În trei decenii, piața românească a investițiilor imobiliare a trecut de la o etapă în care investitorii instituționali erau aproape inexistenți și proprietățile moderne erau puține la o piață capabilă să atragă tranzacții de sute de milioane de euro și volume anuale de peste un miliard de euro.
Analiza realizată de Colliers cu ocazia aniversării a 30 de ani de activitate în România arată transformarea profundă a sectorului. Piața a traversat perioada de boom din anii 2000, criza financiară globală, revenirea de după 2014, pandemia și șocul creșterii dobânzilor, iar în prezent dispune de o bază de investitori mai diversificată și de un capital local mult mai puternic.
Una dintre cele mai vizibile schimbări este evoluția randamentelor. În primii ani ai pieței, acestea depășeau 20%, reflectând riscul perceput de investitori. Pe măsură ce economia s-a consolidat, oferta de proprietăți de calitate a crescut, iar interesul pentru activele românești s-a intensificat, randamentele au coborât treptat la niveluri de o singură cifră.
În imobiliare, randamentul este unul dintre principalii indicatori ai riscului și atractivității unei piețe. Când percepția asupra riscului se îmbunătățește, iar concurența pentru active crește, randamentele scad, în timp ce prețurile proprietăților tind să urce. Evoluția României din ultimele trei decenii reflectă foarte bine acest proces.
De la o piață aproape inexistentă la primele tranzacții instituționale
La începutul anilor 1990, România avea foarte puține clădiri de birouri, centre comerciale sau proiecte logistice moderne care puteau fi cumpărate ca investiții. Majoritatea operațiunilor vizau terenuri, întreprinderi sau clădiri achiziționate de companii pentru propriile activități.
Un moment important a venit în 2003, când Opera Center și Europe House au fost vândute fondurilor austriece CA Immo și Europolis, la randamente de aproximativ 12,5%. Tranzacțiile au reprezentat un semnal important pentru investitorii instituționali și au contribuit la poziționarea României pe harta capitalului internațional.
Înainte de acest moment, piața era dominată de un număr restrâns de investitori privați, în special grupuri israeliene, care cumpărau clădiri de birouri de dimensiuni reduse. Randamentele ajungeau atunci la 18-22%, nivel care reflecta riscul asociat pieței locale.
Situația s-a schimbat rapid. Creșterea economică și perspectiva aderării României la Uniunea Europeană au îmbunătățit percepția investitorilor și au atras volume tot mai mari de capital străin.
„Dacă comparăm piața de acum 30 de ani cu cea de astăzi, diferența este enormă. Pe atunci, existau puține proprietăți imobiliare potrivite pentru investiții la scară largă. Astăzi, asistăm la tranzacții care se ridică la sute de milioane de euro, la investitori naționali capabili să achiziționeze portofolii importante și la o piață care a traversat mai multe crize și cicluri de creștere fără a reveni la fragilitatea din primii ani. Acest lucru arată cât de mult s-a maturizat piața.”, explică Robert Miklo, asociat și responsabil pentru piețele de capital la Colliers.
Boom-ul din 2007 și randamentele care au coborât rapid
Între 2004 și 2006, piața a intrat într-o perioadă de expansiune accelerată. Volumul tranzacțiilor a ajuns la aproximativ 850 de milioane de euro în 2006, iar investitorilor austrieci li s-au alăturat capitaluri din Regatul Unit, Germania, Franța și Australia.
Tot în 2006, Immoeast a cumpărat Polus Center Cluj pentru peste 200 de milioane de euro, aceasta fiind prima tranzacție imobiliară din România care a depășit acest prag. La acel moment, clădirile de birouri reprezentau principalul punct de interes pentru investitori, în timp ce sectorul logistic era încă într-un stadiu incipient.
Aderarea României la Uniunea Europeană, în 2007, a amplificat această dinamică. Volumul anual al tranzacțiilor a ajuns la aproximativ 1,5 miliarde de euro, un nivel care nu a mai fost atins ulterior.
În același an, America House a fost vândută către Natixis pentru 120 de milioane de euro, la un randament de 5,5%. Era cel mai scăzut nivel înregistrat până atunci pe piața românească și, la acel moment, un minim istoric pentru regiunea Europei Centrale și de Est.
Coborârea randamentelor de la peste 20% în primii ani ai pieței la 5,5% în numai câțiva ani a fost una dintre cele mai clare dovezi ale schimbării percepției asupra României.
Criza financiară a înghețat piața
Boom-ul nu a durat. Criza financiară globală a schimbat radical condițiile de piață, iar în 2009 volumul tranzacțiilor s-a prăbușit la aproximativ 100 de milioane de euro, o fracțiune din nivelul record atins cu doi ani înainte.
Problema nu a fost doar lipsa cumpărătorilor. Vânzătorii și potențialii cumpărători aveau așteptări foarte diferite în privința valorii activelor, ceea ce a făcut dificilă încheierea tranzacțiilor. Piața a rămas astfel aproape blocată pentru mai mulți ani.
Criza a schimbat și profilul investitorilor. Au apărut cumpărători dispuși să intre pe piață la prețuri mai mici, în timp ce investitori precum NEPI au folosit perioada pentru a-și construi portofolii importante.
Piața care a ieșit din criză era diferită de cea de dinainte: mai bine capitalizată, cu investitori orientați către strategii pe termen lung și mai puțin dependentă de fluxurile de capital care intrau și ieșeau rapid din România în funcție de contextul internațional.
Capitalul românesc a devenit un factor important
Din 2014, piața a intrat într-o perioadă de stabilizare. Volumele anuale au revenit în jurul pragului de un miliard de euro, iar în anii următori s-au situat, în general, între 650 și 900 de milioane de euro.
Schimbarea esențială nu a fost însă doar cantitativă, ci și legată de structura investitorilor. România a început să dispună de o bază mai consistentă de capital local și regional, capabilă să susțină tranzacțiile chiar și atunci când apetitul investitorilor occidentali scădea.
Această diversificare a redus dependența pieței de deciziile luate în marile centre financiare europene și i-a oferit o rezistență mai mare în perioadele de volatilitate.
În paralel, investițiile s-au extins dincolo de birouri și retail. În 2018, Europolis Park, unul dintre cele mai importante proiecte logistice din apropierea Bucureștiului, a fost vândut pentru aproximativ 200 de milioane de euro, stabilind un nou record pentru sectorul industrial și logistic.
Un alt moment definitoriu a venit în 2022, când volumul total al tranzacțiilor a ajuns la aproximativ 1,25 miliarde de euro, cea mai bună performanță anuală de după criza financiară.
Cea mai mare operațiune a fost vânzarea portofoliului CA Immo către Paval Holding, pentru 377 de milioane de euro. Tranzacția a devenit cea mai mare operațiune imobiliară realizată vreodată în România și a avut o semnificație aparte: dacă marile tranzacții din anii 2000 erau dominate de capitalul internațional, de această dată un investitor român a avut capacitatea de a cumpăra active de o amploare comparabilă cu cele vizate de marile fonduri internaționale.
„Una dintre schimbările majore constă în faptul că piața beneficiază acum de un capital național și regional mult mai important. Nu mai depindem atât de mult de deciziile luate de investitorii din marile centre financiare europene. Investitorii români sunt acum capabili să susțină tranzacții de mare anvergură și, în multe cazuri, să adopte o viziune pe termen lung asupra acestor active. Acest lucru face piața mai stabilă și îi conferă baze mai solide atunci când condițiile externe se schimbă.”, explică Robert Miklo.
Pandemia a schimbat prioritățile investitorilor
Pandemia a adus o nouă perioadă de incertitudine. În primele luni din 2020, numeroase decizii au fost amânate, însă anul s-a încheiat cu tranzacții de aproximativ 900 de milioane de euro.
Cea mai importantă operațiune a fost achiziția de către AFI Europe a portofoliului de birouri al NEPI Rockcastle, pentru 307 milioane de euro, una dintre cele mai mari tranzacții realizate vreodată pe segmentul local de birouri.
În același timp, pandemia a schimbat ierarhia preferințelor investitorilor. Proprietățile industriale și logistice, considerate anterior mai puțin atractive decât birourile sau centrele comerciale, au devenit tot mai căutate, susținute de dezvoltarea comerțului online și de nevoia unor lanțuri de aprovizionare mai reziliente.
În cazul birourilor și al centrelor comerciale, investitorii au devenit mai selectivi. Diferența dintre proprietățile de calitate și cele cu perspective mai slabe a început să fie evaluată mult mai atent.
Dobânzile au pus din nou presiune pe prețuri
Creșterea ratelor dobânzilor din 2022 și 2023 a adus o nouă provocare. Finanțarea mai scumpă a pus presiune asupra prețurilor, iar volumul tranzacțiilor a coborât la aproximativ 500 de milioane de euro în 2023. În 2024, piața a revenit la aproape 700 de milioane de euro.
Spre deosebire de perioada de după criza financiară, de această dată nu au existat îngrijorări majore privind calitatea activelor sau funcționarea pieței. Chiriile au rămas stabile sau au crescut în majoritatea sectoarelor, iar ajustarea s-a produs în principal la nivelul prețurilor. Cumpărătorii și vânzătorii au avut nevoie de timp pentru a se adapta la noul cost al finanțării.
În 2025, piața a început să se echilibreze pe măsură ce diferența dintre prețurile solicitate de proprietari și ofertele cumpărătorilor s-a redus. Un semnal pozitiv a fost reprezentat de cele mai importante două tranzacții de birouri încheiate în acel an, ambele implicând investitori aflați la prima achiziție în România.
Evoluția a continuat și în 2026. În primele trei trimestre, volumul tranzacțiilor s-a apropiat de 700 de milioane de euro, iar piața are șanse să depășească din nou pragul de un miliard de euro până la finalul anului.
România rămâne mai competitivă decât piețele mature din regiune
Chiar dacă piața locală s-a maturizat, România continuă să ofere randamente mai ridicate decât piețele mai dezvoltate din Europa Centrală și de Vest. Pentru investitori, acest lucru înseamnă venituri potențial mai mari în raport cu prețul plătit pentru un activ.
Diferența față de Europa de Vest este în prezent de aproximativ 3-4 puncte procentuale, iar randamentele din România rămân peste cele din Polonia și Republica Cehă. Înainte de pandemie, randamentele pentru spațiile de birouri premium din România erau cu 150-250 de puncte de bază mai mari decât cele din Varșovia sau Praga.
Diferența reflectă atât percepția asupra riscului, cât și potențialul de convergență al pieței românești către nivelurile din economiile mai mature ale regiunii.
Mai multe sectoare, mai mulți investitori
Pentru perioada următoare, Colliers anticipează o distribuție mai echilibrată a investițiilor între principalele segmente imobiliare.
Industrialul și logistica au devenit componente solide ale portofoliilor, în timp ce birourile și retailul continuă să aibă un rol important. În același timp, structura investitorilor este mai diversă decât în trecut. Capitalul românesc și regional este mai prezent, investitorii din Europa de Vest își manifestă din nou interesul, iar atenția venită din Asia și Orientul Mijlociu este în creștere.
În trei decenii, piața locală a parcurs astfel un drum lung. De la un sector cu foarte puține proprietăți de calitate instituțională, România a ajuns la o piață capabilă să susțină tranzacții individuale de aproximativ 400 de milioane de euro și volume anuale de peste un miliard de euro în anii de vârf.
Piața rămâne mai mică decât cele din Polonia sau Cehia și poate fi încă influențată de câteva tranzacții de dimensiuni mari. Diferența față de începuturi este însă evidentă: există mai mulți investitori, o bază de capital local mult mai solidă și o capacitate mai bună de a traversa perioadele dificile fără blocaje majore.
Următoarea etapă ar putea aduce o apropiere treptată de cele mai mature piețe din regiune, susținută de creșterea volumelor, extinderea bazei de investitori și apropierea prețurilor de nivelurile din Europa Centrală.
Retailul, un exemplu al maturizării pieței
Evoluția sectorului de retail ilustrează cel mai bine această transformare. În 2006, Polus Center Cluj a devenit prima tranzacție imobiliară din România care a depășit pragul de 200 de milioane de euro. Două decenii mai târziu, interesul investitorilor pentru retail este din nou ridicat, însă criteriile de selecție s-au schimbat radical.
„De la începutul pandemiei, cumpărătorii nu mai consideră comerțul cu amănuntul ca o categorie unică. Centrele comerciale dominante și parcurile comerciale bine amplasate, care beneficiază de o frecvență stabilă și de chirii durabile, suscită un interes deosebit, inclusiv din partea investitorilor naționali, în timp ce activele mai puțin performante sunt evaluate într-un mod foarte diferit.”, explică Simina Niculiță, directoare de piețe de capital și responsabilă pentru sectorul comerțului cu amănuntul la Colliers.
Potrivit acesteia, această selectivitate este unul dintre semnele unei piețe mai mature, care a beneficiat de o lichiditate în creștere în ultimii cinci ani. Tendința a culminat în 2026 cu cea mai mare tranzacție de până acum pe segmentul de retail, în valoare de aproximativ 300 de milioane de euro.
După 30 de ani de transformări, piața investițiilor imobiliare din România nu mai seamănă cu cea de la începutul anilor 1990. A trecut printr-un boom spectaculos, o criză severă, o perioadă de consolidare și noi șocuri externe, dar a ieșit din fiecare etapă cu o structură mai diversificată și cu o bază de capital mai puternică.
De la randamente de peste 20% la niveluri de o singură cifră, de la tranzacții de câteva milioane la operațiuni de sute de milioane de euro și de la dependența de capitalul străin la apariția unor investitori români capabili să joace de la egal la egal în tranzacțiile de anvergură — acestea sunt principalele repere ale maturizării unei piețe care intră acum într-o nouă etapă.
