rezidențial Archives

Conform datelor companiei de consultanță imobiliară de top pe piața locală Cushman & Wakefield Echinox, dacă în urmă cu câțiva ani investitori erau interesați cu întâietate de sectorul rezidențial și ținteau achiziții de proprietăți „trofeu”, în momentul de față dorința acestora s-a reorientat către toate segmentele de piață – birouri, retail, industrial, hotelier, alocând bugete de la 2-3 milioane de euro pentru o proprietate, ce pot depăși și 10-15 milioane de euro, în funcție de produs.

Rezidențialele premium și de lux au reprezentat o perioadă lungă de timp, aproape singurul tip de plasament pe piața imobiliară, din cauza faptului că generau randamente ridicate, însă acestea s-au diminuat cu un ritm superior față de cel de majorare a chiriilor pe fondul creșterii prețurilor. Totodată, evoluția pieței a condus la apariția unor clase de active mai atractive pe partea de investiții prin prisma câștigurilor pe care le pot oferi.

„Această categorie de cumpărători de active imobiliare, pe care noi o numim private investors (investitori privați), acoperă un segment de piață pe care fondurile și investitorii instituționali au o expunere redusă, pentru că nu se încadrează în strategiile lor de achiziții. Astfel, fie că vorbim despre antreprenori care au lichidități disponibile din alte business-uri, fie de familii care investesc de mulți ani pe piața imobiliară, investitorii privați sunt extrem de activi și doar în ultimii trei ani au făcut achiziții care pot fi estimate la 200 milioane de euro.”,
a declarat Mihaela Pană, partner Residential Agency Cushman & Wakefield Echinox.

În general, acești investitori nu au nevoie de finanțare, deoarece dispun de lichidități și investesc în produse și în proiecte care generează imediat venituri. Spațiile comerciale sau diverse clădiri, amplasate în zone ultracentrale și centrale, pot fi modernizate sau aduse la standarde moderne prin investiții pentru a fi mai apoi închiriate ca birouri sau clădiri de birouri mai vechi. Investitorii privați fie acționează în nume propriu, fie se asociază în fonduri de investiții private pentru a cumpăra produse diverse care ulterior devin valoroase.

Piața locală oferă un număr mult mai mare de astfel de produse și care ar putea atrage acești investitori, comparativ cu numărul activelor disponibile la vânzare pentru investitori și fonduri instituționale, și de aceea credem că vom vedea în perioada următoare mai multe tranzacții, fapt care va contribui la lichidizarea pieței de investiții imobiliare în general.

Portofoliul Cushman & Wakefield Echinox din Departamentul de Capital Markets conține atât proprietăți care îndeplinesc condițiile pentru a deveni o țintă atractivă pentru investitorii privați, precum și un număr din ce în ce mai ridicat de astfel de investitori în găsirea celor mai bune oportunități de plasare a capitalului.

„Am observat în timp o schimbare a focusului investitorilor privați, cererile acestora fiind tot mai diverse și având ca strategie diversificarea portofoliilor imobiliare. Mai mult decât atât, doar în ultimii doi ani, compania noastră a oferit consultanță pentru tranzacții de aproape 50 de milioane de euro, cea mai mare dintre acestea având ca obiect un portofoliu de spații de retail în București, în valoare de circa 20 de milioane de euro.”,
a adăugat Mihaela Pană.

Cetățenii din țările CEE se confruntă cu noi decizii privind sectorul rezidențial, datorită prețurilor în creștere și îngrijorărilor economice actuale, dacă până acum majoritatea erau în primul rând proprietari, în momentul de față posibilitatea de a deveni proprietarul unei locuințe este mai dificilă și astfel sunt nevoiți să devină chiriași.

Praga, Bratislava și Varșovia sunt printre cele mai puțin accesibile orașe europene pe piața închirierilor rezidențiale pentru locuitorii lor, iar dezvoltatorii nu ratează momentul.

În perioada 2017–2021, volumul investițiilor din Europa, CEE-5 (Cehia, Polonia, România, Slovacia și Ungaria) a atras 1,8 miliarde de euro, însemnând doar 1%, potrivit raportului CBRE, liderul pieței de consultanță imobiliară. Doar 5% din totalul pieței de investiții au fost realizate tranzacții cu acest tip de produse în România, în timp ce restul de 94% au fost în Polonia și Cehia. Această diferență notabilă dintre Polonia și Cehia, comparativ cu România, Ungaria și Slovacia poate fi legată de dezvoltarea segmentului închirierilor private în fiecare țară, precum și de legislația specifică.

„Proiectele rezidențiale dezvoltate cu principalul scop de a fi închiriate nu mai sunt o noutate pentru orașele din CEE. Poziția echilibrată dintre proprietari și chiriași susținută de legile relativ flexibile, creează un mediu atractiv pentru investitorii care se uită la sectorul închirierilor private în regiunea CEE. Mai mult, un indicator al maturității acestei piețe este conexiunea dintre valoarea PIB-ului pe cap de locuitor și procentul persoanelor care dețin o locuință, valori care de obicei sunt invers proporționale”,
a declarat Elena Șerban, Senior Research Analyst la CBRE România.

În anii următori, capitalele CEE vor putea ajunge la nivelul economic al Berlinului sau al Vienei, dacă va fi o creștere economică, pentru că au un impact direct asupra pieței rezidențiale asemănător cu orașele din Vestul Europei. Capitalele țărilor CEE-5 au în prezent un PIB mediu pe cap de locuitor de 32.900 de euro.

Cel mai mare preț mediu pentru unitățile noi înregistrat la sfârșitul primului semestru din acest an a fost în Praga cu 6.100 euro/ mp, iar cel mai accesibil din capitalele CEE-5 a fost în București cu 1.900 euro/mp. Chiriile de tip prime se găsesc în Praga și Varșovia, cu medii de până la 30–32 euro/mp/lună. În toate cele cinci capitale CEE, tendința se menține la fel ca în 2010, indicele prețurilor rezidențiale fiind mai mare față de indicele chiriilor, ceea ce indică o compresie a randamentelor prin creșterea chiriilor într-un ritm mai lent decât creșterea valorilor în perioada analizată.

Anul trecut, piața rezidențială din România a crescut cu 20%

Piața rezidențială din România a înregistrat creșteri cu 20% în numărul persoanelor care au preferat să închirieze anul trecut, comparativ cu anul precedent. De asemenea, cifrele Eurostat confirmă faptul că românii preferă să locuiască în propriile case, astfel pentru 2021 a rezultat un procent de 95,3% de persoane ce locuiesc în propriile gospodării, iar de la 3,9% în 2020 la 4,7% în 2021 au rezultat creșteri pentru cei care au ales să locuiască în locuințe închiriate.

În București și Ilfov vor fi livrate 21.000 de unități rezidențiale în acest an și alte 20.000 de unități în cursul anului 2023. Livrările rezidențiale au avut o tendință ascendentă încă din 2017, însă modificările prețurilor materialelor de construcție și întârzierile generate de obținerea aprobărilor în capitală au contribuit la scăderi marginale ale noilor dezvoltări în 2022 – 2024.

Conform ofertelor de pe unul dintre cele mai mari site-uri web cu listări imobiliare din România, unitățile rezidențiale nou construite (după 2000) au avut un preț mediu cerut pe mp cu modificări trimestriale marginale, ajungând la sfârșitul S1 din 2022 la 1.900 Euro/mp. Piața de închiriere din București – Ilfov a fost dominată de persoane fizice sau companii imobiliare de dimensiuni mici cu mai multe proiecte în portofoliu, dezvoltatorii și operatorii instituționali fiind puțini. Totodată, chiria medie pentru unitățile rezidențiale nou construite în această regiune variază de la 9–10 Euro/mp/lună pentru unitățile cu o cameră, iar până la 12–14 Euro/mp/lună pentru unitățile cu patru sau mai multe camere.

„Într-o țară în care majoritatea cetățenilor preferă să locuiască într-o casă pe care o dețin decât să închirieze una, piața închirierilor rezidențiale începe să prindă contur pentru investitori într-un context regional. În prezent, jucătorii acestei piețe sunt persoane fizice sau companii imobiliare mici cu un portofoliu limitat, în timp ce operatorii instituționali sunt în număr redus. Ne așteptăm ca acest lucru să se schimbe, atât dezvoltatorii cât și investitorii să acceseze un teritoriu nou, să recunoască potențialul de creștere al țării și să dezvolte astfel de produse investiționale”,
a susținut Elena Șerban, Senior Research Analyst la CBRE România.