Zona Clujului este deja un punct strategic pentru activitatea de logistica si productie din Romania, fiind cautata in special de producatorii din domeniul automotive, dar nu numai. Aici, inca din 2001, administratia judeteana a inceput construirea de parcuri industriale pentru a veni in intampinarea acestor cereri. Pana in prezent au fost construite si ocupate in totalitate trei parcuri Tetarom, un al patrulea are termen de finalizare in martie anul viitor si deja exista fonduri pentru cel de-al cincilea parc industrial. Mai sunt si alti dezvoltatori care vin in intampinarea cererilor de astfel de spatii la Cluj, unul fiind Transilvania Constructii, care are deja doua astfel de parcuri. Interesant este faptul ca cei mai multi dezvoltatori nu se mai multumesc sa ofere serviciile standard, ci incearca sa vina in intampinarea clientilor si cu alte servicii care ajuta atat la reducerea costurilor acestora, cat si la atragerea personalului prin facilitati care sa faca locul de munca atractiv, cum ar fi construirea de locuri sportive, magazine sau chiar gradinite.
Cu ocazia Expo Tranzit, Ludger Tholl, presedintele clubului german de afaceri din Transilvania, a explicat ca la Cluj sunt active circa 440 de firme cu capital german ce au intre unul si 3.000 de angajati. „Clujul este un oras care atrage investitorii germani prin universitatile de renume pe care le are, unde invata mai mult de 100.000 de studenti. Exista si 14 facultati unde se preda in limba germana. In fiecare an circa 20.000 de absolventi ies pe piata si 75% vin din zona Cluj. In plus, mentalitatea de aici este asemanatoare cu cea din Germania. Clujul este situat in mijlocul tarii, aproape de multe zone din tara, si are aeroport international cu legaturi directe in multe destinatii din Europa.“
Insa Clujul are si puncte negative, printre care lipsa personalului, dar si a unei infrastructuri care sa ajute fluxurile de trafic. „Suntem mereu contactati de clienti care vor sa vina la noi, dar ne intreaba cand e gata autostrada sau modernizarea aeroportului si extinderea lui cu un terminal Cargo. Terminalul Cargo aerian a fost parte a intelegerii cu Nokia si nu s-a mai finalizat, caci Nokia a plecat. In Tetarom III avem si cale ferata care are statie la De’Longhi,(fosta Nokia) dar nu s-a folosit niciodata. E nevoie de mai multa coordonare si discutii serioase intre factorii implicati (CFR, statul roman, clienti). Ar fi foarte utila acea statie caci ar degreva foarte mult traficul rutier in zona. Cei care fac naveta in Tetarom III ar putea merge cu trenul nu cu microbuzul/autobuzul/masina. La fel, in Tetarom I, la Taietura Turcului este foarte greu sa vii dimineata la munca si sa intri in Tetarom. Daca infrastructura ar fi mai buna si accesul mai usor, am avea mai multi investitori in zona Cluj“, a spus Adela Mirza, head of marketing in cadrul Tetarom.
Criza mare de personal
In Transilvania, criza fortei de munca este mai mare decat in sud, astfel incat companiile ajung sa isi „fure“ oamenii unii de la altii, potrivit lui Dan-Paul Dehenes, directorul centrului logistic Kaufland Turda. „Daca discutam de o pozitie de stivuitorist, acum cinci ani aveam de unde sa alegem. Acum suntem aproape de momentul in care forta umana o sa ne aleaga pe noi, indiferent de pozitie, iar aceasta este o directie ingrijoratoare.“ El a explicat ca lipsa de forta de munca se manifesta inclusiv la nivel de management. „De curand, am cautat om pentru pozitia de transport manager si in sapte luni m-am intalnit cu trei candidati si nu am putut sa ma decid intre ei. Iar daca cineva vrea sa se relocheze din Bucuresti, deja pachetul este cu mult peste cel estimat. Pozitiv este faptul ca exodul catre vestul Europei s-a stabilizat. Daca inainte plecau si cate 25-27 de oameni in acelasi timp din organizatie, ceea ce lasa un deficit greu de consolidat, acum piata muncii din Germania s-a stabilizat, astfel ca exodul este mai mic.“
O mare parte din clientii Tetarom sunt din domeniul automotive, iar cea mai mare problema a acestora este tot lipsa de personal. „Avem clienti, precum Bosch, care spun ca nu au probleme in a gasi personal, dar si companii precum De’Longhi, care se plang ca nu gasesc oameni, dar asta nu ii impiedica sa isi continue dezvoltarea. La fel si Emerson. Delonghi are aproape 3.000 de angajati, iar de cand a preluat fabrica Nokia a mai construit alte doua fabrici“, a spus Viorel Gavrea, directorul Tetarom SA.
In Cluj deja cativa dintre cei mai importanti retaileri alimentari prezenti in Romania au construit platforme logistice, printre care Penny si Profi.
Locul de munca trebuie sa devina mai atractiv
Inca de acum trei ani, Kaufland a inceput sa puna un accent tot mai mare pe satisfactia la locul de munca. Astfel ca, daca in urma cu sase ani o camera de relaxare sociala unde se puneau doua televizoare era ceva iesit din comun, acum acest lucru este deja obisnuit. „Am investit in camere de relaxare, in obiective sportive. O data pe an organizam un familly day unde toti angajatii vin cu familiile. Dar, indiferent cat de placut facem locul de munca, prioritar este pachetul salarial. Aducem angajati si de la 60 km distanta si inca mai sunt oameni dispusi sa petreaca doua ore pe drum dus-intors“, a spus directorul centrului logistic Kaufland Turda.
Pentru a face aceste parcuri logistice cat mai atractive, directorul Tetarom a explicat ca ele trebuie sa devina locuri de munca mai placute pentru angajati si ar trebui sa cuprinda si hoteluri, magazine, firme de leasing de personal, gradinite etc. „Am constatat ca si constructorii de parcuri industriale din Europa fac aproape toate aceste lucruri. Infrastructurile trebuie vazute ca parcuri reale de business, care sa asigure multe servicii de care oamenii care lucreaza acolo sa poata beneficia. Cei mai buni sunt nemtii si olandezii. De la olandezi am avut foarte mult de invatat, inclusiv cat pierde Romania din cauza lipsei unor hub-uri logistice uriase bine dezvoltate la nivel national.“
Potrivit Adelei Mirza, cu cat parcurile logistice/industriale/de business devin mai atractive pentru investitori, cu atat zona cu care ele concureaza se poate extinde in afara granitelor. „Munca devine o placere, iar parcurile industriale se transforma incet in business parcuri. Deja nu mai concuram cu alte parcuri din tara, ci putem concura cu parcuri din alte state.“
Iar Transilvania Constructii are in plan ca la Jucu sa dezvolte un proiect imobiliar pentru a-l inchiria muncitorilor, astfel incat locuinta sa vina la pachet cu partea de depozite.
Tetarom continua sa se dezvolte
Tetarom SA s-a infiintat in noiembrie 2001, fiind o companie detinuta 90% de judetul Cluj, 8% de municipiul Cluj-Napoca si 2% de Turda, Campia Turzii, Gherla si Huedin. „Tetarom este o companie cu actionariat majoritar de stat ce are scopul de a dezvolta aceste infrastructuri si a atrage investitii. Indirect, beneficiarii sunt municipiul Cluj-Napoca, judetul Cluj si ceilalti actionari de stat“, a spus Viorel Gavrea, directorul Tetarom SA.
Tetarom SA administreaza acum trei parcuri industriale operationale ocupate in totalitate atat pe partea de terenuri, spatii industriale, cat si de birouri.
In total, Tetarom detine o infrastructura de doua milioane de metri patrati de teren ce cuprinde circa 10.000 m2 de hale industriale si tot atatea de birouri. Pe partea de logistica, cel mai mare client din Tetarom III este DB Schenker, care are aici mai multi parteneri pentru care face multiple operatiuni, iar un alt client mare este Karl Heinz Dietrich, care opereaza aici pentru Bosch.
Investitiile clientilor parcurilor Tetarom se apropie de cinci sute milioane de euro, care se adauga la investitia dezvoltatorului, de 20 de milioane de euro in cele trei parcuri. Aici s-au creat peste 11.000 de locuri de munca. „Cifra de afaceri a Tetarom a fost anul trecut de circa sase milioane de euro, iar aceasta a crescut constant inca de la infiintare. Aici lucreaza circa 60 de oameni.“
Cel de-al patrulea parc Tetarom este inca in constructie si are termen de finalizare martie anul viitor. Acesta a fost gandit ca un parc logistic situat pe centura de ocolire a municipiului Cluj-Napoca si deja exista cereri pentru ocuparea acestuia in proportie de 100%.
Termenul initial de finalizare pentru Tetarom IV a fost decembrie 2016, insa „au fost tot felul de contestatii acolo, iar beneficiarul, respectiv judetul Cluj, a decis rezilierea proiectului. 50% din fonduri erau Fonduri structurale si, pentru a nu se ajunge in situatia in care judetul Cluj sa fie nevoit sa inapoieze respectivii bani, a decis rezilierea contractului cu Ministerul Dezvoltarii. La acel moment, decizia a fost una buna, dar intre timp au venit tot felul de guverne care au prelungit termenul de finalizare, acesta fiind acum martie 2019.“
Parcul se intinde pe 85 ha, iar proiectul initial cuprindea o hala de circa 3.000 m2 in administrarea judetului Cluj si o cladire in care sa locuiasca administratorul. „Au fost companii care ne-au spus ca ar dori sa construiasca ele infrastructura mai departe si noi sa ne ocupam de partea de avize, iar noi am cerut judetului sa fie lasat Consiliul de Administratie sa decida asupra parametrilor financiari, respectiv in ce conditii se inchiriaza respectivul teren. Insa reautorizarea si reproiectarea dureaza cateva luni, iar timpul ramas pana in octombrie-noiembrie, cand vin ploile in zona, nu este suficient pentru a finaliza anul acesta. Dar se poate termina in 2019.“
Proiectul Tetarom V va fi dezvoltat in comuna Luna din apropierea municipiului Campia Turzii pe 100-160 ha de teren, iar pentru acesta judetul Cluj a alocat circa cinci milioane de euro din bugetul pe 2018. Aici, conducerea parcului are in vedere ca o parte sa fie construita cu banii clientilor, urmand ca, in functie de investitiile aduse, sa fie scutiti o anumita perioada de la plata chiriei.
Transilvania Constructii are doua parcuri la Cluj
In zona Cluj, Transilvania Constructii detine doua parcuri logistice, respectiv TRC Park Transilvania (pe strada Orastiei) si TRC Park Cluj (din Jucu). Cel din Orastie, aflat la 5 km de centrul Clujului, se intinde pe 20 ha si are aproape 100.000 m2 de depozite inchiriate in proportie de 97%. Iar din 2016 a inceput o dezvoltare in parcul Tetarom 3, unde s-a finalizat prima faza de 30.000 m2 de depozite inchiriate 100%, urmand sa inceapa si fazele 2 si 3 pe 36 ha de teren. Planurile Transilvania Constructii cuprind si dezvoltarea, din august, la Bacau, a 35.000 m2 de depozite intr-un parc logistic.
La parcul logistic TRC Park Transilvania, clientii depozitelor sunt de la firme locale la companii multinationale. In schimb, TRC Park Cluj de la Jucu a fost ocupat in intregime in doar cateva luni de la constructie numai de clienti din afara tarii. Planurile dezvoltatorului cuprind o extindere la Bacau pentru o parte dintre clientii de la Cluj. „Foarte multe companii romanesti si internationale au fost interesate de Bacau pentru logistica. Acolo se pare ca se va face un terminal cargo pe aeroport, care va atrage marfa din zona. Problemele din regiune tin de lipsa de personal, dar si de infrastructura“, a explicat Alexandru Bolog, head of leasing Transilvania Constructii.
Chiriile pornesc de la 3 euro/m2
Pretul chiriei din Tetarom este unic pentru toti clientii. Astfel, acestia platesc 3 euro/m2 pentru halele industriale, 5 euro/m2 pentru birouri si 0,6 euro/m2/an pentru terenuri, fara TVA. Iar service charge-ul se calculeaza in functie de suprafata detinuta. Costurile comune sunt prevazute in contract inca de la inceput, iar perioada minima de inchiriere este de 10 ani. „Veniturile noastre cele mai mari nu sunt insa din chirii si cesiuni. Tetarom nu a fost gandit ca un dezvoltator imobiliar ci ca o structura de afaceri. Noi nu facem profit din chirii. Noi dezvoltam economia pe orizontala si cream locuri de munca cu valoare adaugata mare. Veniturile noastre vin din furnizarea si distributia de energie electrica si gaz din parcuri“, a explicat Adela Mirza.
In parcurile Transilvania Constructii, nivelul chiriei este diferit in functie de zona si de tipul depozitelor. Pe strada Orastiei, 80% dintre spatii sunt clasa B, iar chiria aici este 3,5 euro/m2, la care se adauga si o taxa pentru servicii de 0,7 euro/m2, iar la zona de birouri este de 5,5 euro/m2. La Jucu, unde sunt construite depozite clasa A in regim economic de exploatare, chiria este de 3,8 euro/m2 si taxa de servicii este de 0,7 euro, iar la zona de birouri, de 7,5 euro/m2. In plus, sunt dezvoltate si spatii personalizate, respectiv cu temperatura controlata, refrigerare si congelare, iar chiriile sunt de 7 euro/m2 la refrigerare si de 8 euro/m2 la congelare.
