Vrei să fii la curent cu ultimele noutăți?
Abonează-te la newsletter.

Cererea pentru spații de birouri moderne în București a scăzut în 2025 cu aproximativ o treime, fiind determinată în principal de reducerea activității comerciale a companiilor din sectorul IT&C. Aceste firme au reprezentat doar 10% din volumul total de închiriere în primele nouă luni ale anului, reprezentând cea mai mică proporție din 2010 și cel mai scăzut nivel înregistrat de când Colliers a adoptat metodologia actuală de monitorizare a pieței. În afara acestui sector, piața a rămas stabilă, volumul tranzacțiilor apropiindu-se de mediile din ultimii ani și de nivelurile dinaintea pandemiei. În ansamblu, întreprinderile au închiriat aproximativ 150.000 mp de spații de birouri, iar cererea nouă care a determinat direct creșterea gradului de ocupare a scăzut cu aproape 30%, ajungând sub 60.000 mp.

„Scăderea activității din sectorul IT&C la nivel global este principalul motiv pentru cererea mai redusă de birouri pe piața locală. Este o schimbare importantă, dacă ne gândim că, înainte de pandemie, între 2016 și 2019, acest domeniu domina piața și o ducea la recorduri istorice. În 2025, companiile de IT au închiriat cu 83% mai puțin față de media ultimului deceniu în București, dacă ne uităm la media trimestrială. În schimb, restul pieței – excluzând IT&C – a fost doar cu 7% sub medie, ceea ce arată că, în ansamblu, piața birourilor se menține într-o formă destul de solidă.”, a explicat Victor Coșconel, Partner | Head of Leasing | Office & Industrial Agencies la Colliers.

Partenerii Colliers indică faptul că sectorul IT este de așteptat să semneze mai multe contracte importante în perioada următoare, aceste tranzacții putând fi finalizate în trimestrul al patrulea. Cu toate acestea, chiar dacă aceste tranzacții se vor concretiza, imaginea de ansamblu nu se va schimba semnificativ, întrucât volumul de afaceri al companiilor IT rămâne considerabil sub nivelurile din anii precedenți. În schimb, în perioada 2010-2024, sectorul IT&C a reprezentat o pondere medie de aproape 40% din volumul total de închiriere de birouri din București, atingând un vârf de 50% în 2019.

Consultanții Colliers subliniază că 2025 nu va fi un an deosebit de favorabil pentru piața închirierilor de birouri. Pe de o parte, incertitudinea economică globală a determinat mulți jucători internaționali să adopte o abordare mai prudentă în ceea ce privește planurile de extindere, la care se adaugă dificultățile specifice sectorului IT&C. Pe de altă parte, reprezentanții Colliers observă climatul economic mai pesimist din România, care influențează încrederea firmelor cu capital local și a celor expuse unor domenii mai vulnerabile, precum retailul.

„Există și vești mai bune pentru proprietarii de birouri. Tot mai multe companii își doresc o prezență mai constantă a angajaților la birou. Chiar dacă nu vom reveni 100% la modelul de lucru de cinci zile pe săptămână, o frecvență de 3 zile, uneori chiar 4, a devenit tot mai des întâlnită, ceea ce menține o nevoie reală de spații de birouri. Observăm, astfel, că o parte semnificativă dintre suprafețele oferite anterior spre subînchiriere au fost retrase de pe piață, pe fondul unei reevaluări a nevoilor pe termen mediu. În plus, se conturează o tendință, chiar dacă încă modestă, a unor companii care încep să își extindă suprafețele ocupate, un contrast clar față de reducerile consistente din anii trecuți.”, a adăugat Victor Coșconel.

Odată cu această schimbare de atitudine, un număr tot mai mare de companii își transformă spațiile de birouri, astfel încât să se adapteze noilor cerințe de lucru și colaborare. Colliers susține acest proces prin soluția sa integrată Office 360°, care acoperă toate etapele, de la strategie și design până la implementare și optimizarea costurilor. Prin această abordare completă și personalizată, echipa reușește nu numai să creeze birouri moderne și eficiente, ci și să ofere adesea economii de costuri de peste 10-15% față de valorile standard din faza de licitație, dar mai ales să reducă semnificativ complexitatea tuturor proceselor implicate. Acest lucru aducând o mai mare vizibilitate, control și valoare pentru parteneri.

De asemenea, Colliers subliniază un alt aspect pozitiv pentru proprietarii de birouri, în ciuda scăderii cererii din ultimii ani, în special în acest an, oferta limitată de spații de birouri moderne și bine amplasate, inclusiv cele aflate încă în construcție, compensează cu impactul reducerii cererii. Potrivit analizei, la nivelul actual al cererii, Bucureștiul ar putea absorbi spațiile de birouri vacante în aproximativ cinci ani. În schimb, acest proces poate dura între 10 și 15 ani în multe orașe din Europa de Vest, precum Paris sau Rotterdam, și peste 30 de ani în unele orașe, precum Barcelona sau München.

Cu alte cuvinte, disponibilitatea spațiilor de birouri în București rămâne relativ redusă. În acest context, se preconizează că nivelul chiriilor va continua să crească și în 2026. Consultanții Colliers au observat că sunt deja majorări de 5-10% în ofertele de renegociere pentru clădirile competitive, în timp ce proiectele noi prevăzute pentru livrare în 2026-2027 au prețuri considerabil mai mari. Această tendință este determinată de oferta restrânsă și de creșterea costurilor de construcție.

Departamentul de evaluări al companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox a evaluat anul trecut proprietăți imobiliare cu o suprafață totală de 5,5 milioane de metri pătrați și cu o valoare cumulată de 8,5 miliarde de euro. Astfel, s-a observat că în comparație cu 2023, cifra de afaceri a crescut cu aproximativ 10%. Majoritatea rapoartelor de evaluare (peste 60%) au fost realizate pentru garantarea împrumuturilor bancare, însă acest tip de evaluare a contribuit doar cu 33% la cifra totală de afaceri, având în vedere că includ și multe proprietăți mici.

„Evoluția yieldurilor, a chiriilor, a vânzarilor, a ratei de neocupare, dar și stimulentele acordate chiriașilor de către proprietari, influențează valoarea proprietăților imobiliare. În 2024 nu am observat decât ajustări minore ale yieldurilor în sensul deteriorării acestora, dar acestea au fost compensate de creșterea odată cu inflația a chiriilor. În ceea ce privește segmentul birourilor a fost consemnată o scădere a neocupării, acompaniată de o menținere la niveluri ridicate a stimulentelor oferite de proprietari chiriașilor. Pe segmentul de retail, creșterea vânzărilor retailerilor a dus și la o majorare a nivelului chiriilor procentuale.”,

a declarat Bogdan Sergentu, Head of Valuation Cushman & Wakefield Echinox.

Politicile din domeniul ESG au devenit tot mai prezente în sectorul imobiliar, influențând și serviciile de evaluare. În acest context, au fost introduse, în ultimii ani, standarde de evaluare care iau în considerare eficiența energetică a clădirilor. Eficiența energetică poate influența valoarea proprietăților, deoarece o clasă specifică de eficiență energetică poate afecta utilizarea actuală sau viitoare a unei clădiri.

Deși standardele de evaluare referitoare la eficiența energetică sunt încă puțin dezvoltate, evaluatorii le iau în considerare prin ajustarea costurilor operaționale pentru clădirile cu eficiență energetică redusă sau prin estimarea cheltuielilor necesare pentru a aduce clădirile la conformitatea cu reglementările actuale sau viitoare. De asemenea, gradul de eficiență energetică influențează valoarea yieldului utilizat în evaluarea activului.

„Aceeași vectori vor guverna și în 2025 valorile activelor imobiliare, însă spre deosebire de 2024, acest an va fi influențat de mediul politic, alegerile prezidențiale din primavară și evoluția războiului din Ucraina putând avea o influență semnificativă asupra valorilor proprietăților. În plus, deciziile guvernului în sensul limitării deficitelor, o posibilă perioadă de austeritate, dar și deteriorarea ratingului de țară pot de asemenea să aibă o influență negativă asupra valorilor activelor imobiliare.”,

a declarat Bogdan Sergentu, Head of Valuation Cushman & Wakefield Echinox.

Segmentul de retail a fost cel mai rezilient în ceea ce privește evoluția valorii activelor, datorită creșterii vânzărilor pentru anumiți retaileri. S-au înregistrat scăderi ale ratei de neocupare și o capacitatea rapidă de înlocuire a retailerilor neperformanți în centrele comerciale, fără perioade lungi de neocupare. În plus, retailerii au continuat să se extindă, iar traficul în centrele comerciale a avut un trend ascendent.

Segmentul de birouri a continuat să întâmpine dificultăți, nereușind decât parțial să reducă rata de neocupare. Nivelul ridicat al stimulentelor oferite chiriașilor de către proprietarii de birouri a fost doar parțial compensat de indexarea chiriilor cu inflația. Scăderea ritmului de dezvoltare a noilor clădiri de birouri ar putea contribui la reechilibrarea acestui segment.

Departamentul de evaluări al Cushman & Wakefield Echinox, care oferă acoperire națională, dispune de o echipă consolidată și stabilă, cu o experiență medie de peste 20 de ani.