Vrei să fii la curent cu ultimele noutăți?
Abonează-te la newsletter.

Potrivit datelor Băncii Naționale a României, analizate de compania de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, investițiile străine directe (ISD) în sectorul imobiliar și al construcțiilor din România au înregistrat o creștere de 2,1 miliarde de euro în 2023. Acest sector a reprezentat a doua cea mai mare pondere din soldul total al ISD, de la finalul lui 2023, atingând 17,5% din soldul total al investițiilor.

Între 2013 și 2023, ISD din sectorul construcțiilor și tranzacțiilor imobiliare din România au crescut de peste trei ori, cu 14,4 miliarde de euro. Potrivit datelor BNR, această majorare s-a datorat reevaluărilor contabile pozitive ale imobilizărilor corporale deținute de companiile din domeniu și rezultatelor financiare favorabile. Mai mult, rezultate au permis rambursarea datoriilor și creditarea companiilor afiliate nerezidente din străinătate, reducând necesitatea finanțării externe.

„Valorile activelor imobiliare în perioada 2015 – 2024 au crescut peste rata inflației. După o creștere destul de însemnată în perioada 2015 – 2019, lichiditatea pieței s-a menținut si pe perioada pandemiei în 2020 – 2021 și pare să rămână sănătoasă în 2024, întrucât România are încă unele dintre cele mai atractive randamente din regiune. Inflația crescută din 2022 și 2023 a produs doar ajustări minime ale randamentelor pentru activele prime, iar reducerea dobânzii de referință din ultima perioadă este de așteptat să aibă un impact pozitiv asupra valorilor activelor.”,

a precizat Bogdan Sergentu, Head of Valuation & Consultancy Cushman & Wakefield Echinox.

Din perspectiva repartizării pe activități economice în România, 86,7% se concentrează în principalele patru sectoare de activitate, precum industria (38,6%) – cu precădere industria prelucrătoare (29,3%), construcții și tranzacții imobiliare (17,5%), comerț (17,1%) și intermedieri financiare și asigurări (13,4%).

Soldul ISD a continuat să crească semnificativ în toate cele patru industrii principale. De asemenea, creșterile înregistrate au fost de 3,5 miliarde de euro în industrie, 2,1 miliarde de euro în construcții și tranzacții imobiliare, 1,085 miliarde de euro în comerț și 1,6 miliarde de euro în intermedieri financiare și asigurări. Față de 2022, sectorul construcțiilor și al tranzacțiilor imobiliare a devansat comerțul.

Anul trecut, ISD au totalizat 6,748 miliarde de euro, crescând soldul total la 118,2 miliarde de euro. În întreprinderile greenfield, sectorul construcțiilor și cel imobiliarelor a ocupat o poziție în top, cu 19,4% din sold, fiind devansat de industria prelucrătoare (27,4% din soldul ISD în întreprinderi greenfield) și comerț (23,2%). Contribuția acestor sectoare de activitate la soldul ISD pentru întreprinderile greenfield a rămas constantă față de anul anterior.

ISD includ capitalul social vărsat și rezervele ce revin unui investitor nerezident cu cel puțin 10% din drepturile de vot sau capitalul social subscris unei întreprinderi rezidente, instrumentele de natura datoriei dintre acest investitor sau grupul din care face parte acesta și întreprinderea rezidentă în care a investit, precum și profitul reinvestit de către acesta. Creșterea fluxului net de investiții străine în sectorul construcțiilor și al tranzacțiilor imobiliare în 2023 a influențat și evoluția stocului de spații imobiliare moderne. Investitorii străini dețin peste 70% din acest stoc, continuând să joace un rol important în toate segmentele pieței imobiliare.

Evoluția investițiilor străine directe (mld.euro)

În ultimii doi ani, costul cu ocuparea spațiilor de birouri din București a urcat cu aproximativ 10%, ca urmare a creșterii costurilor operaționale și a indexării chiriilor cu indicele inflației. Printre factorii care au contribuit la această creștere se numără majorarea salariului minim pe economie și revenirea în număr mai mare a angajaților la birou. Conform analizei realizate de Cushman & Wakefield Echinox, pe baza proiectelor administrate, aceste elemente au pus presiune asupra costurilor operaționale ale clădirilor de birouri. Costurile operaționale reprezintă atât cheltuielile suportate de chiriași, cât și chiria pe care aceștia o plătesc pentru spațiul ocupat.

„Costurile de operare ale unei clădiri sunt în continuare preocuparea principală a managerilor de proprietăți, iar menținerea acestora la un nivel competitiv care să răspundă cât mai bine nevoilor chiriașilor, să asigure standardul de calitate, iar în același timp să se încadreze în proiecțiile financiare ale proprietarilor clădirilor reprezintă o provocare pentru echipele de administrare ale acestor proiecte. Din acest motiv este foarte importantă o abordare proactivă a property managerilor, aspect care va face diferența în ceea ce privește performanța și atractivitatea clădirilor. Nivelul costurilor de operare precum și calitatea serviciilor oferite sunt aspecte importante pe care chiriașii le iau în calcul atunci când decid să închirieze un spațiu, dar și în momentul în care ajung la finalul perioadei contractuale și analizează dacă vor rămâne în clădirea respectivă sau dacă se vor reloca în alt imobil.”,

a precizat Mihaela Petruescu, Partner Asset Services Cushman & Wakefield Echinox.

De asemenea, costurile operaționale ale unei clădiri de birouri includ taxe pe proprietate, mentenanță tehnică, asigurare, servicii de curățenie, securitate fizică, internet și property management. Taxele pe proprietate reprezintă cea mai mare pondere în costurile de operare ale proiectelor imobiliare, ajungând până la 50% din totalul acestora. Creșterea costurilor operaționale a clădirilor, care au ajuns la peste 50%, iar în unele cazuri chiar și la 75%, comparativ cu 15-20% în 2022, a dus și la mărirea tarifelor pentru deșeuri, datorită creșterii gradului de utilizare a clădirilor.

„În vederea eficientizării costurilor și a susținerii obiectivelor ESG ale chiriașilor, echipa de property management a Cushman & Wakefield Echinox a implementat o serie de măsuri în clădirile pe care le administrează. Vorbim aici de monitorizarea și controlul consumurilor de utilități, de adoptarea măsurilor pentru colectarea eficientă a deșeurilor și evaluarea constantă a activității furnizorilor. Pe lângă acestea, există și metode foarte simple, cum ar fi urmărirea prognozei meteo și a calendarului sărbătorilor legale și monitorizarea prezenței la birou. De exemplu, sărbătorile legate reprezintă în total aproximativ o lună dintr-un an, deci poți să optimizezi costurile în această perioadă.”,

a declarat Alina Dima, Director Asset Services Department Cushman & Wakefield Echinox.

Prin monitorizarea atentă a planului de mentenanță preventivă, se pot optimiza costurile și evita cheltuieli mari pe termen lung legate de reparații, înlocuirea echipamentelor și riscul disfuncționalităților pentru chiriași. Echipa de Asset Services a Cushman & Wakefield Echinox gestionează 14 proiecte imobiliare cu o suprafață de peste 450.000 mp și o valoare de piață de aproape 500 de milioane de euro la nivel național. Aceste proiecte găzduiesc 150 de chiriași din diverse domenii și cuprind clădiri emblematice din București, precum Expo Business Park, Floreasca Park, Țiriac Tower, cu un buget de cheltuieli operaționale de peste 9,5 milioane de euro.