Oamenii se dezvolta, tehnologia avanseaza, nevoile clientilor se schimba, organizatiile se transforma si simt nevoia de a se extinde. Smart Home, Smart Buildings, Smart Cities sunt termenii care caracterizeaza aceasta piata in care sustenabilitatea a devenit un must – de la centre comerciale si spatii industriale, la birouri si locuinte. In acest context, cea de-a noua editie a conferintei „Real Estate & Construction Forum“, organizate de BusinessMark, a scos la iveala ca angajatii si companiile isi doresc acum un standard mai ridicat la birou: lumina naturala, aer proaspat, spatii verzi, iar proximitatea locuintei fata de birou a devenit un factor decisiv in alegerea unui loc de munca. De asemenea, s-a adus in prim plan nevoia acuta de infrastructura, mai ales pentru a accelera ritmul de crestere in zona de e-commerce, care si-a dublat deja volumele din 2016 incoace, atingand 8% din piata, dar si pentru a elimina fragmentarea lantului logistic si supermarketurile de peste 20.000 m2, in favoarea unor spatii comerciale mai mici.
Consumatorii nu mai au disciplina de a merge la mall si de a face doar de acolo cumparaturi. Online-ul s-a dublat din 2016 incoace, iar asta inseamna ca si mixul de retaileri din centrele comerciale se schimba. „Colegii din regiune sunt mirati ca in Romania avem supermarketuri de 15.000-20.000 m2. In alte tari, datorita online-ului, scad foarte mult spatiile. Incepem si noi astfel de discutii cu chiriasii de food si speram sa vedem aceasta tendinta mai repede“, a punctat Carmen Ravon, Head of Advisory&Transaction Services | Retail Agency, CBRE Romania. „Atentia fata de client face diferenta si e un avantaj competitiv. Companiile de succes reusesc sa isi tina clientii in case, spatii industriale, shopping mall-uri doar fiind atente la ce trebuie: transport si tot felul de facilitati“, a adaugat Ana Dumitrache, Country Head Romania, CTP Invest, subliniind: „daca am avea drumuri mai bune, probabil comertul online ar functiona si mai bine. Clientii sunt tot mai sofisticati si doresc sa aiba produsele in aceeasi zi. In absenta infrastructurii, e importanta locatia.“
Cristian Turculet, Regional Development Manager Romania & Bulgaria, AmRest, care opereaza cafenelele Starbucks in Romania si acum Burger King, compara clientii romani cu cei bulgari. „Consumatorul din Romania e mult mai dinamic, isi doreste sa consume si sa se asocieze cu branduri. Creeaza un soi de apartenenta la aceste branduri. In Bulgaria, consumatorii sunt putin mai conservatori – probabil si din cauza faptului ca veniturile sunt putin mai mici ca in Romania, desi este o piata in crestere. Sofia are o putere de consum foarte mare, se dezvolta. Viteza cu care s-a dezvoltat consumul in Romania, cel putin in retail, e mult mai mare. Bulgaria e o piata sub Romania, sunt niste ani care ne-au dus mai departe decat ei din perspectiva consumului“, a spus acesta, completand: „obiceiurile de consum ale romanilor sunt puternice si constante in zona food&beverages. Sunt destul de putine momentele in care au existat diferente foarte mari de la un an la altul in sens negativ. Pe viitor insa online-ul va afecta destul de mult si piata de food&beverages, atragand acel tip de consumator care nu isi doreste neaparat o experienta si pentru care timpul este mai degraba esential. Suntem si noi deja prezenti in online, chiar daca nu e parte din activitatea principala.“
Online-ul creste, dar nici vanzarile fizice nu scad
Costin Blideanu, Head of Leasing Retail Division, AFI Europe Romania, nu se arata insa ingrijorat de evolutia pietei online. „Inregistram cresteri de vanzari cu doua cifre, in ciuda previziunilor apocaliptice din ultimii ani despre online-ul care va ucide mall-urile. Este adevarat, traficul poate nu mai are aceleasi cifre de crestere ca anii trecuti (2-3%), dar vanzarile sunt in continuare in crestere cu peste 10%, de la an la an.“ Acesta observa insa o presiune pe food si o schimbare a atitudinii clientilor, care au devenit mai pretentiosi, sub influenta online-ului. „Asistam la un paradox: segmentul online creste, iar vanzarile fizice nu isi incetinesc ritmul de crestere. Stim insa ca punctul central al centrului comercial ramane zona de fashion, sector in care exista un semn de ingrijorare in raport cu online“, a spus Costin Blideanu, deloc convins ca ar fi o cauzalitate directa intre online si magazinele fizice. „Cred ca o data la 5-10 ani se schimba mentalitati, iar noi trebuie sa le intelegem si sa ne adaptam la ele. In acest moment, factorii cei mai importanti sunt timpul si eficienta. De aceea, ne orientam catre proiecte mixte si foarte mari, dezvoltand in spatele mall-ului cladiri de birouri si rezidentiale.“
Magazinele mari concureaza insa foarte bine online-ul, pentru ca modelul de e-commerce nu e atat de profitabil din punct de vedere logistic, ratele de returnare fiind in continuare foarte mari. De asemenea, chiar daca pentru magazinele mici online-ul reprezinta posibilitatea sa fie la un nivel de competitie apropiat chiar si de giganti, este evident ca celor cu magazine de 200-300 m2, la nivel de integrare, le este mult mai greu sa aiba aceeasi logistica si sa livreze repede produsul, cum fac cei mari.
Claudiu Bisnel, Partner&Co-Founder Brisk Group, intareste ideea ca retailul merge in directia potrivita. „Anul acesta suntem implicati in livrarea a cinci magazine noi. Potrivit unui studiu GFK la nivel european, segmentul Brick&Mortar a crescut cu 1,9-2% in ultimul an, iar la nivel local cu 6,1%. Astfel, suntem a doua tara din Europa ca evolutie pozitiva, dupa Bulgaria“, a spus acesta, subliniind ca e-commerce-ul si Brick&Mortar sunt complementare. „Suntem dependenti de online, dar ne place si sa experimentam. Potrivit cifrelor, in Romania exista foarte mult spatiu de expansiune pentru retail. La nivel european, media e de 1,6 m2/cap de locuitor, iar noi ne situam la 0,73 m2/cap de locuitor. Pe langa orasele mari, cred ca exista oportunitatea dezvoltarii retailului in zonele in curs de dezvoltare.“
Si pentru CBRE Romania, anul a fost exceptional de bun in zona de retail. „Am finalizat un proiect de refurbishare la Cluj, cu clienti noi. Avem branduri pe care le-am consiliat pentru a intra in Romania, intre care Burger King si Victoria’s Secret. Dupa volumul de munca pe care il avem, ne asteptam ca si perioada urmatoare sa fie aglomerata din punct de vedere al brandurilor care vor sa intre pe piata din Romania“, a punctat Carmen Ravon, completand: „centrele comerciale au dorinta de a se diferentia, cautand sa reprezinte in exclusivitate cateva branduri. De asemenea, observam spatii de retail din ce in ce mai mari, dar si o majorare a cererii de spatii mari de depozitare in mall-uri pentru magazinele online.“
E nevoie de infrastructura rutiera, dar si feroviara
Solutia de accelerare a ritmului de crestere in online este construirea unei infrastructuri corespunzatoare. „Lipsa acesteia duce la o fragmentare a schemelor logistice, companiile, in special cele de curierat, ajungand sa infiinteze mai multe puncte logistice in tara. Acum, toata logistica Romaniei e dezvoltata pe Coridorul IV, cu intreruperile evidente intre Bucuresti si Sibiu“, este de parere Ana Dumitrache. In completare, Sinziana Pardhan aminteste exemplul Poloniei. „In perioada de dezvoltare a infrastructurii, tendinta era de creare a unor centre regionale de distributie pentru a putea acoperi cat mai bine tara. In ultimii ani insa, se observa o tendinta inversa, de concentrare, pentru ca din punct de vedere al operatiunilor e mult mai eficient sa ai un centru foarte mare, cu operatiuni concentrate. E posibil ca asta sa se intample si in Romania.“ In opinia Sanzianei Pardhan, infrastructura are doua valente – creativa si distructiva – pentru ca, in lipsa infrastructurii, trebuie create anumite centre logistice care s-ar putea sa devina irelevante in momentul in care apare o infrastructura mai buna, o retea de autostrazi ce creeaza alte fluxuri si trasee logistice. „Lucram in functie de nevoile actuale ale chiriasilor si incercam sa fim cu un pas inaintea infrastructurii. Nu e insa de ajuns, pentru ca termenele sunt acum foarte lungi.“
Ana Dumitrache, care vede cea mai mare problema in lipsa cailor de acces, precizeaza ca CTP Invest este pregatit si dispus sa aiba toata logistica necesara pentru implicarea in proiecte de infrastructura, insa nu exista un cadru legislativ care sa permita asta. „Cand vorbim despre dezvoltare, cele mai mari intarzieri sunt legate de partea de achizitie de terenuri, de fragmentarea terenurilor, istoricul proprietatii, succesiuni. In alte tari, acest domeniu e un pic mai usor de navigat. Apoi, de 2-3 ani incoace vorbim de cresterea costurilor de productie, iar anul trecut am simtit mai accelerat gradul de crestere a costurilor. In 2019 lucrurile s-au temperat, dar tendinta ramane de crestere, iar asta are impact asupra planului de afaceri, avand in vedere ca in acelasi timp exista o presiune pe chirii, pe costuri, din partea chiriasilor.“
Lucian Anghel, fondator si CEO EnergyPal si FMS, considera ca ar trebui utilizata si infrastructura feroviara existenta, chiar daca ar trebui intai modernizata. Si Sinziana Pardhan observa din activitatea clientilor din parcul propriu ca transportul pe calea ferata a crescut semnificativ. „Anul trecut a trebuit sa facem o extindere a platformei pentru ca volumele au crescut substantial, in special spre Constanta. Fluxul este mai mic spre vest, pentru ca marfurile care vin pe tren se opresc la granita in vest, se muta in camioane si se distribuie in Romania. La nivel european, tendinta e de a impinge cat mai mult din structurile logistice pe feroviar.“
Automatizarea, aproape un must have
Lucian Anghel observa ca presiunea pe eficienta costurilor este tot mai mare, proprietarii si operatorii logistici dorindu-si sa scada taxa pentru servicii. „Aici e o lupta. Chiriasii, dar si prestatorii de servicii au o mare dificultate in a gasi oameni. In Bucuresti, cei mai multi sunt adusi din zone limitrofe.“ Solutia poate veni insa din automatizare. „Pe piata industriala si logistica, automatizarea spatiilor e deja o tendinta in Romania, iar aceasta vine odata cu dezvoltarea tehnologica si cu lipsa fortei de munca. Problema este insa pretul unor astfel de investitii si perioada de timp in care se amortizeaza“, a spus Ana Dumitrache, completata de Sinziana Pardhan: „vom vedea o diferentiere pe segmente a modului in care se adopta automatizarea. Astfel, daca zona de retail implementeaza solutii de automatizare, pentru 3PL acestea nu sunt potrivite, din cauza timpului indelungat de recuperare a investitiei, acestia fiind legati de contracte pe termen scurt, pe trei ani.“
Lucian Anghel considera insa ca dorinta de eficienta financiara conduce in mod sigur catre automatizare, mai ales in cazul depozitelor cu temperatura controlata fiind extrem de utila supravegherea diversilor parametri de la distanta. De multe ori, si cei care sunt retaileri online, care fac micro-picking sau picking, au conditii de clima particulare comparativ cu un depozit general. In plus, curierii au nevoie de solutii de automatizare, de sistem WMS, chiar daca acesta costa cateva zeci de mii de euro, partea de monitorizare la distanta a instalatiilor permitand o reducere a costurilor de operare.“ Lucian Anghel le recomanda si proprietarilor parcurilor industriale sa adopte solutii de eficienta energetica. „Acestia pot sa implementeze masuri obtinute din cazuistica existenta, din best practice realizat de catre operatorii de servicii de management al cladirilor. O alta masura ar fi implementarea tehnologiilor noi, care tin de automatizare: contorizare inteligenta, sistem de gestionare a facturarii, supraveghere video cu analiza de date. Toate acestea pot sa duca la o eficienta a costurilor de operare, fiind masuri accesibile care se amortizeaza intr-un timp foarte scurt.“
Produse noi, adaptate la piata actuala
Pentru a se adapta noilor cerinte ale clientilor, CTP Invest lucreaza la un produs nou, Premium Business Unit, ce va fi lansat si pe piata din Bucuresti, dupa ce a fost implementat in Cehia. Cu suprafete cuprinse intre 1.000 si 3.000 m2 si 10-12 m inaltime, unitatile flexibile, multifunctionale, combina spatiul pentru birou, productie, depozitare si showroom intr-unul singur. Acestea pot fi plasate in proximitatea oraselor mari, clientii avand posibilitatea sa isi aleaga modulele care pot fi structurate si pe verticala, oferind astfel eficienta. „Incercam sa tinem pasul cu vremurile care arata ca intiativa privata si antreprenoriatul au ajuns la o anumita maturitate in Romania“, a spus Ana Dumitrache, subliniind ca doreste sa mentina ritmul de crestere de 15% de la un an la altul, ca EBIT. „Proiectul aduce un suflu nou pe segmentul nostru de piata pentru ca atrage un tip nou de clienti pentru spatii, dincolo de operatorii logistici care au nevoie de spatii de stocare. E un proiect de co-work, prin care se concepe un mediu cu o infrastructura prietenoasa.“
Sinziana Pardhan, country head P3 Romania, anunta de asemenea lansarea unui proiect multifunctional care va cuprinde o cantina si un hostel cu 212 paturi, cu posibilitate de extindere, pentru angajatii temporari sau permanenti. „Unitatea e situata in centrul parcului nostru logistic. Aici putem adauga in perioada viitoare alte componente de servicii, de la supermarket la cafenea sau servicii medicale. Astfel, incercam sa venim in intampinarea nevoii stringente a chiriasilor nostri de forta de munca si de reducere a costurilor cu transportul muncitorilor“, a spus aceasta, precizand ca vede o maturizare a pietei, cu jucatori profesionisti care vin cu abordari noi. „Suntem pe o piata dinamica unde foarte multi factori intervin in modul in care clientii isi desfasoara activitatea. Nu e de ajuns doar o cladire, ci e nevoie de un eco-sistem in care clientii sa isi poata desfasura business-ul, cu tot ce au nevoie: transport in comun, activitati intermodale etc.“
