Colliers Archives - Pagina 6 din 15

Potrivit raportului anual al Colliers, piața de retail modern din România a depășit pragul de 5 milioane de metri pătrați în 2025, cu aproximativ 190.000 mp de spații comerciale noi adăugate, reprezentând mai mult cu circa 20% decât media din ultimii cinci ani. După un deceniu de expansiune rapidă, se preconizează că piața va intra într-o fază de consolidare în 2026, odată cu stabilizarea condițiilor economice. Cu toate acestea, se estimează că livrările vor ajunge la aproximativ 240.000 mp. Spațiul de retail modern raportat la populația din România rămâne sub nivelul celorlalte țări din regiune, ceea ce indică un potențial de dezvoltare suplimentar pe termen mediu, în special în orașele regionale.

Unul dintre cele mai importante proiecte finalizate în 2025 a fost cel din Iași, unde a fost inaugurată oficial extinderea Mall Moldova, dezvoltat de Prime Kapital / MAS REI. Pe lângă renovarea fostului Era Shopping Center, acest proiect a adăugat aproape 59.000 mp de spații comerciale moderne la stocul total local. În Arad, proiectul Agora Mall, cu o suprafață de 35.000 mp, a reintrat pe piață după un amplu proces de renovare, reintegrându-se în stocul de retail modern după o perioadă de închidere. În același timp, în urma unei recalculări a stocului național, care a inclus mai multe proiecte vechi renovate și readuse în oferta de retail modern, stocul total de retail modern al României a depășit oficial pragul de 5 milioane mp în 2025.

Deși pe piață continuă să apară parcuri de retail de mici dimensiuni, acestea nu sunt incluse în statisticile oficiale, care se concentrează exclusiv pe proiecte cu o suprafață închiriabilă de minimum de 4.000 până la 5.000 mp. Cu toate acestea, aceste dezvoltări demonstrează interesul investitorilor pentru extinderea rețelei de retail în orașele mici și medii, unde cererea rămâne activă.

Din perspectiva cererii, 2025 se conturează a fi un an mai temperat în comparație cu perioada foarte bună din ultimii cinci până la zece ani, pe fondul unei scăderi temporare a puterii de cumpărare și a încetinirii consumului spre finalul anului.

Salariul real din noiembrie 2025 a scăzut cu aproximativ 5% față de anul precedent, în timp ce vânzările din retailul non-alimentar au scăzut cu 3% față de noiembrie 2024. Cu toate acestea, această schimbare rămâne una punctuală, deoarece puterea de cumpărare a românilor a crescut semnificativ în ultimul deceniu. România continuă să se situeze printre piețele de top din UE în ceea ce privește volumul retailului, depășind chiar și nivelurile dinaintea pre-pandemice.

„Per ansamblu, 2025 a fost un an echilibrat pentru piața de retail, cu livrări în toată țara și o diversificare clară a formatelor comerciale. Acest context marchează o etapă de ajustare după un deceniu de creștere bună, fără a schimba însă direcția pieței. Chiar și într-un mediu mai prudent, retailul modern din România rămâne bine susținut, iar interesul pentru extindere continuă, cu un focus mai clar pe eficiență, locații bine poziționate și proiecte adaptate unui consumator mai atent la valoare.”, a explicat Simina Niculiță, Director | Partner | Retail Agency, Colliers România.

Această stabilitate se reflectă și în dinamica pieței muncii. Deși ritmul angajărilor a încetinit în 2025, numărul de salariați a scăzut cu mai puțin de 1%, iar companiile nu au anunțat reduceri semnificative de personal, susținând niveluri relativ stabile ale consumului.

În 2025, mai multe branduri noi au intrat sau au început să se extindă pe piața românească. Printre cele mai vizibile s-au numărat Sports Direct, Action și Wendy’s, care și-au deschis primele magazine anul trecut, iar în 2026 vor apărea noi branduri, printre care BIPA, Lululemon și Mr. D.I.Y. În același timp, magazinele fizice au înregistrat performanțe ușor mai bune decât comerțul online: vânzările non-alimentare au crescut cu 3,5 % în primele 11 luni ale lui 2025, în timp ce vânzările online au crescut cu doar 0,3%. Pe fondul inflației și al incertitudinii economice, consumatorii au devenit mai atenți la prețuri, preferând conceptele de tip „discount”. În același timp, competiția s-a intensificat, inclusiv din partea retailerilor online internaționali.

„Centrele comerciale și-au păstrat un grad ridicat de ocupare în 2025, iar proiectele noi au fost, în general, bine absorbite de piață, inclusiv în orașele mici. Mall-urile dominante au în continuare puține spații disponibile și liste de așteptare pentru chiriași, ceea ce le permite să-și optimizeze constant oferta de magazine și să susțină creșterea chiriilor. Gradul ridicat de ocupare, performanța centrelor dominante și interesul constant al brandurilor internaționale confirmă atractivitatea pieței pe termen mediu și lung. În 2026, ne așteptăm ca discounterii și categoriile de bază, precum FMCG, să rămână cei mai activi, în timp ce dezvoltatorii vor continua să livreze proiecte adaptate unui consumator mai atent la valoare și la raportul calitate – pret.”, a observat Liana Dumitru, Director Retail Agency la Colliers.

Pentru 2026, consultanții Colliers prevăd o stabilizare a pieței, în care dezvoltatorii și retailerii vor deveni mai prudenți în luarea deciziilor. Cu toate acestea, se preconizează livrarea a aproximativ 240.000 mp de spații comerciale noi, ceea ce ar putea face din 2026 cel mai activ an din 2011 până în prezent. Proiectele anunțate variază ca amploare, de la 4.000 la 20.000 mp, fiind dezvoltate de investitori locali și internaționali activi în multiple domenii și cu profiluri de investiții diverse. În ciuda costurilor de construcție ridicate, perspectivele pe termen lung pentru piața de retail din România rămân favorabile.

Piața imobiliară din România a încheiat anul cu evoluții care se aliniază în mare măsură cu previziunile Colliers prezentate în raportul său „Top 10 predicții 2025”. Anumite riscuri macroeconomice prevăzute la începutul anului – încetinirea economică, instabilitatea politică și slăbirea cererii externe – s-au materializat, exercitând un impact negativ asupra anumitor sectoare. Cu toate acestea, alte segmente, în special piața industrială, au depășit așteptările și ar putea atinge niveluri record, subliniind atractivitatea României pentru operațiunile logistice și de producție.

„În așteptarea raportului deja tradițional privind tendințele noului an, pe care urmează să îl lansăm în aproximativ o lună, ne-am propus să evaluăm cât de bine s-au aliniat previziunile noastre cu evoluțiile reale ale anului 2025. Per ansamblu, direcția anticipată a fost corectă, chiar dacă amploarea unor schimbări a depășit așteptările inițiale – în bine sau în rău. De exemplu, estimam o temperare a dinamicii economiei, la puțin peste 2%, însă pare că vom încheia anul mai degrabă în jurul valorii de 1%. Această evoluție a fost influențată de un context politic intern instabil, de cererea externă destul de slabă și de măsurile de corecție fiscală – factori pe care îi anticipasem încă de la începutul anului.”, a explicat Laurențiu Lazăr, Managing Partner la Colliers România.

Context macro, geopolitică și infrastructură: direcția a fost corectă, amplitudinea – diferită

Anumite evoluții erau previzibile, cum ar fi mediul geopolitic volatil sau aderarea României la spațiul Schengen, însă adevărata provocare pentru 2025 a fost capacitatea pieței de a se adapta la schimbări rapide și imprevizibile. Proiecțiile Colliers privind vulnerabilitatea economiei la cererea externă, deficitul fiscal ridicat și instabilitatea politică au fost validate, acești factori amplificând încetinirea economică. În schimb, dezvoltarea infrastructurii nu a fost la înălțimea așteptărilor: întârzierile legate de atragerea banilor europeni și reducerea resurselor financiare au încetinit semnificativ progresul proiectelor, deviind substanțial de la proiecțiile inițiale.

Birouri: incertitudinile s-au confirmat, iar diferențierea de calitate s-a adâncit

În ceea ce privește piața birourilor, consultanții Colliers au prevăzut pentru acest an un peisaj complex – o previziune care s-a confirmat în mare măsură. Incertitudinile economice și politice, combinate cu prudența companiilor în luarea deciziilor pe termen lung, au limitat cererea nouă și au menținut volumul tranzacțiilor la un nivel redus. În același timp, disparitatea dintre clădirile moderne și eficiente situate în locații de primă clasă și cele cu specificații tehnice învechite a devenit din ce în ce mai pronunțată. În absența unei noi oferte, spațiile existente în clădirile competitive devin din ce în ce mai rar. Această polarizare confirmă direcția identificată de consultanții Colliers la începutul anului.

„În cazul spațiilor industriale am fost, de fapt, mai conservatori decât realitatea. Ne așteptam la un an ușor temperat, deși în continuare foarte bun, mai ales față de perioada pre-pandemie, pe fondul unei cereri externe mai slabe. În realitate, dacă ritmul din primele trei trimestre s-a menținut și în ultimele luni, 2025 s-ar putea încheia la un nivel record. Concentrarea mai mare a tranzacțiilor din domeniul logisticii sugerează că anul a adus în centrul atenției mai degrabă chiriași care se orientează către povestea consumatorului român, care a fost foarte de succes în ultimii ani.”, a clarificat Silviu Pop, Director ECE & România Research la Colliers.

Sectorul industrial a fost identificat drept cel mai dinamic segment al pieței imobiliare, creșterea sa fiind susținută de o cerere solidă, relocări de activitate și interesul companiilor de a se extinde în România – tendințe deja evidente în raportul din ianuarie.

Retail: livrări noi de aproximativ 200.000 mp, în linie cu previziunile

Dezvoltarea pieței de retail este în concordanță cu previziunile Colliers, care a estimat o creștere pentru 2025 de aproximativ 200.000 mp a spațiului comercial, depășind rata medie de creștere din ultimul deceniu. Această amploare a dus stocul total de spații comerciale moderne peste pragul de 5 milioane mp, marcând o etapă importantă în maturizarea pieței. Creșterea cheltuielilor de consum, în special pe segmentele de fashion și încălțăminte, alături de proiecte majore de expansiune, precum Mall Moldova Iași și reconfigurarea Agora Arad, susțin dinamica pozitivă a sectorului. În același timp, interesul dezvoltatorilor pentru park-urile de retail din orașele mai mici indică faptul că România rămâne insuficient deservită în ceea ce privește densitatea de retail în comparație cu piețele învecinate, sugerând un potențial substanțial de creștere pentru anii următori.

Rezidențial: prețurile au continuat să crească, cererea s-a menținut solidă

Piața rezidențială s-a dezvoltat în conformitate cu așteptările, cererea rămânând stabilă și prețurile locuințelor continuând să crească, în ciuda ratelor ridicate ale dobânzilor și a unui mediu economic mai slab. În marile orașe, prețurile locuințelor au crescut cu 60% până la 100% în ultimii șase ani, diminuând opțiunile de locuințe accesibile în zonele centrale. În București, reducerea la jumătate a autorizațiilor de construire a limitat oferta de locuințe noi, exercitând o presiune suplimentară asupra prețurilor. În ciuda constrângerilor persistente în materie de creditare și a reducerii accesibilității în urma majorării TVA-ului din vară, volumul tranzacțiilor a rămas relativ ridicat, orașe precum Cluj înregistrând chiar o creștere. Cererea de închiriere a crescut, deoarece tot mai mulți cumpărători amână achizițiile, așteptând stabilizarea condițiilor de finanțare. Pe termen mediu, o scădere a ratelor dobânzilor ar putea relansa ritmul de creștere pe o piață deja afectată de deficitul structural de locuințe.

Migrația inversă a românilor: singura previziune care a fost departe de adevăr

Singura tendință care nu s-a concretizat în 2025 a fost întoarcerea românilor din diaspora. Datele din 2024 indică o scădere a numărului de persoane care se stabilesc în România, o evoluție probabil atribuibilă calității inferioare a serviciilor publice și administrative în comparație cu țările occidentale.

„Este puțin probabil ca situația să se fi îmbunătățit în 2025, astfel că doar reforme accelerate și consecvente ar putea crea premisele unei reveniri mai ample a românilor din străinătate”, subliniază Silviu Pop.