Timisoara este unul dintre orasele noastre fruntase in ceea ce priveste atragerea de investitii straine, iar la asta nu contribuie doar traditia in diverse ramuri industriale, personalul bine pregatit si, de ce nu, renumele de care se bucura banatenii, ci si preocuparea autoritatilor locale pentru atragerea acestor investitii. In orasul de pe Bega exista doua parcuri industriale, Freidorf, pentru companii mari, si PITT, pentru firme mici si mijlocii, iar pretul bun de concesiune a terenului si celelalte facilitati acordate de Primarie, respectiv Consiliul Judetean – care au in proprietate cele doua zone – au atras in ultimii ani producatori importanti, din tara si din strainatate, care isi continua activitatea aici, in ciuda situatiei economice mai dificile.
In afara de parcurile logistice si industriale din Timisoara, in Timis mai functioneaza cele de la Sacalaz (de 17,7 ha, realizati cu o investitie de cinci milioane de euro, in special pentru depozite, si care are posibilitate de extindere la 86,83 ha) si Lugoj (o zona mai ieftina, unde se gaseste mai usor forta de munca). Iar pe viitor vor functiona un parc industrial fotovoltaic in valoare de 150 de milioane de euro la Sanandrei si un alt parc industrial la Triplec Confinium, la frontiera cu Serbia si Ungaria. Nici centrele logistice nu lipsesc, dezvoltarea lor, atat de catre companii multinationale, cat si de catre firme locale, mergand mana in mana cu cea a productiei, dar fiind in ultimul timp incetinita de criza.
Parcul industrial Freidorf este situat in partea de sud-vest a orasului, are o suprafata utila de peste 60 ha si se adreseaza firmelor mari. Realizarea lui a inceput in 1999, in vederea atragerii de investitori si crearii de locuri de munca, si in prezent zona dispune de alimentare cu apa, gaz metan, energie electrica si de retele telefonice.
Cea mai importanta dintre facilitatile acordate de Primarie celor care investesc in Freidorf este pretul de concesionare a terenului, de aproape 10 ori mai mic decat cel stabilit prin raportul de evaluare. Perioada de concesionare este de 49 de ani, cu posibilitatea prelungirii cu 24 de ani.
Primul care a concesionat teren aici a fost producatorul austriac de cablaje electrice auto Kromberg& Schubert, care isi desfasoara si in prezent activitatea la Timisoara, desi cu un numar mai mic de angajati decat inainte de criza economica. Au urmat Lafarge, cu un depozit de materiale de constructii, Contitech, care produce curele de transmisie pentru autoturisme, Boma Company, fabricant italian de tehnica medicala, sau Vermogenverwaltung GMBH&Co.
Parcul Industrial si Tehnologic Timisoara (PITT) este proprietatea judetului Timis si este administrat de Consiliul Judetean Timis, prin ADETIM (Agentia de Dezvoltare Economico-Sociala Timis). Ca si Freidorf, PITT nu are titlu de parc industrial in sensul prevederilor OG 65/2001, „deoarece avantajele pe care le oferea ordonanta nu corespundeau conditiilor existente la momentul deciziei CJ Timis, de infiintare a unui Parc Tehnologic si Industrial, deci s-a considerat ca nu se justifica obtinerea titulaturii respective. De exemplu, exista o facilitate pentru scoaterea terenului din circuitul agricol, dar aici nu era cazul, terenul fiind proprietatea CJ Timis. In plus, in cazul parcurilor industriale, firmele concesionare sunt scutite de plata taxelor si impozitelor pe teren si constructii, dar noi oferim si posibilitatea de a cumpara terenul, deci firmele, devenind proprietare, sunt obligate sa plateasca taxe si impozite. De asemenea, pentru a fi parc industrial, ar trebui sa avem o suprafata utila minima de 10 ha, or noi avem 18,3 ha brut, dar numai 10,87 ha suprafata parcelata, din care am vandut deja o parte. Oricum, in situatia economica actuala, nu cred ca parcurile industriale vor pastra mult timp exceptarea de la plata taxelor si impozitelor“, explica Nicoleta Tisu, director executiv PITT.
Ideea infiintarii a aparut in 2000, cand se dorea un parteneriat public-privat cu firma Solectron (actuala Flextronics), care isi are sediul in imediata vecinatate. Terenul pe care urma sa fie parcul era al CJ Timis si se intentiona exploatarea lui pana cand partenerii isi recuperau investitia si obtineau profit, dupa care revenea CJ. Dar in 2001 a aparut o Facilitate Suplimentara de Investitii, cu fonduri Phare-SIF 2001, si CJ a considerat ca este mai avantajos sa apeleze la acestea. Valoarea totala a investitiei a fost de 3,7 milioane de euro, din care 2,4 milioane reprezinta fonduri europene, 700.000 de euro sunt fonduri nationale de dezvoltare regionala si circa 600.000 de euro, investitia CJ Timis, constand in valoarea terenului si studiile de fezabilitate.
PITT este situat la NV de Timisoara, la 6 km de centrul orasului, pe DN6, care face legatura cu vamile Cenad, la 75 km de granita cu Ungaria, si Jimbolia, la 60 km de frontiera cu Serbia. Aeroportul este la 15 km, iar Gara de Nord Timisoara, la 8 km.
Parcul este operational din octombrie 2004, cand a fost gata infrastructura de tip greenfield – alimentare cu apa, gaze naturale si energie electrica, telecomunicatii, canalizare, drum de acces cu racord la DN6, drumuri in incinta, trotuare si alei pietonale – cuprinde 26 de parcele, cu suprafete de la 900 la 8.400 m2 si se adreseaza IMM-urilor. „Am avut si cereri de la firme mari, cum ar fi Mahle, dar a trebuit sa le refuzam, si pana la urma au cumparat teren in alta parte. Pentru firme mari insa exista in Timisoara Parcul Industrial Freidorf, al Primariei, si au fost situatii in care directionam noi catre ei sau ei catre noi firmele solicitante“, explica Nicoleta Tisu.
Initial, PITT se adresa firmelor de IT&Comunicatii, dar acestea preferau sa aiba sediul in centrul orasului, aproape de clienti, si nu aveau nevoie de investitii intr-o cladire proprie. De aceea s-a impus o reorientare si, de la finalul lui 2005, cand s-au incheiat primele contracte, aici isi desfasoara activitatea firme de productie putin poluanta si cu un grad cat mai inalt de tehnologizare: automotive, medicamente, industrie alimentara, electronice, tipografie, logistica. Toate au aici si birouri si un mic depozit, dar minimum 80% din activitate trebuie sa fie productie. „Este foarte important ca vecinatatea sa nu afecteze activitatea firmelor concesionare si de aceea nu s-au acceptat solicitari de la firme care produc betoane ecologice sau cafea, ori fac procesare de busteni“, declara directorul executiv PITT. Cei mai multi concesionari au capital romanesc, dar sunt si firme cu capital german (Willy Kreutz), italian (Twin Motors 2002), sau sarbesc (Stada Hemofarm).
Concesionarii, incurajati sa colaboreze
Intentia CJ este sa atraga si alte firme, prin contracte de inchiriere de spatii pentru birouri in Pavilionul Administrativ al PITT. Acestea ar putea activa in domeniile serviciilor bancare, medicinii muncii, instalatiilor, electronicelor, IT s.a. si ar sustine firmele concesionare deja prezente, deoarece ideea unui astfel de parc este tocmai aceea de a realiza transferuri tehnologice si clustere. Si cu Universitatea din Timisoara a existat o colaborare, in perioada 2007-2008, cand era penurie de forta de munca, iar firmele din cadrul PITT urmareau studentii inca din facultate si-i angajau imediat dupa absolvire.
Concesionarii sunt incurajati sa relationeze intre ei sau cu furnizori/clienti existenti. De exemplu un astfel de furnizor de ambalaje al Mahle, care pana la urma s-a locat la Lugoj, isi vinde produsele si unor firme din cadrul PITT. Iar aceasta colaborare este cu atat mai binevenita acum, din cauza blocajului financiar.
Doar 12.844 m2 neocupati, dar fara solicitari in 2010
Pana in prezent, PITT a fost ocupat integral de trei ori, dar unele contracte au fost reziliate – trei numai din 2009 pana acum – pentru ca firmele si-au mutat locatia, pentru ca au simtit apropierea crizei si, desi au semnat contractul si au platit redeventa, au preferat sa se retraga, sau pentru ca nu au mai avut activitate. In plus, cinci firme au platile reesalonate, iar o alta nu a mai putut termina cladirea, pe care a preluat-o constructorul, care a inceput sa produca acolo confectii metalice.
Pe de alta parte, sunt si societati carora nu le-au scazut volumele in perioada de criza, mai ales cele care au sediul central intr-o tara vestica, si care au primit mai multe comenzi, deoarece forta de munca din Romania este mai ieftina.
In prezent, in cadrul PITT activeaza 22 de firme, care au incheiat 24 de contracte, dintre care 12 functioneaza, trei sunt in constructie si vor fi operationale in toamna si restul sunt in perioada de ridicare a constructiei. Investitia totala depaseste 40 de milioane de euro, numai producatorul de medicamente Hemofarm achizitionand aparatura de laborator si echipamente de productie de sapte milioane de euro. In total sunt 1.063 de angajati, „deci ne-am atins obiectivele“, asa cum puncteaza directorul executiv al parcului.
Din totalul de 108.699 m2, 95.855 m2 sunt ocupati, deci zonele libere au o suprafata totala de 12.844 m2, din care doua parcele avand in total 6.908 m2 au fost scoase la licitatie in iulie si doua de 5.935,5 m2 vor fi scoase la licitatie in ultimul trimestru al anului.
Situatia actuala insa nu este deloc incurajatoare pentru agentii economici, astfel ca, asa cum declara Nicoleta Tisu, in 2010 nu a existat nicio solicitare, in conditiile in care, inainte de 2008, cererea era atat de mare incat sala de mese din cladirea administrativa a fost transformata in birouri. De altfel, in 2008, CJ Timis a intentionat extinderea PITT, dar nu mai avea teren, preturile deja erau mari, iar negocierea era mai dificila, deoarece era vorba de mai multi proprietari.
Parcelele din cadrul PITT pot fi si cumparate
PITT ofera concesionare pe 49 de ani, cu posibilitate de prelungire cu jumatate din perioada initiala.
Pentru acordarea concesiunii se organizeaza lunar licitatii. Firmele interesate nu trebuie sa aiba datorii la Stat, criteriul care determina castigatoarea este redeventa cea mai mare oferita, iar daca valorile sunt identice se tine cont de valoarea investitiei, numar de angajati, notorietate, domeniu de activitate. In cazul in care doar o societate este interesata, parcela se acorda prin negociere directa.
Firmele concesionare au si posibilitatea de a cumpara terenul, o suprafata fiind deja vanduta in 2006. Pentru asta, ele trebuie sa-si achite obligatiile contractuale – sa realizeze investitiile respective, sa aiba numarul de angajati declarat – sa plateasca valoarea redeventei pe 11,035 ani, pentru a se amortiza investitia CJ Timis in infrastructura de tip industrial, si sa achite pretul terenului propriu-zis. La momentul vinderii parcelei, negocierea a ajuns la 20 de euro/m2, un pret corect, asa cum apreciaza Nicoleta Tisu, mai ales ca se apeleaza si la evaluator. In prezent, terenurile sunt mai ieftine, dar nu mai exista cerere.
Un avantaj al firmelor care achizitioneaza parcele in PITT este acela ca nu mai au nevoie de aprobarea CJ pentru a-si schimba, de exemplu, obiectul de activitate.
4-5 euro/m2/an pentru concesiune
Una dintre facilitatile oferite firmelor care isi desfasoara activitatea in cadrul PITT este o perioada de pana la doi ani de exceptare de la plata redeventei, conditionata insa de realizarea la timp a unor etape. Astfel, pentru obtinerea autorizatiei de construire se acorda opt luni, iar daca firma nu o obtine in acest interval este obligata la plata retroactiva a redeventei. Urmeaza sapte luni pentru realizarea constructiei si inca noua pentru operationalizarea investitiei.
Negocierea incepe de la 4 euro/m2/an + TVA si pana acum nu s-a depasit 5 euro/m2/an + TVA. Tariful este acelasi de cand parcul a devenit operational, intrucat, prin faptul ca a fost finantat din fonduri UE, nu se permite modificarea valorii redeventei, care a stat la baza planului de afaceri aprobat. Principiul concesionarii pe o perioada lunga (74 de ani), presupune, de asemenea, pastrarea nivelului tarifului de concesionare, conform conditiilor contractuale.
Banii din redeventa merg la bugetul judetean. In 2008, cand gradul de ocupare a parcului a fost de 100%, a fost atins cel mai mare nivel al incasarilor, care au reprezentat de patru ori costurile. In prezent, patru parcele fiind libere, incasarile sunt de trei ori mai mari decat costurile, asa cum declara Nicoleta Tisu.
Faptul ca parcul apartine unei autoritati a Statului confera firmelor interesate, in special celor straine, siguranta derularii contractului, si sporeste increderea investitorilor, iar actele necesare pentru obtinerea autorizatiilor sunt mai usor de obtinut. In plus, „pentru ca e nevoie de capacitati mari de energie electrica, s-au realizat doua noi statii de transformare a curentului electric cu o capacitate totala de 5 MW, fara de care functionarea nu ar fi posibila. Exista paza permanenta pe spatiul public, dintre cladiri si la Pavilionul Administrativ cu spatii de birouri, se asigura iluminatul exterior, al carui cost este suportat de CJ si, pentru ca transportul public nu ajunge aici, s-a stabilit, impreuna cu RATT, un orar pentru curse, in functie de programul de lucru al firmelor concesionare“, precizeaza directorul executiv PITT.
Competitie duraintre dezvoltatori
Investitiile in centre de productie si apropierea de granita de vest a tarii au constituit pentru dezvoltatorii de spatii de depozitare argumente suficiente pentru a construi la Timisoara. Este vorba atat de companii multinationale – Cushman&Wakefield, Helios Phoenix, GE Real Estate s.a. – cat si de firme locale. In plus, dezvoltatorul ceh de spatii logistice PointPark Properties (P3) construieste langa aeroportul Traian Vuia un proiect de 129.000 m2 de birouri si spatii de depozitare, in parteneriat cu firma romano-germana Invest4See. Asa cum declara Dorel Talpos, directorul general al dezvoltatorului Eurorent, in Timisoara sunt suficiente spatii de depozitare, si noi si vechi, dar multe sunt neocupate in prezent. Si, in plus, se mai construiesc altele. In aceste conditii, e dur sa atragi si sa pastrezi clientii. Pretul continua sa fie cel mai important factor care ii determina sa aleaga o anumita locatie, dar incep sa conteze tot mai mult si calitatea spatiilor si serviciile oferite.
Iar Constantin Daminescu, director general Dunca Imobiliare, este de parere ca „multe firme au declarat, chiar cu ani in urma, ca au intentia de a construi astfel de spatii, dar inca nu au facut nimic, sau doar au cumparat terenul. Din punct de vedere cantitativ cred insa ca, pentru urmatorii cinci ani, sunt suficiente spatiile deja existente si cele aflate in lucru. Dar din punct de vedere calitativ situatia e diferita, pentru ca unele depozite sunt vechi sau joase sau construite dupa alte principii decat cele ale spatiilor de clasa A. Cu o cheltuiala minima insa, multe dintre ele se pot aduce la standarde mai inalte.“
Chiriile depozitelor
frigorifice, mai putin afectate de criza
Constantin Daminescu remarca faptul ca in ultimul timp chiriile la depozite au scazut – cu exceptia spatiilor frigorifice sau a celor noi si bine echipate – dar, pentru ca firma a incheiat contracte pe cinci ani, si inca nu au expirat, nu a primit solicitari de reducere a preturilor. „Cand le vom innoi insa sigur ni se va cere un tarif mai mic.“
Si Dorel Talpos remarca faptul ca, fata de 2009, chiriile au scazut cu 10-15%, iar pentru spatii vechi sunt chiar cu 50% mai mici, existand numeroase situatii in care clientii au reusit, contra unor sume similare, sa se mute in depozite mai bune decat cele ocupate in trecut. In orice caz, spatiile cu temperatura controlata au in continuare, de departe, rentabilitatea cea mai mare. Avand si experienta unei firme din grup care activeaza in Oradea, Dorel Talpos apreciaza ca nivelul chiriilor in Timisoara este cu 10-12% mai mare decat in alte orase importante din vestul tarii.
Dunca a investit 14,2 milioane de euro, amortizabili in 13 ani
Dunca Imobiliare, care face parte din grupul Dunca, are depozite in comuna Dumbravita, intr-o zona foarte buna, asa cum declara Constantin Daminescu, directorul firmei: pe DJ 691, la 3 km de vama si de aeroport, la 4 km de viitoarea autostrada si la 150 m de soseaua de centura a orasului, cu o buna legatura cu E 70.
Constructia a inceput in septembrie 2005, pentru ca doi ani mai tarziu ele sa fie deja operationale. Suprafata totala a terenului este de 26 ha, iar cea construita, de 36.716 m2 cu depozite, in trei cladiri plasate una langa alta, de 14.391, 14.410 si respectiv 7.915 m2 – 3.000 m2 din aceasta din urma fiind cu temperatura controlata. Depozitele se preteaza la marfa paletata pe 5-6 niveluri, avand inaltimea utila de 11,5 m. Ele au 49 de porti de aprovizionare/andocare, iar platforma include tot atatea locuri de parcare pentru camioane, in afara de cele 150 pentru vehiculele grele ale firmei si 150 pentru autoturisme.
Investitia totala a fost de 14,2 milioane de euro numai pentru depozite, fara utilitati (canalizare, alimentare cu apa, energie electrica si gaz), si, daca initial se estima amortizarea ei in 10 ani, in conditiile actuale se pare ca se va ajunge la 13.
In 2007-2008, Dunca Imobiliare a fost pusa in situatia de a refuza clienti, din lipsa de spatiu, iar in prezent gradul de ocupare este de 93%, cele mai mari suprafete fiind inchiriate de Procter&Gamble si Interbrands, pentru produse cosmetice si de intretinere.
Datorita faptului ca a atras inca de la inceput acesti clienti mari, firma nu a practicat inchirierea de suprafete mici, desi cereri au fost. In plus, nu suprafata este cea mai importanta, ci numarul paletilor care pot fi depozitati, asa cum explica directorul Dunca Imobiliare: „la noi se poate face stocare pe 5-6 niveluri, marfa clientilor, pentru ca este usoara si voluminoasa, se preteaza la asta, iar rafturile sunt adaptate. Si in ultima vreme, din dorinta de a folosi cat mai judicios spatiul, chiar am observat ca firmele sunt mai atente la aranjarea paletilor.“
Echipamentele de manipulare a marfii sunt ale clientilor, iar agregatele frigorifice apartin Dunca, dar de intretinerea lor se ocupa chiriasii, pe baza unor contracte de service.
Depozitele Eurorent, ocupate 100%
Eurorent este prezenta pe piata din 2005 si se ocupa de dezvoltare de spatii logistice, rezidentiale si de birouri, segmente care au crescut la fel de mult pana in 2007 si au scazut la fel de mult in 2008. Iar in primul semestru din 2010 s-a inregistrat din nou o scadere fata de aceeasi perioada din 2009.
Parcul Logistic Eurorent a necesitat o investitie de 4,5 milioane de euro, din fonduri proprii si credite, iar lucrarile au durat trei ani. Centrul este amplasat langa Parcul Industrial Freidorf si are o suprafata totala de 40.000 m2, din care circa 19.000 m2 amenajati pentru depozite si birouri (cinci loturi, de 4.500, 4.100, 2.000, 655 si 6.500 m2, din care circa 4.000 m2 cu temperatura controlata, mergand pana la -25 oC, pentru inghetata) si 12.000 m2 pentru parcare. Aici pot fi inchiriate suprafete de la 100 la 5.000 m2, pentru depozitare si birouri, perioada agreata pana in prezent fiind de 1-2 ani.
Cele mai multe firme care activeaza in prezent in Parcul Logistic Eurorent ofera servicii de depozitare, logistica sau distributie de produse alimentare si nealimentare. „Am avut cereri, dar le-am refuzat, din partea unor firme care au activitate de productie sau lucreaza cu marfuri poluante“, declara Dorel Talpos, director general Eurorent. Romix si cargo-partner Expeditii se numara printre clientii cei mai vechi, iar dupa 2008 li s-au alaturat Aquila, Albalact, Agrana sau Biologistic. In prezent, depozitele sunt ocupate 100%, dar sunt in curs de amenajare alti 700 m2 cu temperatura controlata.
Investitia va fi amortizata in 6-7 ani, perioada pe care reprezentantul firmei o considera foarte buna.
Proiectele de viitor asteapta vremuri mai bune
Eurorent va incepe, in septembrie, constructia unui nou parc logistic, langa aeroport, investitie planificata pentru 2009, dar amanata in ideea de a semna intai cateva contracte de inchiriere. Centrul va avea aproape 80.000 m2 si dispune deja de toate serviciile publice: energie electrica, apa potabila de la reteaua orasului, gaz metan si canalizare. Proiectul se va desfasura in doua etape, prima urmand sa fie finalizata in iunie 2011, iar a doua, in aprilie 2012. In total vor fi trei cladiri, din care una de birouri si show-room, cu suprafata desfasurata de 9.600 m2, un depozit cu inaltime libera de 13,50 m si suprafata desfasurata a birourilor de 2.300 m2 si a depozitelor de 25.344 m2 (capacitate de 323.744 m3) si una cu 1.728 m2 de birouri si 19.872 m2 de depozit de 10 m inaltime. Suprafata minima pe care o poate inchiria un client aici este de 864 m2, iar perioada minima, de cinci ani.
Printre planurile de viitor ale Dunca Imobiliare se numara construirea unui nou depozit, de 20.000 m2, pentru care dispune de alte 13 ha de teren, complet libere, dar cu toate utilitatile. Proiectul nu va demara insa pana nu se va gasi macar un client interesat sa inchirieze spatiu acolo, pentru ca, daca in trecut se construia si fara a avea aceasta garantie, in prezent situatia economica e prea tulbure pentru ca un dezvoltator sa-si asume riscuri suplimentare. Dar se pare ca interes pentru circa 3.500 m2 exista deja chiar din partea unuia dintre partenerii actuali, dupa 2011. Dunca Imobiliare nu intentioneaza sa se extinda cu depozitele si in alte orase, deoarece toate centrele cu po-tential au fost deja vizate de dezvoltatori.
