dezvoltatori Archives

„Legea Nordis”, recent adoptată de Camera Deputaților și trimisă spre promulgare, aduce schimbări majore privind responsabilitatea dezvoltatorilor imobiliari și protecția cumpărătorilor, oferindu-le garanții reale și reducând riscul pierderii avansurilor, sunt de părere specialiștii TPA România, companie de top în Europa Centrală și de Est, specializată în audit, contabilitate, consultanță fiscală și consultanță juridică.

În același timp, impune obligații mai stricte dezvoltatorilor imobiliari, care vor trebui să gestioneze capitalul mai atent și să suporte costuri administrative mai mari. Ca efect, specialiștii TPA România estimează o încetinire a lansării proiectelor și o creștere a prețurilor locuințelor, influențată și de recenta majorare a TVA-ului.

„Noua lege oferă cumpărătorilor cea mai robustă protecție de până acum. Din perspectiva acestora, este un pas înainte: claritate mai mare, garanții reale și mecanisme care diminuează riscul de pierdere a avansurilor. Pentru dezvoltatori însă, se anunță o perioadă de reașezare, în care capitalizarea devine esențială, proiectele se vor lansa mai greu, cash-flow-ul nu va mai putea fi susținut exclusiv din avansuri, iar costurile administrative vor crește semnificativ. Piața se va profesionaliza, dar se va și filtra. Pe de altă parte, volumul mai mare de documentații, controalele mai stricte, regulile noi privind folosirea banilor și capitalul care rămâne blocat mai mult timp în proiecte vor crește costurile de construire. Toate aceste schimbări pot duce, pe termen mediu, la o majorare a prețurilor locuințelor. La acestea se adaugă și recenta majorare a TVA pentru locuințe, ceea ce pune o presiune suplimentară asupra prețului final plătit de cumpărători.”, a detaliat Alexandra Cohuțiu, avocat în cadrul TPA România.

De asemenea, noua lege aduce o reformă amplă în piața imobiliară, vizând eliminarea problemelor precum promisiunile suprapuse pentru aceeași locuință, avansurile necorelate cu stadiul lucrărilor, utilizarea netransparentă a fondurilor și lipsa unor garanții reale pentru cumpărător în etapa de proiect.

Actul normativ clarifică rolul și obligațiile dezvoltatorilor, definindu-i explicit și stabilind responsabilități pe tot parcursul proiectului: obținerea avizelor, asigurarea calității proiectării și execuției, verificarea lucrărilor prin specialiști atestați, supravegherea șantierului, remedierea neconformităților, realizarea recepțiilor și întocmirea cărții tehnice a construcției.

„Este, fără îndoială, un set structurat de obligații menit să crească siguranța cumpărătorilor, să consolideze protecția acestora și să ridice standardele de calitate în construcții. Totuși, pentru mulți dezvoltatori mici – cei care lucrează cu echipe reduse și cash-flow limitat – aceste cerințe vor reprezenta o povară reală. Implementarea completă a tuturor obligațiilor va genera costuri suplimentare, durate mai lungi și o nevoie mai mare de capital disponibil.”, a adăugat Alexandra Cohuțiu.

Una dintre cele mai importante schimbări este introducerea unui sistem riguros pentru promisiunile de vânzare înainte de finalizarea imobilului: acestea pot fi semnate doar în formă autentică și numai după realizarea operațiunii de preapartamentare și deschiderea cărților funciare pentru toate viitoarele unități. Preapartamentarea implică realizarea documentației cadastrale și deschiderea anticipată a cărții funciare individuale pentru toate unitățile viitoare, cu mențiunea clară ca bunuri viitoare.

„Acest sistem diminuează riscul promisiunilor multiple și conferă cumpărătorului o protecție juridică reală. Pentru dezvoltatori însă, înseamnă că vânzarea nu mai poate începe în faze foarte incipiente. Fără preapartamentare (care va fi, cel mai probabil, o procedură costisitoare și relativ complexă), nu se poate încasa niciun avans, ceea ce va face mult mai dificilă finanțarea proiectelor din avansuri. Preapartamentarea și actualizarea cărților funciare reprezintă un mecanism tehnic coerent, dar provocator de implementat.”, explică avocatul TPA România.

Legea reglementează explicit convențiile de rezervare: acestea pot dura cel mult 60 de zile, fiind urmate de o promisiune autentică sau de contractul de vânzare-cumpărare și permit un avans de maximum 5% din preț, sub sancțiunea nulității absolute. Dacă documentele nu sunt semnate la timp din vina dezvoltatorului, acesta este obligat să restituie integral avansul în 30 de zile de la expirarea termenului.

Avansuri plafonate și conturi bancare dedicate: dispare flexibilitatea financiară

Totodată, legea limitează avansurile în funcție de stadiul real al lucrărilor – maximum 25% din preț pentru structura de rezistență și 20% pentru instalații – și impune depunerea acestora într-un cont bancar dedicat, folosit exclusiv pentru proiect și aprobat prin ștampila ”bun de plată” responsabilului/dirigintelui de șantier. Folosirea fondurilor în alte scopuri este interzisă și sancționată cu o amendă de 1% din cifra de afaceri aferentă anului anterior (dacă fapta nu constituie infracțiune).

„Aceasta este, fără îndoială, un mecanism concret de protecție pentru cumpărători, dar și o restricție semnificativă pentru dezvoltatori, care nu vor mai putea utiliza banii încasați pentru finanțarea altor etape sau altor proiecte. Fluxurile financiare vor trebui să fie mult mai transparente și mult mai planificate.”, a completat Alexandra Cohuțiu.

Principalul investitor și dezvoltator imobiliar de proiecte sustenabile rezidențiale, de birouri și mixte de ultimă generație din România, One United Properties (BVB: ONE) a înregistrat vânzări și pre-vânzări totale de 137,7 milioane de euro în primele nouă luni ale lui 2025. Aceasta cuprinde spații rezidențiale și comerciale cu o suprafață totală de 42.634 mp. Această performanță reflectă vânzarea și pre-vânzarea a 467 de apartamente și unități comerciale, alături de 570 de locuri de parcare și alte tipuri de unități.

„În primele nouă luni din 2025, prețul mediu de vânzare pe metru pătrat pentru dezvoltările noastre a crescut cu 22% față de anul anterior, aproape de patru ori mai rapid decât media pieței rezidențiale din București pentru unități noi, care a înregistrat o creștere de o singură cifră. Această diferență evidențiază două tendințe: scăderea ofertei de locuințe noi din oraș și orientarea cumpărătorilor către dezvoltatori cu reputație solidă, stabilitate financiară și experiență dovedită în livrarea de dezvoltări ample. Am integrat această tendință în strategia noastră de vânzări, concentrându-ne pe accelerarea valorificării portofoliului existent, care este în prezent vândut într-o proporție aproape record, de 82%. Această abordare se reflectă într-un ritm mai rapid de absorbție a unităților, prețuri medii mai ridicate și fluxuri de numerar mai solide decât cele din piață.”, a precizat Victor Căpitanu, co-CEO One United Properties.

Comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, prețul mediu pe metru pătrat a crescut cu 22%, continuând tendința observată în primele două trimestre ale lui 2025. Acest lucru reflectă mixul de vânzări dominat de proiecte aflate în stadii avansate de construcție, precum One Lake Club și One High District. Fără lansări noi de pre-vânzări pentru proiecte noi în ultimele cinci trimestre consecutive (cel mai recent fiind One Lake District Faza 2 în mai 2024), echipa de vânzări a acordat prioritate vânzării unităților rămase în dezvoltările aproape finalizate, susținând prețurile medii mai ridicate.

La 30 septembrie 2025, 82% din apartamentele disponibile, în curs de dezvoltare sau livrate au fost vândute, aproximativ 1.089 de unități fiind disponibile în prezent pentru vânzare în portofoliul echipei de vânzări. Pentru a răspunde cererii și interesului în creștere pentru segmentul premium ale pieței rezidențiale din București, compania își va extinde portofoliul de vânzări în lunile următoare prin noi lansări, inclusiv unități la One Academy Club, One City Club și One Park Lane.

Sumele contractate în baza acordurilor existente cu clienții asigură transparența în ceea ce privește încasările viitoare de numerar. La data de 30 septembrie 2025, aceste contracte însumau în numerar suplimentar o valoare de 372,6 milioane de euro până în 2027. În primele nouă luni ale lui 2025 s-au încasat 106,9 milioane de euro. Aceste încasări deja contractate privind creanțele vor susține un flux de numerar predictibil în următorii doi ani.

Divizia comercială a continuat să contribuie la veniturile recurente ale companiei. În primele nouă luni ale lui 2025, chiria nominală pentru portofoliul de închirieri a atins 21,6 milioane de euro, reprezentând o creștere de 3% față de aceeași perioadă a anului trecut. În această perioadă, One United Properties a închiriat și pre-închiriat 7.739 mp de spații de birouri și retail, asigurându-și totodată 21.900 mp în cadrul acordurilor de reînnoire. La 30 septembrie 2025, suprafața totală a portofoliului său de operațiuni comerciale erau de 144.086 mp GLA, cu o rată de ocupare de 98%. Odată cu livrarea One Technology District și Mondrian Hotel, suprafața totală a portofoliului său de operațiuni comerciale este proiectată să ajungă la 187.000 mp până în 2026.

„Intrăm într-o etapă definitorie pentru compania noastră, cu peste 3.800 de unități aflate în construcție și dezvoltări de referință precum One High District și One Lake Club apropiindu-se de livrare. Această etapă nu doar că ne va permite să depășim pragul de 1 milion de metri pătrați livrați în 2026, ci și să aducem în piață un volum semnificativ de apartamente într-un moment în care oferta totală de locuințe din București este în scădere. În același timp, portofoliul nostru comercial, acum aproape complet închiriat, asigură fluxuri de numerar recurente care atenuează eventualele fluctuații ale pieței. Combinația dintre dimensiunea operațiunilor, capacitatea de execuție și veniturile recurente oferă atât stabilitate, cât și potențial de creștere într-un context de piață selectiv.”, a declarat Andrei Diaconescu, co-CEO One United Properties.

La 30 septembrie 2025, One United Properties avea în construcție proiecte cu un total de 3.817 unități, 22.000 mp de spații de birouri și 21.000 mp de spații comerciale, cu o valoare brută de dezvoltare (GDV) de peste 1,4 miliarde de euro. În primele nouă luni ale lui 2025, compania a finalizat 138 de unități la One Lake Club (Faza 2) și 86 de unități la One Mamaia Nord 2. Proiectele de dezvoltare la One Herăstrău Vista, One Floreasca Towers și One North Lofts sunt programate să fie finalizate până la finalul anului.

La aceeași dată, compania deținea sau încheiase acorduri de pre-contracte pentru 467.500 mp de terenuri pentru dezvoltare ulterioară, cu o suprafață totală brută (GFA) de peste 1,2 milioane de metri pătrați. Toate aceste terenuri se află în prezent în faza de planificare, cu drepturi totale de construire supraterane brute (GBA) de 2,35 miliarde de euro. Grupul anticipează construirea a 9.650 de apartamente, servicii pentru comunități și 151.000 mp de clădiri comerciale pentru închiriere. În cadrul clădirilor comerciale, 121.000 mp vor fi alocați pentru spații de birouri, iar restul de 30.000 mp vor fi situați în clădiri destinate renovării.