Beneficiind de o asezare la indemana tuturor celor care fac afaceri in vestul Europei, dar si de forta de munca pregatita in scoli si universitati cu know-how, Clujul a ajuns sa fie un punct de atractie al investitorilor, in special din domeniul productiei, transportului si logisticii. Ca o consecinta, nevoia de spatii industriale si logistice in zona este inca mare, pe fondul unei crize de terenuri cu suprafete mari, deja manifestate in oras si in jurul acestuia. Ilustrand fidel situatia de pe piata, Parcul Logistic Transilvania, a carui pozitionare la intrarea in oras face ca transportatorii sa beneficieze de scutirea taxelor de acces, este ocupat acum in proportie de 95%, in special de companii care au mers de la an la an pe cresteri ale volumelor si implicit pe extinderi.
Iar pentru a face fata altor cereri noi sau expansiuni, dar si concurentei de pe piata, actionarul Transilvania Constructii a mai achizitionat, speculativ, alte cateva hectare limitrofe, fiind deschis in acelasi timp si catre pretentiile tot mai mari ale clientilor, prin oferirea, la cerere, a unor servicii cu valoare adaugata pentru depozite.
Constituit pe fosta baza de productie a Trustului de Constructii Cluj, in intravilanul Municipiului Cluj-Napoca, Parcul Logistic Transilvania (PLT) este situat la 7 km de centrul orasului, la 2 km de aeroport si la 3 km de arterele de ocolire ale Clujului. „In noul plan urbanistic, aceasta este considerata zona de mica industrie. Iar transportatorii, in special, apreciaza lipsa taxei de acces pana la parcul logistic“, a punctat Alexandru Bolog, managerul PLT.
Parcul, al carui actionar principal este Transilvania Constructii, are o suprafata totala de 20 ha, din care 90.000 m2 sunt ocupati cu spatii de productie si depozitare, inclusiv spatii cu temperatura controlata. „Din vechile constructii, de la care foloseam doar structura din beton, au mai ramas doar doua, restul fiind constructii noi, realizate la inceput speculativ, iar in ultima perioada customizat“, a spus Alexandru Bolog, precizand ca actionarul nu a beneficiat de fonduri europene sau de vreun ajutor de la municipalitate, toate investitiile fiind facute din contributii proprii sau prin credite.
Dupa un grad de ocupare de 100% in perioada de boom imobiliar si o scadere in timpul crizei de pana la 85%, gradul actual de ocupare este de 95%, in conditiile impuse de planul urbanistic al municipalitatii. Astfel, constructiile se pot face numai pe 50% din suprafata totala, restul terenului putand fi ocupat cu platforme, cai de acces si spatii verzi. „Pentru a ne mai putea extinde, in urma cu doi ani am achizitionat un teren limitrof de 2 ha pe care am construit un depozit nou. De asemenea, de curand am achizitionat un teren de 4 ha, tot limitrof, pe care urmeaza sa facem dezvoltarea. Deocamdata l-am cumparat speculativ“, a spus Bolog, precizand ca se doreste pe viitor si orientarea catre alta zona, insa aceasta este deocamdata la stadiul de proiect. „In Cluj terenurile sunt destul de scumpe, iar in zonele limitrofe nu exista terenuri mari disponibile, ci numai suprafete mici care necesita eforturi de comasare pentru a obtine necesarul unui parc logistic. De asemenea, preturile sunt mari si in aceste zone, chiar daca exista o lipsa de utilitati.“
Clientii sunt dispusi sa plateasca pentru calitate
Cele mai multe cladiri din parcul Logistic Transilvania sunt de tip B, cererile pentru cele de tip A devenind predominante abia in ultimul timp. „Chiriasii cer acum mai multa calitate: depozite mai inalte, mai bine izolate, o iluminare la interior de alta calitate, constructii cu accent pe economia ce se poate obtine din utilitati“, a precizat managerul parcului, completand: „a fost o perioada cand pretul prima. Acum, clientii tind spre o calitate mai ridicata, atat a locatiei in sine (distante, acces facil la diferite rute), cat si a serviciilor, si sunt dispusi sa plateasca pentru asta.“
Depozitele au fost construite in functie de nevoile chiriasilor, cele mai multe fiind utilizate pentru depozitare de marfuri generale. Cateva spatii sunt destinate productiei, cum ar fi cel in care compania engleza European Fabrications efectueaza prelucrari de tabla pentru componente din industria electronica si IT, iar circa 25% din spatii sunt destinate produselor alimentare, atat cu temperatura controlata (lactate, fructe, legume, mezeluri), cat si ambientala. Printre clientii actuali se numara DB Schenker, Profi Romfood, Arcese Transport, Whiteland, Coca-Cola si Caroli. „Anul trecut am adus in parc mai putin de 10 chiriasi noi, cele mai multe solicitari fiind de extindere a celor vechi carora le-au crescut volumele. De exemplu, DB Schenker a ajuns sa detina acum trei depozite, cel mai nou fiind cel de cross-docking“, a mai spus Bolog, punctand ca in ultimul timp in special chiriasii cu depozite frigorifice si-au marit volumele. De asemenea, o crestere importanta s-a inregistrat in sectorul de transport si logistica.
Parcul logistic detine si linii ferate uzinale, care se leaga prin gara Someseni, la 2 km, de reteaua nationala, dar care in prezent sunt in conservare. „In ultimii opt ani am avut o singura solicitare pentru cale ferata. Chiar si atunci, chiriasul a lucrat in final numai pe cale rutiera“, a punctat Bolog.
Stabilitate si flexibilitate
In prezent, parcul clujean este evaluat la 50-60 de milioane de euro, in conditiile in care numai anul trecut a fost construit un depozit standard A de 10.000 m2, investitie in valoare de cinci milioane de euro. „O astfel de investitie se amortizeaza in 14-15 ani“, a aratat managerul parcului, subliniind ca, desi au existat cereri de cumparare a intregului parc, actionariatul nu doreste vanzarea, ci dezvoltarea acestuia.
In PLT exista doar posibilitatea de inchiriere, cele mai multe contracte fiind incheiate pe trei ani. „Aceasta perioada este agreata si de chiriasii care isi doresc, ca si noi, stabilitate in relatie. Exista insa si contracte incheiate pe o durata mai mare, in special in spatiile unde s-au facut investitii mari. Pe de alta parte, nu acceptam o perioada de inchiriere mai mica de doi ani“, a explicat Alexandru Bolog. Acesta a precizat ca preturile de inchiriere, nemodificate in ultimii ani, variaza intre 4 si 9 euro/m2, in functie de suprafata, perioada, tip de contract, grad de finisare si de dotarile spatiului, dar si de vechimea constructiei. „In cazul contractelor incheiate cu unitatile de productie, unde profitul nu este imediat, chiria creste gradat. Insa in special aceste contracte sunt ferme, chiriasii putand sa plece doar in anumite conditii.“
Nici termenele de plata nu au fost modificate in ultimii ani, in domeniul chiriilor fiind specifica plata in avans, la 30 de zile. „Nu avem bani de recuperat si nici probleme cu platile, intarzierile nefiind semnificative la volumul actual. Daca insa se mai intampla sporadic, desi contractele sunt purtatoare de penalitati, suntem flexibili in a-i intelege.“
Investitiile sunt continue
Ca facilitati, administratorii parcului pun la dispozitie, pe langa generatoarele care asigura continuitate in pastrarea temperaturii in special in spatiile cu temperatura controlata, si sisteme pentru captarea apelor pluviale, cu denisipare si separatoare de hidrocarburi. De asemenea, exista o echipa ce se ocupa de mica mentenanta, pentru orice problema aparuta in retelele de apa, gaz sau curent, in cazul in care defectiunile sau uzurile apar involuntar. „Vom interveni chiar daca acestea sunt generate de chiriasi, insa cu solicitarea unei contravalori a interventiei, materialelor etc.“, a explicat Bolog. Acesta a mai spus ca pentru clienti se aplica o taxa de management, proportionala cu suprafata inchiriata, pentru servicii nepersonalizate, de care beneficiaza toti: securitate, supraveghere video (perimetrala si pe alei), iluminat (perimetral si pe alei), curatenie exterioara, intretinere a retelelor comune de utilitati, deszapezit si mici servicii de consultanta.
In opinia managerului, un astfel de parc are nevoie de investitii continue, pornind chiar de la infrastructura care trebuie sa sustina greutati foarte mari. „De exemplu, in preajma sarbatorilor, volumele Profi sunt foarte mari si cele 100 de camioane/zi, care vin la incarcat, fac ca uzura platformelor sa fie destul de mare, ceea ce implica interventii periodice asupra lor. De asemenea, in depozite se pot intampla mici accidente cu instalatiile sau pot aparea infiltratii de apa. De aceea, echipa de mentenanta cuprinde specialisti, de la tinichigii si tamplari la instalatori si electricieni.“
Managerul parcului este pregatit chiar si pentru cereri de servicii auxiliare. „Daca vom identifica la chiriasi alte nevoi, ne vom plia si vom introduce servicii noi, inclusiv in interiorul depozitelor, cum ar fi cele de curatenie. Este insa o gandire neaplicata deocamdata.“
Clientilor li se permite modificarea spatiilor inchiriate, insa fara a afecta structura cladirii si numai cu acordul proprietarului. De asemenea, la incheierea contractelor, ei trebuie sa predea spatiile curate, igienizate, exceptand uzura normala.
Forta de munca este stabila
In opinia managerului parcului, pentru firmele nou create este mult mai usor sa se dezvolte intr-un parc mare, unde se creeaza sinergii intre chiriasi, decat intr-o locatie proprie, independenta. „Avem firme care ofera servicii si produse celorlalti, precum solutii IT sau imprimante. De asemenea, exista chiriasi care isi procura materia prima de la companii din parc, scutind foarte mult din costurile de transport.“
Firmele noi sunt ajutate si prin servicii de consultanta in privinta construirii depozitelor si cladirilor, Transilvania Constructii fiind o companie cu traditie de peste 60 de ani in domeniu. „In ultima perioada am mers doar pe constructii proprii, pentru inchiriere si vanzare, renuntand la cele pentru terti. Avem deja in portofoliu Stadionul Municipal, la care am fost unul dintre constructori, Stadionul CFR, plus 23 de blocuri intr-un singur cartier“, a precizat Bolog, subliniind ca, in aceste conditii, constructia unui depozit standard nu depaseste 6-7 luni, perioada in care se obtin si autorizatiile. „Clujul cunoaste cea mai mare dezvoltare din tara si una dintre cele mai mari dintre orasele europene. Iar asta atrage investitori si o crestere de populatie care genereaza, la randul lor, nevoi ce trebuie satisfacute prin consum. Deci este nevoie de aceste spatii industriale.“
Companiile din Parcul Logistic Transilvania au creat circa 1.000 de locuri de munca. De altfel, existenta fortei de munca bine pregatite in universitatile clujene sau in liceele din oras este unul dintre punctele principale de atractie pentru investitori. „Chiar daca in unele domenii se simte lipsa scolilor profesionale, cele mai multe intreprinderi aleg acum sa isi califice oamenii prin forte proprii, chiar cu riscul ca acestia sa plece apoi sa lucreze pentru altii“, a spus Alexandru Bolog. El a observat insa ca in ultimul timp a aparut o lipsa a fortei de munca, dar ca numar. „Piata este destul de ocupata, in conditiile in care in Cluj nu exista fenomenul de migratie.“
