Ad
Ad
Ad
Ad
Ad
Ad
Ad
Ad
AdAdvertisement
Ad
Ad
Ad
Ad
Ad

In 2011 va continua tendinta usor ascendenta

Preturile terenurilor in 2011 vor ramane stabile, iar cererea de spatii industriale va urma tendinta inceputa anul trecut, fiind in continuare orientata mai mult catre cele pentru productie. Desi 2011 nu va aduce schimbari majore pe piata, totusi, mai multe companii din domeniile EMS (Electronic Manufacturing System), optica, automotive si ansambluri pentru diverse echipamente sunt deja interesate sa patrunda in Romania, potrivut lui Gabriel Sfetcu, head of industrial Cushman&Wakefield.

 
Doar luand in calcul tranzactiile lucrate de Cushman&Wakefield, spatiul solicitat totalizeaza 40-45.000 m2. „Mai sunt insa si o serie de furnizori ai Ford care inca nu s-au relocat in Romania si este de asteptat sa se hotarasca in 2011. Firesc ar fi sa faca aceasta miscare cat mai curand, pentru ca unii dintre ei livreaza si pentru Dacia si, automat, costurile vor fi mai mici atat pe partea de transport, cat si din punct de vedere al nivelului de salarizare din Romania, care este cu mult sub cel din Ungaria, Cehia sau Polonia”, a spus Sfetcu, previzionand astfel ca cererea de spatii va fi destul de concentrata in Craiova si Pitesti. Totusi, nu se vor produce mari tranzactii de terenuri in aceste regiuni, pentru ca cei mai multi dezvoltatori si-au asigurat deja proprietati aici si sunt in asteptarea unei cereri pentru a da start proiectelor. In afara domeniului automotive, sunt multe companii atrase de forta de munca mai ieftina de la noi, care prefera partea de vest a tarii in defavoarea zonelor mentionate, sau chiar a Capitalei, pentru ca realizeaza echipamente cu materii prime provenite din Europa Occidentala, unde ajunge, de asemenea, si produsul finit. „Asa ca nu are rost sa vina jumatate de tara, pana la Cluj, de exemplu, sau pana in Bucuresti, si sa plateasca acest transport inutil”, a mai spus reprezentantul Cushman&Wakefield.
Este si cazul unei noi companii care produce echipamente de optica si asambleaza ochelari pentru tehnologia 3D, pe care le livreaza in Occident, astfel ca prefera zona de vest.
Zona centrala a tarii, in special reprezentata de Cluj-Turda, va ramane in continuare de interes in ceea ce priveste dezvoltarea de proiecte, pentru ca este situata la jumatatea rutelor logistice ale Romaniei si foarte aproape de autostrada A3, dar si sud-estul tarii, Constanta-Agigea, interesanta atat datorita cresterii traficului de marfa prin Port, cat si pentru cererile venite din partea unor mari retaileri. „Zonele cele mai interesante pentru proiectele logistice raman deci cele care au prezentat tot timpul potential de dezvoltare mai ridicat, dar care nu s-a materializat din diverse motive cu caracter strategic sau operational”, a mai spus Sfetcu. Acesta crede ca orice dezvoltator care va avea un contract pre-lease va face tot posibilul sa livreze proiectul la timp, pentru ca cererea nu este foarte mare. In plus, continuand tendinta din 2010, anul acesta se va lucra mai mult pe segmentul industrial, insa cererile vor veni tot dinspre productie, si mai putin logistica sau distributie, pentru ca toti marii operatori au deja spatii. Si, chiar daca acestia decid sa se relocheze, pentru piata nu are nicio insemnatate in balanta spatiului ocupat si disponibil. „Nu vom avea un operator nou intrat pe piata care sa ceara dintr-odata, sa zicem, 10.000 m2. Jucatorii din acest segment fie se mai restrang, fie se mai extind un pic, in contul aceleiasi chirii pe care o plateau si pana atunci, ca un «incentive» din partea proprietarului”, a mai spus reprezentantul Cusman&Wakefield.

Dezvoltatorii nu mai au ce stimulente sa ofere fata de 2010
Insa dezvoltatorii nu mai pot sa vina anul acesta cu oferte peste cele din 2010, cand deja au oferit cam tot ce se putea. Si in 2011 se va practica, cel mai probabil, scutirea de la plata chiriei pe un anumit numar de luni, in functie de durata contractului incheiat si suprafata solicitata. Insa este putin probabil ca nivelul chiriilor sa mai scada, pentru ca ar insemna ca dezvoltatorii sa inchirieze sub costurile investitiei, situatie in care cei mai multi prefera sa isi pastreze spatiile goale, pentru ca macar astfel se scutesc de costurile de operare. „Segmentul industrial nu a functionat pe chirii speculative, motiv pentru care chiriile pentru spatiile industriale nu au scazut in aceeasi proportie ca si cele din segmentele office sau retail”, a explicat Sfetcu, adaugand ca nici anul trecut nu au scazut decat usor. Ca stimulente, mai probabile sunt niste reduceri ale service charge-ului, dar si acestea depind de posibilitatea dezvoltatorului de a obtine contracte mai bune pentru servicii de gestionare a proprietatii de la companiile specializate. „A fost o tendinta in 2009 de a eficientiza costurile in detrimentul calitatii si noi am administrat cateva proiecte ale caror proprietari au considerat ca ar fi mai ieftin sa lucreze direct cu oamenii angajati acolo decat sa aiba un sistem integrat de asset management. Si s-a dovedit ca este mult mai costisitor si deloc bine facut comparativ cu situatia cand se apeleaza la o firma specializata in asa ceva. In cele din urma, si calitatea conteaza”, a mai spus Sfetcu, care a adaugat ca in 2010 au avut si cereri de relocare din partea unor companii nemultumite de nivelul chiriei, care au folosit ofertele facute ca „arma” de negociere cu proprietarul locatiei unde erau deja stabilite.

Nu intotdeauna chiria mica este factorul decisiv in alegerea cladirii
Anul acesta vor avea cautare atat spatiile de clasa A, cat si de clasa B. Reprezentantul Cushman&Wakefield este de parere ca nu intotdeauna nivelul mai mic al chiriei este cel care motiveaza decizia. O cladire de clasa B nu are aceeasi capacitate de incarcare a pardoselii ca una de clasa A, si nici deschideri la fel de mari intre stalpi, sau izolatii la fel de bune si, in cele din urma, nu va mai fi la fel de eficienta energetic. „Acesta a fost poate cel mai important factor care a fost luat in considerare mai ales in ultimii doi ani, ca urmare a tendintei de reducere a costurilor de operare, iar o cladire de clasa A este mult mai eficienta energetic decat una veche”, a declarat Sfetcu. Acesta a mai spus ca sunt totusi si multi clienti destul de retinuti in a alege o cladire de clasa A, pentru care pot ajunge sa plateasca 1,5 euro/m2 in plus. Ceea ce nu stiu, pentru ca, in opinia reprezentantului Cushman&Wakefield, nu li se explica, este ca acea diferenta poate sa fie recuperata chiar si de doua ori din costurile de operare. „Sunt insa si companii ale caror procese de productie implica utilaje care generaza caldura si atunci, acestea nu au nevoie, pe timp de iarna, sa incalzeasca hala respectiva, iar vara oricum nu ar putea realiza temperatura controlata, astfel ca au nevoie doar de o ventilatie buna. Acest tip de companie va prefera deci spatii de clasa B”, spune reprezentantul Cushman&Wakefield, care a mai declarat ca au fost abordati si de companii din Cehia sau Polonia, nemultumite de nivelul chiriei din Romania, aproape dublu fata de cel cu care erau obisnuiti. „Insa ei nu inteleg ca este vorba si de norme de constructie diferite. In Romania, zona seismica, stalpii de rezistenta, de exemplu, sunt de 50-70 cm, pe cand la ei au 15 cm. Multi chiriasi vin din Europa Centrala si se plang, spunand ca la ei este mai ieftin, dar este mai ieftin pentru ca te costa mai putin si sa construiesti.“

Preturile terenurilor vor ramane la acelasi nivel
Reprezentantul Cushman&Wakefield este de parere ca preturile terenurilor vor ramane stabile in acest an, dupa ce in 2010 s-a inregistrat cel mai scazut nivel al acestora. „Bineinteles, discutam despre proprietari care cunosc piata si modul de calcul al unei investitii. Pentru proprietarii care inca viseaza la castigurile prognozate in 2007, tendinta va fi de scadere, pentru ca ei le tin foarte sus, sau vor alege sa nu vanda.“ Sfetcu a mai spus si ca anul trecut au fost putine terenuri tranzactionate. „Mai important pentru noi este sa lucram spatiile deja existente, sau care se pot face. Suntem in continuare a doua piata de consum din Europa de Est si nu exista atatea spatii industriale cate am avea nevoie, iar acestia sunt doi factori care, indiferent de nivelul TVA si calitatea drumurilor, decid dezvoltarea”, a spus Sfetcu, explicand spatiile industriale goale, pe care dezvoltatorii incearca de luni bune sa le inchirieze, prin faptul ca acestea au fost construite in mod speculativ, multe fiind localizate in zone in care nu sunt necesare.

Cota de piata de 47% pentru Cushman&Wakefield in 2010
Compania a realizat anul trecut cele mai multe tranzactii, obtinand o cota de piata de 47%. „Sper in continuarea trendului de anul trecut, usor ascendent. Eu sunt mai optimist, deoarece pentru Cushman&Wakefield 2010 a fost cel mai bun an”, a mai spus Sfetcu, explicand ca rezultatele de anul trecut au fost obtinute prin mai multa munca. Astfel, la sfarsitul lui 2009 compania a lansat un site dedicat spatiilor industriale din Romania, conectat la pagina de internet corporatista a Cushman&Wakefield si la fiecare site local din Europa de Est, primind o serie de cereri bazate pe acesta.
De asemenea, s-au intesificat contactele cu potentialii clienti, activitatea de direct mailing, intalnirile, dar si metodele mai vechi de promovare imobiliara, postarea de pancarte pe diferite proprietati, care chiar au dat rezultate. „Avem de lucru si pe 2011, dar suntem in aceeasi situatie ca in 2010, avem garantia ca probabil 30% din tranzactii se vor realiza, iar in privinta celorlalte, nu depinde de noi. Sunt foarte multe firme la care chiar procesul de luare a deciziei dureaza si te poti intinde cu un proiect si pana la doi ani”, a mai spus Gabriel Sfetcu.

Articole similare

Ad
Ad