Colliers Archives - Pagina 5 din 15

Piața clădirilor de birouri din București a înregistrat anul trecut primul an fără livrări de proiecte noi din ultimii douăzeci de ani. Potrivit raportului anual publicat de Colliers, în acest context, cererea totală de închiriere a scăzut cu aproximativ 25% față de anul trecut, ajungând la aproximativ 250.000 mp, iar cererea nouă a fost de aproximativ 90.000 mp. În ciuda încetinirii activității de închiriere, piața a continuat să se ajusteze, rata de neocupare la finalul lui 2025 a scăzut la 11,75%, de la aproximativ 13% în anul precedent, astfel atingând cel mai scăzut nivel din ultimii cinci ani. În același timp, chiria medie a crescut cu aproximativ 3%, depășind ușor 15 euro pe metru pătrat. Această tendință confirmă faptul că lipsa spațiilor moderne, bine poziționate și conectate la infrastructura de transport rămâne principalul factor care susține echilibrul pieței și presiunea asupra chiriilor.

„Piața nu se confruntă cu o lipsă generală de spații, ci cu un deficit tot mai evident de clădiri de calitate, amplasate în zone bine conectate și cu specificații tehnice adaptate cerințelor actuale ale chiriașilor. Această polarizare explică de ce, în anumite subpiețe, vedem simultan o scădere a cererii și o presiune de creștere a chiriilor. În 2025, suprafața de birouri ocupată efectiv a crescut cu aproximativ 40.000 de metri pătrați, unul dintre cele mai reduse niveluri ale absorbției nete din ultimele două decenii. Totuși, o mare parte din spațiile disponibile este concentrată în clădiri mai vechi sau mai puțin bine poziționate, care rămân dificil de închiriat.”, a explicat Victor Coșconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

În acest context, consultanții Colliers au subliniat că, dacă rata de absorbție netă se menține constantă în ultimii ani, spațiul disponibil existent ar putea fi ocupat în aproximativ patru ani. Această perioadă de timp este mult mai scurtă decât în cele mai multe capitale europene, inclusiv în cele regionale precum Budapesta și Varșovia, care au nevoie de obicei de peste zece ani pentru a atinge același nivel.

În contrast cu nivelul mai redus al cererii, în 2025 au avut loc tranzacții de referință la nivel de piață, ceea ce confirmă faptul că interesul rămâne solid pentru proiectele de calitate. Cea mai importantă este extinderea Adobe în cadrul proiectului U-Center, cu o suprafață de peste 13.000 mp, care, împreună cu tranzacția inițială de 17.000 mp de acum doi ani, reprezintă cea mai mare tranzacție nouă de cerere intermediată de Colliers și una dintre cele mai importante tranzacții din istoria pieței din București.

În afară de prudența generală manifestată de companii, consultanții Colliers remarcă că aceste decizii arată un lucru important: spațiile moderne, amplasate în zone bune și adaptate cerințelor actuale, rămân atractive pentru investitori. Mai mult, acest interes poate indica și o posibilă stabilizare a cererii în piață. Din punct de vedere sectorial, cererea este relativ echilibrată, serviciile financiare ocupând primul loc, cu 23% din cererea totală de leasing, urmată de sectorul IT&C, cu 20%, care a înregistrat o redresare vizibilă în a doua jumătate a anului, și de sectorul serviciilor profesionale, cu 17%. Cu toate acestea, ponderea sectorului IT&C rămâne mult sub nivelul dinaintea pandemiei, când acesta reprezenta de obicei 40-50% din cererea totală, ceea ce indică faptul că piața trece printr-o ajustare mai profundă, și nu doar printr-o fluctuație ciclică temporară.

În același timp, suprafața medie a unei tranzacții a scăzut la aproximativ 1.400 mp, cu aproximativ 11% mai puțin decât media ultimului deceniu, ceea ce indică o abordare mai prudentă a companiilor în ceea ce privește deciziile privind spațiile de birouri. Pe termen mediu, această tendință ar putea influența modul în care sunt planificate noile proiecte și strategiile proprietarilor, determinându-i să diversifice și mai mult baza de chiriași.

Deși rata medie de neocupare rămâne la un nivel de două cifre, diferențele dintre clădiri și zone sunt din ce în ce mai evidente. În CBD, zona Centrală și Floreasca–Barbu Văcărescu, rata de neocupare a spațiilor de birouri cu locație excelentă și calitate superioară se apropie de nivelul minim dinaintea pandemiei, ceea ce le conferă proprietarilor un avantaj negocierii mai mare în contextul atenției continue din partea chiriașilor. În acest context, chiriile se confruntă cu presiuni de creștere. Proiectele aflate în curs de dezvoltare au testat nivelurile chiriilor peste nivelul maxim actual (aproximativ 22 de euro pe metru pătrat), iar confirmarea acestora prin tranzacții ar putea susține creșterea graduală a chiriilor în următorii ani, în special în zonele bine conectate.

După anul „zero” 2025, oferta de spații de birouri va crește treptat, dar va rămâne la un nivel relativ scăzut. Se estimează că în 2026 vor fi adăugate aproximativ 50.000 mp de birouri, iar în 2027 sub 100.000 mp, mult sub media anuală de 150.000 mp dinaintea pandemiei. Abia în 2028 se va atinge un nivel similar celui din perioada de creștere. În același timp, consultanții Colliers au observat că tot mai multe companii solicită angajaților să lucreze cel puțin trei zile pe săptămână la birou, iar unele companii solicită chiar patru zile pe săptămână. În absența unor șocuri economice majore, această tendință, combinată cu negocierile de închiriere care au fost inițiate în a doua jumătate a lui 2025, ar putea stimula creșterea treptată a cererii în 2026.

„Piața birourilor din București este încă sub nivelul altor capitale europene, cu un stoc de aproximativ 3,4 milioane de metri pătrați, adică în jur de 1.500 de metri pătrați la 1.000 de locuitori în zona metropolitană. Chiar dacă pe termen scurt companiile rămân prudente, pe termen lung fundamentele pieței sunt solide, iar lipsa spațiilor moderne va continua să susțină interesul pentru proiectele de calitate.”, a adăugat Victor Coșconel.

Potrivit raportului anual al Colliers, piața spațiilor industriale și logistice din România și-a continuat traiectoria de creștere în 2025, cu peste 300.000 mp de spații moderne noi livrate, aducând stocul total la aproximativ 8 milioane mp. Cererea anuală a atins un nivel record, tranzacțiile de închiriere anunțate public acoperind aproape un milion de metri pătrați, depășind semnificativ mediile anuale din perioada pre-pandemică. Pe termen mediu și lung, deși prudența economică poate tempera unele decizii de investiții, piața persistă prin creșterea susținută a consumului, extinderea comerțului exterior și accelerarea investițiilor în infrastructură.

„O parte importantă a noilor dezvoltări din 2025 a fost realizată în afara Bucureștiului, semnalând o extindere clară a pieței către orașe și regiuni cu disponibilitate mai bună a forței de muncă și costuri mai competitive. Tendința a atras atât dezvoltatori consacrați, cât și jucători noi. CTP și WDP și-au continuat extinderea portofoliilor, în timp ce dezvoltatori precum VGP, Element Industrial, Logicor și Industra Parks și-au accelerat planurile de creștere. În paralel, Garbe Industrial și Hillwood se pregătesc pentru primele pre-leasinguri pe piața locală, în timp ce Lion’s Head a lansat deja primul său proiect.”, subliniază Victor Coșconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

În 2025, cererea pentru spații industriale și logistice a atins un nivel record, tranzacțiile de închiriere anunțate public apropiindu-se de un milion de metri pătrați, comparativ cu aproximativ 600.000 mp în 2024. Acest volum de tranzacții depășește semnificativ media anuală înregistrată între 2017 și 2019, subliniind maturizarea pieței locale. Consultanții Colliers au punctat că aceste date cuprind doar tranzacțiile anunțate public, ceea ce înseamnă că volumul real al cererii este, cel mai probabil, mai ridicat, având în vedere numărul semnificativ de tranzacții directe care nu sunt raportate public.

„Pe măsură ce piața industrială și logistică se maturizează, tranzacțiile devin mai complexe și mai atent structurate. Vedem o abordare mai prudentă din partea investitorilor și dezvoltatorilor, cu un accent mai mare pe predictibilitate și pe pregătirea proiectelor încă din fazele incipiente. În acest context, experiența și capacitatea de a anticipa potențiale blocaje devin factori-cheie pentru finalizarea cu succes a proiectelor.”, punctează Oana Bădărău, Partner și Head of Real Estate & PPP la Peli Partners.

Activitatea de închiriere s-a concentrat în principal în București, companii precum LPP, Action și Aquila realizând tranzacții semnificative în districtele nordice și vestice ale capitalei. Aceste trei firme au reprezentat aproape un sfert din cererea totală în 2025. În același timp, piața a devenit din ce în ce mai diversificată, odată cu creșterea numărului de tranzacții de dimensiuni medii. Astfel, dimensiunea medie a tranzacțiilor a scăzut de la aproape 9.000 mp în 2020 la aproximativ 7.500 mp. Peste jumătate (mai mult de 500.000 mp) au reprezentat cerere nouă sau preînchiriere, indicând în mod clar o piață activă și bine echilibrată.

În 2025, cele mai multe tranzacții au fost din sectoarele logistică și retail, care împreună au generat cel puțin două treimi din cererea totală. Acest lucru este determinat în principal de creșterea consumului intern. Cea mai mare parte a cererii din sectorul logistic provine de la companii locale și regionale care vizează piața românească. Spațiile închiriate în scopuri de producție reprezintă o pondere relativ redusă, de aproximativ 11%, însă această scădere este considerată temporară, având în vedere amânarea anumitor proiecte până în 2026 și preferința multor firme de a deține propriile spații în care operează. Pe termen mediu, România rămâne o destinație atractivă pentru producție, susținută de integrarea sa deplină la spațiul Schengen, de îmbunătățirile infrastructurii și de interesul din ce în ce mai evident al investitorilor asiatici, în special al celor din China.

Până în 2025, chiriile s-au stabilizat, ratele medii pentru depozitele Built-to-Suit într-o zonă premium din București și din marile orașe ale țării situându-se la 4,5-5 euro/mp. În comparație, chiriile înainte de 2021 erau sub 4 euro/mp, ceea ce indică faptul că ajustările recente ale chiriilor au fost absorbite de piață. În același timp, ratele de neocupare rămân scăzute, la aproximativ 5% la nivel național, deși proiectele speculative realizate de dezvoltatori consacrați și de noi jucători intrați pe piață ar putea oferi chiriașilor o mai mare flexibilitate în perioada următoare.

„Unul dintre principalele atuuri ale României rămâne ritmul accelerat al investițiilor în infrastructură. Rețeaua de autostrăzi și drumuri expres a crescut de la mai puțin de 1.000 de kilometri înainte de pandemie la aproximativ 1.400 de kilometri în prezent, iar peste 300 de kilometri sunt așteptați să fie livrați doar în 2026. Pe termen mai lung, alte peste 1.000 de kilometri se află în diferite stadii de planificare sau construcție, ceea ce va îmbunătăți conectivitatea regională și va deschide noi zone pentru dezvoltări industriale și logistice.”, subliniază Victor Coșconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

În ceea ce privește nivelurile de consum și intensitatea comerțului exterior, stocul de spații industriale și logistice din România rămâne insuficient în comparație cu alte piețe din Europa Centrală și de Est, ceea ce susține perspectivele de creștere pe termen mediu și lung. În acest context, se preconizează că piața spațiilor industriale și logistice din România va depăși pragul de 8 milioane mp până în 2026. Pe termen mediu, consultanții Colliers consideră că depășirea pragului de 10 milioane mp este un obiectiv realist. Până la finalul următorului deceniu, într-un context extern relativ stabil și cu investiții susținute în infrastructură, stocul ar putea ajunge la 15 milioane mp.