Piața spațiilor logistice și industriale a cunoscut o evoluție pozitivă în cei aproape doi ani de pandemie, pe fondul creșterii comerțului electronic și a logisticii bunurilor de larg consum. Atât cererea de facilități noi de depozitare, cât și solicitările de extindere pentru spațiile deja ocupate au fost în creștere, astfel că cele mai multe proiecte construite au fost de tip build-to-suit. Se caută cu precădere clădiri noi, moderne și eficiente energetic. Cererea cea mai mare rămâne în zona Capitalei, urmată de principalele centre regionale din vest și nord-vest. Chiar dacă prețul chiriilor a rămas relativ constant, de 3,90 de euro/m2/lună, creșterea prețurilor materialelor de construcții și inflația ar putea să determine majorări de prețuri pe viitor, în special pentru contractele noi. Pentru 2022 se așteaptă menținerea tendinței ascendente a pieței spațiilor industriale și logistice, mai multe proiecte aflate în construcție urmând să fie livrate către beneficiari.
România a reușit să se redreseze după pandemie încă de la finalul primului trimestru al acestui an, când produsul intern brut a atins, în termeni reali, nivelul din 2019. Desigur, economia este mult diferită față de cum era acum un an și jumătate și are un pronunțat caracter neuniform, așa cum se remarcă și în raportul de piață Colliers România pentru prima jumătate a lui 2021. Este adevărat că unele industrii au fost puternic afectate, în timp ce altele au trecut mult mai repede peste efectele pandemiei sau chiar au crescut. Per total însă, piața și-a revenit în linii mari mult mai repede acum decât după criza financiară din 2009, iar unul dintre principalele motoare l-a reprezentat consumul, care a revenit în proporție de aproximativ 80% – de precizat că anumite categorii de produse și servicii dintre cele mai costisitoare, cum ar fi mașinile sau vacanțele exotice, încă se situează sub nivelul din 2019. Comerțul electronic a atins însă impresionanta valoare de 5,6 miliarde de euro la sfârșitul lui 2020, creșterea fiind de 400% în doar 5 ani.
Victor Cosconel (Colliers)
Și din punct de vedere fiscal previziunile erau optimiste la jumătatea anului, în condițiile în care estimările Comisiei Europene privind evoluția PIB pentru 2021 în România au crescut de la 4% (la începutul anului) la 7,5%. Rămâne de văzut care vor fi concluziile la final de an, după instabilitatea politică din toamnă și inflația în creștere.
Cu stocuri moderne de spații comerciale, industriale și de birouri dezvoltate recent, România este una dintre cele mai competitive țări din Europa Centrală și de Est, oferind produse de calitate la randamente atractive. În linie cu dinamica sectoarelor de retail alimentar și logistică de bunuri de larg consum, un procent important din clienți au avut o activitate intensă, ceea ce a generat nevoia de extindere a suprafețelor de depozitare, pentru a face față volumului crescut de lucru.
La ora actuală, dezvoltarea speculativă este mai puțin abordată de dezvoltatori, fapt ce conferă o siguranță crescută și încredere proiectelor existente și celor în curs de dezvoltare, precum și investitorilor care doresc să-și plaseze capitalul în produse locale. De remarcat faptul că încep să apară tot mai multe solicitări pentru dezvoltarea de centre logistice regionale, care să deservească nu doar România, ci și alte țări din sud-estul Europei.
562.000 m2 de spații logistice și industriale tranzacționați în primele 9 luni
Sectorul industrial a fost tratat anul acesta ca un centru de interes de către mulți investitori și dezvoltatori activi în 2020. Volumul spațiilor logistice și industriale închiriate în primele nouă luni din 2021 s-a ridicat la 562.000 m2, în scădere cu 3% față de perioada similară a anului trecut, potrivit datelor firmei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox. Activitatea de închiriere a fost susținută în mare parte de cererea nouă, care a reprezentat 86% din volumul total tranzacționat.
Trimestrul al treilea al anului a mers în special foarte bine, cu o suprafață totală închiriată de spații logistice și industriale de 202.000 m2, în creștere față de trimestrul anterior (160.000 m2) și la un nivel comparabil cu cel din primele trei luni ale anului, când au fost tranzacționați 200.000 m2.
Strict în sectorul logistic au fost tranzacționați 460.000 m2 de spații de depozitare în toată țara. Deși această suprafață este cu 31% mai mică decât cea tranzacționată în aceeași perioadă din 2020, ea reprezintă o realizare majoră pentru sectorul industrial raportat la perioadele anterioare (de exemplu, este aproape dublă față de primele 3 trimestre din 2018), se arată în raportul CBRE Research. Segmentul de logistică a atras 31% din volumul total tranzacționat în primele 9 luni, unii dintre cei mai activi investitori pe acest segment fiind CTP, Forteress, Globalworth și Oresa.
CBRE România a asistat companiile românești Element Industrial și Pavăl Holding în vânzarea primului lor proiect logistic, ELI Park 1, situat în nordul Bucureștiului. Tranzacția reprezintă intrarea directă a Fortress REIT pe piața industrială din România. „Interesul investitorilor pentru proiecte industriale de calitate este în creștere, iar intrarea Fortress REIT reprezintă un vot de încredere. Estimăm că anul acesta vor avea loc tranzacții de peste 250 de milioane de euro pe piața industrială”, a declarat Mihai Pătrulescu, Head of Investment Properties CBRE România.
La sfârșitul lui septembrie, stocul modern de spații industriale din România însuma aproximativ 5.420.000 m2, după livrarea a circa 280.000 m2 în timpul anului. Aflați deja în diferite faze ale construcției, alți 700.000 m2 sunt așteptați să se adauge stocului de spații moderne până la finele lui 2022. Puțin peste jumătate din suprafața totală ce urmează să fie livrată este dezvoltată în București, iar un sfert se construiește în regiunea de vest/nord-vest a țării.
Piața este dominată de contracte noi
Reînnoirile de contracte au cumulat doar 14% din volumul tranzacționat, piața fiind dominată de contracte noi, astfel că rata de neocupare continuă să scadă, ajungând la 5,6% în București și la 4,7% la nivel național, se arată în ultimul raport Cushman & Wakefield Echinox.
Bucureștiul rămâne destinația preferată a companiilor care închiriază spații de logistică și depozitare, cu 65% din volumul total tranzacționat, în timp ce Timișoara, Brașov și Cluj-Napoca au fost cele mai dinamice piețe regionale.
Printre cele mai importante tranzacții încheiate în trimestrul al treilea se numără închirierea a 12.000 m2 de către retailerul ceh de produse alimentare Rohlik Group în CTPark Bucharest North, extinderea cu 6.000 m2 a KLG în CTPark Bucharest West, preluarea a 6.000 m2 în ELI Park de către compania germană din domeniul automotive Bohnenkamp, precum și contractul dintre VGP Park Timișoara și producătorul de mobilă Rus Savitar, pentru 5.600 m2.
Construcțiile au mers foarte bine în perioada verii, astfel că dezvoltatorii au livrat în trimestrul al treilea proiecte noi care au însumat nu puțin peste 130.000 m2, printre care extinderea cu 22.000 m2 a centrului de distribuție al retailerului polonez de fashion LPP în WPD Ștefănești și finalizarea celei de-a doua faze a CTPark Bucharest North, de 20.000 m2.
În total, în perioada ianuarie-septembrie 2021 au fost livrate proiecte de 338.600 m2. Separat, până la finalul acestui an vor mai fi livrate construcții însumând peste 260.000 m2. Astfel, livrările noi din acest an ar urma să totalizeze peste 600.000 m2, aproape de nivelul record consemnat în 2020, creând premisele unui 2022 bun pe acest segment de piață.
„Încurajați de evoluția pozitivă atât a consumului, cât și a producției industriale, dezvoltatorii sunt determinați să își extindă portofoliile prin noi achiziții de terenuri sau proprietăți. Acest optimism a fost susținut de dinamica cererii remarcată în ultimele 18 luni, concretizată într-un volum total de peste 1.500.000 m2 tranzacții semnate în această perioadă. Piața logistică și industrială are o dezvoltare galopantă, reconfigurându-se harta parcurilor logistice din România prin formarea unor hub-uri de distribuție regionale de dimensiuni considerabile. Avem exemple de top din industrie, Ikea, LPP, epantofi.ro”, a declarat Rodica Târcavu, Partner Industrial Agency Cushman & Wakefield Echinox.
CTP și WDP, jucătorii dominanți de pe piață, sunt deja prezenți în mai mult de 10 orașe din țară, în timp ce VGP, Globalworth and Element Industrial au în plan dezvoltarea de platforme naționale. Proiectele noi urmează să fie construite în București și în marile orașe regionale, dar și în Roman, Turda, Dej, Călan și Buzău, având în vedere faptul că planurile de extindere ale chiriașilor se îndreaptă și spre orașe secundare și terțiare.
Grad de ocupare de peste 95% în depozite
Gradul de ocupare a spațiilor industriale moderne (clasa A și B) este de peste 95%. Cererea crescută pentru astfel de spații, care a cunoscut valori impresionante anul trecut, a ajutat la ocuparea spațiilor logistice disponibile, ceea ce a dus la o scădere a ratei de neocupare la 4,75% la sfârșitul trimestrului al treilea din 2021. Scăderea ratei de neocupare de la un an la altul a fost remarcată și în București, aceasta ajungând la 5,5% la sfârșitul lui septembrie 2021, față de 8% în aceeași perioadă a anului trecut.
„În ciuda pandemiei, jucătorii activi pe piața spațiilor logistice s-au confruntat cu o cerere crescută, fapt ce a condus la necesitatea adaptării strategiilor de leasing și dezvoltare, fiind dispuși să acopere și zone ale țării care înainte de pandemie nu reprezentau o prioritate. În același timp, proprietarii, fie ei de spații logistice, de retail sau birouri, au făcut eforturi de a-și înțelege mai bine chiriașii – în contextul perioadei dificile. Am putut observa și modificări ale pachetului de beneficii oferit chiriașilor noi, aceștia menținând chiria contractuală, însă fiind mai flexibili în negocierea lunilor gratis de chirie și a sumei oferite pentru amenajarea spațiilor.”
De remarcat faptul că spațiile logistice nou construite, dar și cele aflate în fază de construcție au fost gândite încă din etapa de proiectare pentru a fi eficiente energetic. Astfel, noile proiecte industriale au în vedere reducerea emisiilor de carbon, fiind prevăzute cu panouri solare instalate pe acoperișul clădirilor, a explicat Gabriel Sfetcu, Managing Partner GS Capital. De asemenea, în cazul echipamentelor cu temperatură controlată sau frig s-a renunțat la freon, utilizându-se în schimb amoniac-glicol sau chiar CO2.
„Dacă până acum mai degrabă dezvoltatorii de birouri și de rezidențial se ocupau de certificarea verde a proiectelor, în prezent și dezvoltatorii de industrial au început să pună accent pe sustenabilitate, un număr din ce în ce mai mare alegând deja să depună toate eforturile pentru a obține certificări de tip BREEAM. Aceste îmbunătățiri aduse spațiilor logistice nu se reflectă încă în chirii, contribuind doar la promovarea proiectelor și la reducerea taxei de mentenanță – un cost care intră în seama chiriașilor”, a explicat și Tudor Iuga, Senior Consultant A&T Industrial Services CBRE România.
În același timp, tot mai multe companii de e-commerce folosesc sisteme automatizate de depozitare și logistică, ceea ce înseamnă că depozitele trebuie adaptate acestor facilități. În acest caz, dezvoltatorii fie adaptează construcțiile existente, fie le configurează de la început pe cele noi cu aceste automatizări. Depozitele mari, de tip „big boxes” gândite pentru e-commerce, au o pardoseală ce poate susține o greutate mai mare de 5 t/m2 – considerând sistemele de automatizare și robotizare și/sau o înălțime mai mare, astfel încât structurile de mezanin să poată susține un volum mai mare de produse pe aceeași suprafață. În completarea opțiunilor pentru e-commerce, dezvoltatorii prospectează zonele mai apropiate de oraș (sau chiar în oraș), pentru hale de tipul „inner-city-logistics”, unde acești chiriași își pot depozita produsele cu rotația cea mai ridicată și cu predictibilitate de a fi transportate ușor la clientul final.
Chiria pentru industrial rămâne 3,90 euro/m2/lună
La sfârșitul trimestrului al treilea chiria s-a menținut la un nivel stabil de 3,90 de euro/m2/lună, chiria netă efectivă ajungând la 3,50 de euro/m2/lună pentru un spațiu de 5.000 m2. „Ne așteptăm ca aceste valori să se mențină și pe parcursul lui 2022, chiar dacă prețul materialelor de construcții va fi resimțit de către dezvoltatorii care au în curs de execuție proiecte industriale. Totuși, credem că această creștere de costuri se va regăsi în comprimarea yieldurilor în perioada următoare pe toate segmentele de real estate, însă în mod special pe cel industrial”, au declarat specialiștii CBRE România.
Instabilitatea prețurilor materialelor de construcții – în special al oțelului și zincului, care s-au triplat în ultimele 12 luni – dar și ritmul de creștere a inflației la nivel macroeconomic s-ar putea reflecta în chiriile practicate, dacă vor crește foarte mult costurile de dezvoltare, apreciază Cosmin Dinu, Head of Industrial Activ Property Services.
Dacă până acum infrastructura dezvoltată juca un rol esențial în amplasarea noilor dezvoltări, cererea generată de retaileri și e-commerce în special aduce în prim plan și necesitatea apropierii de clientul final. Se observă astfel o mai mare înclinație a dezvoltatorilor către orașe regionale terțiale (de exemplu, Bacău, Roman) unde inexistența unei infrastructuri optime este pusă în balanță de cererea generată de regiunea de est/nord-est a țării.
Printre principalele proiecte tranzacționate în primele 3 trimestre din 2021 se numără achiziția întregului portofoliu Olympian Park și a unei părți din portofoliul Zacaria de către CTP, iar cel mai mare contract de închiriere semnat în perioada ianuarie-septembrie 2021 a fost între dezvoltatorul CTP și Quehenberger, pentru o nouă clădire cu o suprafață totală de 102.000 m2.
Pentru o cerere de 5.000 m2 se găsesc spații disponibile în 1-3 luni, oriunde în principalele regiuni ale țării. În schimb, pentru chiriașii care-și caută un depozit central de peste 10.000 m2, în majoritatea cazurilor timpul de livrare este de 6-9 luni, a precizat Daniel Cautis, Dunwell RO. „Excepție fac dezvoltatorii care își extind speculativ parcurile existente, cazuri care ne reconfirmă încrederea în sectorul industrial. În ceea ce privește depozitele mai vechi, cei mai mulți chiriași doresc relocarea, motivele fiind lipsa specificațiilor tehnice și a autorizațiilor ISU care să acopere un spectru cât mai larg de tipuri de produse, dar și transformarea fostelor platforme industriale în dezvoltări de tip mixt (rezidențial, office și retail).”
Piața spațiilor de birouri, afectată de pandemie
Piața de birouri din București a înregistrat tranzacții de aproximativ 189.000 m2, în creștere cu 7% față de intervalul ianuarie-septembrie 2020. De remarcat evoluția cererii nete (total tranzacții minus reînnoiri/renegocieri de contracte), care a reprezentat 58% din total și a crescut cu 4% comparativ cu perioada similară a anului trecut, potrivit CBRE Research.
În ceea ce privește piața de investiții, volumul total de tranzacții înregistrat în primele 3 trimestre se ridică la 563,6 milioane de euro, cu 10% peste valorile din T1-T3 2020. Segmentele de birouri și industrial au atras majoritatea din volumul total, ultimul crescându-și chiar atractivitatea atât pentru investitorii străini, cât și locali. Bucureștiul a atras 67% din volumul investițiilor imobiliare în 2021, în 5 tranzacții cu birouri și hoteluri, în timp ce 12 oferte, reprezentând 33% din volumul total, au fost încheiate în orașe regionale, unde investitorii au fost atrași în special de proiectele industriale.
Totuși, din totalul de 260.000 m2 de spații noi de birouri estimați a fi livrați în 2021, doar aproape 36.000 m2 au fost livrați în prima jumătate a lui 2021. Este vorba despre Skanska Campus (aproape 19.800 m2) și Țiriac Tower (16.500 m2), două proiecte imobiliare de anvergură, care au ridicat stocul total de spații de birouri din București la peste 3.000.000 m2. Potrivit estimărilor Colliers, cele mai multe proiecte care urmau să se finalizeze la finele lui 2021 vor fi livrate, cel mai probabil, la începutul lui 2022.
O altă tranzacție importantă este achiziția The Light de către Uniqa de la River Development, pentru aproximativ 50 de milioane de euro. Iar cea mai mare tranzacție a anului a fost semnată de Adventum Group, un manager de investiții imobiliare concentrat pe Europa Centrală și de Est, care a achiziționat proiectul de birouri Hermes Business Campus, pentru circa 150 de milioane de euro.
În ceea ce privește naționalitatea cumpărătorului, nu mai puțin de 67% din capital a fost adus de austrieci, urmați de americani și cehi, cu câte 8%. Alți cumpărători activi în primul semestru din 2021 au fost din Africa de Sud, Suedia, Elveția, Germania și Grecia. Investitorii români au contribuit cu doar 1% la volumul tranzacționat.
Activitatea rămâne totuși la niveluri scăzute pe segmentul spațiilor de birouri, în condițiile în care foarte multe companii funcționează încă în scenariul hibrid, iar cererea de spații de birouri s-a contractat cu 10% în primul semestru al 2021 comparativ cu perioada similară a anului precedent, până la 112.000 m2. Separat, cererile noi de spații „office” au fost în scădere cu 15%. Raportat la vârful atins în cea de-a doua jumătate a lui 2018, cererile noi sunt mai puține cu 54%. Gradul de neocupare a atins cel mai înalt nivel din ultimii 7 ani, situându-se la 15,75% la finalul lui iunie 2021.
Previziuni pentru perioada următoare
România a început să fie din ce în ce mai atractivă pentru investitorii străini, dar și pentru cei locali. Se construiesc parcuri pornind de la câteva hale de câte 500 m2 până la zeci de mii de metri pătrați, România având posibilitatea astfel de a recupera diferența față de suprafețele deținute de Cehia și Polonia, principalii competitori din zonă. Investitorii sunt atrași de țara noastră prin prisma randamentului mai mare pe care România îl oferă, comparativ cu piețele deja mature din Polonia și Cehia. Dezvoltarea infrastructurii va duce și ea la atragerea de investiții, portul Constanța fiind un punct strategic pe harta zonei, iar construirea de autostrăzi, drumuri expres și căi ferate fiind, de asemenea, avantaje care vor atrage investiții din ce în ce mai consistente. Sectorul industrial a fost și este cel mai activ, iar pentru 2022 se așteaptă o evoluție pozitivă și în continuare.
