disponibile în cele 14 piețe analizate de raport. Polonia este, de asemenea, epicentrul formatelor logistice urbane: proiecte precum Small Business Units (SBU) și Last Mile Logistics (LML) se extind rapid în Varșovia și alte orașe majore, alimentate de cerințele comercianților online și de nevoia de livrări rapide.

Dezvoltările urbane sunt completate de investiții masive în infrastructura feroviară și rutieră, dar și de o politică guvernamentală proactivă în atragerea investițiilor străine directe.

ESG și certificările devin standarde, nu opțiuni

Unul dintre cele mai importante trenduri care modelează piața este tranziția către dezvoltări sustenabile. Cerințele legate de mediu, guvernanță și responsabilitate socială (ESG) nu mai sunt doar recomandări, ci factori determinanți în deciziile de investiție și în relația dezvoltatorilor cu chiriașii.

Clădirile logistice moderne din regiune sunt tot mai des certificate conform standardelor BREEAM, LEED sau EDGE, iar dezvoltatorii integrează tehnologii verzi precum panouri solare, sisteme avansate de reciclare a apei sau soluții pentru reducerea amprentei de carbon. Cehia, Polonia și Ungaria conduc acest proces, dar și România și Slovacia fac pași importanți în această direcție.

Forță de muncă stabilă, dar cu provocări legate de calificare

Piața muncii în Europa Centrală și de Est rămâne una dintre cele mai stabile din Europa, cu rate ale șomajului relativ scăzute în piețele cheie. Cu toate acestea, creșterea gradului de automatizare și digitalizare în logistică și producție impune o recalificare rapidă a forței de muncă. Industriile de tip high-tech sau cele orientate spre industria auto și electronică au nevoie de angajați cu competențe tehnice și digitale tot mai avansate.

Polonia și Cehia se confruntă deja cu presiuni semnificative pe piața muncii, în timp ce România, Bulgaria și țările baltice oferă încă un potențial semnificativ de recrutare și formare, mai ales în zonele secundare și terțiare.

România: potențial ridicat, dar cu infrastructură logistică insuficientă

România rămâne una dintre piețele cu cel mai mare potențial de creștere din regiune, însă suferă încă din cauza unei oferte insuficiente de spații moderne și a unor întârzieri în dezvoltarea infrastructurii naționale de transport. Cu un stoc logistic de aproximativ 7 milioane mp, România este în urma Poloniei și Cehiei, dar are o poziționare geostrategică excelentă, mai ales pentru legătura cu Balcanii, Marea Neagră și Ucraina.

Pe fondul creșterii comerțului online și al relocării unor capacități de producție din Asia, dezvoltatorii privați și autoritățile încep să accelereze proiectele de parcuri industriale, centre logistice și terminale intermodale.

Ungaria, Cehia și Slovacia: piețe mature, dar cu diferențe clare

Ungaria devine un pol tot mai important pentru industria componentelor pentru vehicule electrice, baterii și echipamente energetice. Investițiile directe din Asia în această zonă au impulsionat cererea pentru spații industriale moderne, iar Budapesta se conturează ca un hub regional în dezvoltare.

Cehia, în ciuda unui grad foarte scăzut de neocupare (sub 2%), se confruntă cu un deficit de muncitori calificați, în timp ce Slovacia reușește să atragă investiții constante în sectorul auto și în industria grea, mai ales în zona Bratislavei.

Țările baltice și Balcanii: piețe emergente cu profil logistic tot mai clar

Estonia, Letonia și Lituania își intensifică eforturile de integrare în lanțurile logistice europene prin proiecte precum Rail Baltica — o infrastructură feroviară modernă care va conecta regiunea de Nord cu restul UE. Lituania devine tot mai vizibilă ca hub logistic regional, în timp ce Estonia se concentrează pe formate sustenabile și dezvoltări în proximitatea orașelor mari.

În Balcani, Serbia și Croația beneficiază de o poziție strategică în tranzitul rutier și feroviar dintre Europa Centrală și Sudul continentului. Slovenia, cu o abordare echilibrată și o infrastructură modernizată, se evidențiază prin eficiență și stabilitate. Totodată, țări ca Albania, Muntenegru și Bosnia încep să atragă atenția dezvoltatorilor, mai ales pentru proiecte build-to-suit și centre regionale de distribuție.

CEE, un nod logistic în formare pentru Europa viitorului

Pe măsură ce Europa Centrală și de Est se maturizează din punct de vedere logistic și industrial, regiunea capătă un rol strategic tot mai important în contextul european și global. Poziția sa geografică, costurile competitive, creșterea calității infrastructurii și tranziția către sustenabilitate o transformă într-un magnet pentru investiții.

Provocările nu lipsesc: deficitul de forță de muncă, nevoia de educație tehnologică, birocrația și infrastructura subdezvoltată în anumite zone încă frânează potențialul complet al regiunii. Totuși, trendul general este unul pozitiv, iar investitorii par să parieze pe viitorul regiunii ca punct nodal în logistica europeană, într-un climat în care reziliența și proximitatea devin valute forte în economia globală.