În privința segmentului de retail, campaniile de reduceri lansate de magazine cu ocazia Crăciunului au început încă din noiembrie, odată cu inaugurarea evenimentului de Black Friday. Toate aceste alegeri au avut loc pe fondul lipsei de predictibilitate față de intrarea în carantină și al temerii legate de livrările finale care nu vor ajunge la timp. În plus, distribuitorii și producătorii se concentrează tot mai mult asupra eficientizării aduse de serviciile omnichannel, care răspund nevoii de Real Estate indiferent că este vorba de spații de retail sau logistice. Per total, 2020 este un an bun pentru retail, care se vede în special din nevoia tot mai mare de spații logistice. Acestea au fost concluziile videoconferinței organizate de compania de consultanță imobiliară CBRE.
2020 nu a fost un an ușor pentru retaileri. „Prin integrarea retailului și a industrialului în echipa de omnichannel a CBRE ne-am propus să răspundem întregii nevoi de Real Estate pe care o au retailerii, fie că vorbim de magazine online sau offline. Serviciile omnichannel contribuie astfel la excelența operațională din retail”, a punctat Răzvan Iorgu, managing director CBRE România, în deschiderea evenimentului. La nivel local, compania are în prezent discuții avansate pentru o suprafață totală de aproximativ 100.000 m2 de spații logistice pentru mai multe companii din retail. Pentru că doresc să își dezvolte hub-uri regionale, acest tip de chiriași generează o cerere importantă pe piața spațiilor industriale și logistice, însă este un trend similar și pe alte piețe din Europa Centrală și de Est. „Din primele 20 de tranzacții ca mărime în regiune, peste 90% sunt reprezentate de jucători din eCommerce și retail, ei contribuind direct la cererea ridicată din acest an. În Polonia, tranzacțiile de închiriere din primele nouă luni reprezintă 85% din întregul volum din 2019, în timp ce în Ungaria și în România cererea din primele nouă luni a depășit deja volumul tranzacționat anul trecut. Suntem în etapa consolidărilor, a depozitelor centralizate de mari dimensiuni”, a completat oficialul.
Totodată, în primele nouă luni din 2020, volumul total tranzacționat (cererea netă și renegocierile) pe piața spațiilor industriale din România a depășit 600.000 m2, iar până la finalul anului urmează a fi închiriați încă aproximativ 150.000 m2. Volumul ridicat de închirieri atrage după sine un potențial în creștere pentru achizițiile de proiecte industriale din partea investitorilor în imobiliare. „Ne așteptăm la o creștere a ponderii industrialului în totalul volumului tranzacțiilor de investiții cu spații imobiliare. Astfel, în 2021, tranzacțiile cu proiecte industriale ar putea reprezenta 20% din volumul tranzacționat, marcând o dublare față de ponderea din ultimii trei ani.”
2020, un an special pentru retail
În opinia lui Carmen Ravon, Head of Retail and Land, Omnichannel Real Estate Solutions în cadrul CBRE România, 2020 este un an special atât pentru segmentul industrial, cât mai ales pentru retail, „un an care va ajunge, probabil, să fie studiat în manualele de specialitate“. Deși am asistat la un an bun din punct de vedere al volumelor din retail, care s-au menținut la nivelul de anul trecut potrivit analiștilor de la Oxford Economics, 2020 a adus foarte multe provocări, atât pentru centrele comerciale, cât și pentru retaileri. Astfel, după o perioadă de peste două luni în care magazinele au fost închise, a urmat o campanie de reduceri de vară și o alta dedicată întoarcerii la școală, campanii caracterizate ca fiind neașteptat de bune. Însă ele au fost urmate de un octombrie slab, ceea ce nu reprezintă neapărat o surpriză, consumatorii preferând să își păstreze economiile pentru ultimele două luni din an. „Cu toate aceste suișuri și coborâșuri, am asistat și la inaugurări de centre comerciale, așa cum a fost Dâmbovița Mall din Târgoviște sau AFI Palace Brașov. Toate acestea au constituit o provocare foarte mare atât pentru chiriași, cât și pentru proprietari, având în vedere faptul că inaugurările aveau loc cu mult fast, în ideea de a atrage un trafic foarte mare încă de la deschidere.“ Carmen Ravon a mai spus că parcurile de retail au luat fața centrelor comerciale, avantajate fiind de faptul că în vară au avut un avans de câteva săptămâni la deschidere. Totodată, retailul va suferi transformări în următorii ani, mall-urile dominante urmând să își consolideze pozițiile. Pe termen lung, oficialul CBRE estimează și închideri de mall-uri, însă acest lucru nu se va întâmpla în următorii 2-3 ani. „Tendința este ca mall-urile dominante să devină și mai mari, iar cumpărăturile de proximitate să le facem în parcurile de retail și în supermarket sau hypermarket.“
Dacă la anul nu vom vedea inaugurări de noi mall-uri, proprietarii vor dezvolta în continuare și acest lucru se va întâmpla în următorii 3-4 ani. „Sunt orașe – Craiova sau Iași – care cu siguranță mai au nevoie de cel puțin un mall.“
Vânzări cu 30% mai mari de Black Friday și pondere de 10% pentru eCommerce
Un alt trend vizibil atât în România, cât și în Europa și Statelor Unite, este începerea campaniilor de Crăciun simultan cu campaniile de reduceri de Black Friday. Anul acesta, pe fondul unei lipse de predictibilitate vizavi de o potențială carantină, campaniile au început mai devreme, a mai explicat specialistul CBRE.
„Crăciunul a început în noiembrie, odată cu Black Friday, pe fondul lipsei de predictibilitate vizavi de o nouă carantină și de teamă că produsele comandate nu vor fi livrate la timp. Estimăm o creștere de 30% a vânzărilor de Black Friday, având în vedere faptul că se fac tot acum și achizițiile pentru Crăciun. Ponderea eCommerce-ului va crește și ne așteptăm ca în trimestrul al patrulea să depășească pentru prima dată pragul de 10% din totalul vânzărilor de retail”, a mai spus Carmen Ravon.
Totodată, pentru că se petrece mai mult timp în casă, comportamentul de consum s-a schimbat. Locul articolelor vestimentare și al accesoriilor a fost luat de cel al decorațiunilor pentru casă, iar aici câștigător este segmentul home & deco, ale cărui vânzări înregistrate de magazinele specializate se reflectă și în volumul spațiilor logistice închiriate. De asemenea, electronicele și electrocasnicele ar putea înregistra volume mai mici, având deja volume ridicate pe perioada verii, însă IT&C va continua să fie în top. „Dacă în 2019 retailerii de home & deco ocupau 40.000 m2 de spații industriale, anul acesta doar din două cereri s-au adăugat 100.000 m2. Pe termen lung estimăm o creștere a vânzărilor și pe alte segmente: retailul online alimentar, magazinele de jucării, de hrană și accesorii pentru animale și magazinele de fashion. Magazinele vor să eficientizeze modul în care aduc produsele mai aproape de consumator și vedem tot mai multe cereri de spații logistice pentru a-și reduce timpul de livrare, dar mai ales pentru a-și securiza stocurile din magazinele fizice, deoarece au fost perioade în care transportul a suferit întârzieri din cauza restricțiilor și au fost retaileri destul de mari care nu au avut marfă în magazine”, a mai precizat Carmen Ravon.
Stocul de spații industriale va ajunge la 8.000.000 m2 în 2025
La finalul anului, stocul de spații industriale și logistice va atinge pragul de 5.000.000 m2, ceea ce înseamnă o dublare față de anul 2015. Potrivit datelor prezentate de CBRE, în primele nouă luni volumul tranzacțiilor de închiriere a fost de 500.000 m2, dintre care 250.000 m2 au fost generați de retaileri din segmente precum food, fashion, home & deco, DIY etc. Din acest stoc, 40% au fost preînchiriați încă din faza de proiect.
Un efect major al ceea ce s-a întâmplat anul acesta este reprezentat de diminuarea livrărilor speculative, a explicat Andrei Jerca, Head of Industrial Services CBRE România. „Volumul livrărilor din 2021 se va menține la nivelul mediei din ultimii trei ani și are toate șansele să depășească bariera de 500.000 m2. Cererea va continua să vină din partea retailerilor alimentari, fiind generată de nevoia de noi hub-uri regionale, creșterea suprafeței cu temperatură controlată și a gradului de integrare pe platformele logistice. Media actuală de integrare pentru top 10 retaileri alimentari este de aproximativ 60%. O integrare de 80%, țintită de majoritatea jucătorilor, va duce volumul de spații logistice destinat retailerilor la o creștere cu cel puțin 50%.”
Incity logistics, o tendință care va câștiga din ce în ce mai mult teren
Un alt segment generator de cerere pentru spații industriale este eCommerce, fie că vorbim de magazine online sau de retailerii tradiționali care își dezvoltă acum platforme de vânzări online, completat de curierat, serviciu indispensabil pentru comerțul online. Piața locală de eCommerce a cunoscut o profesionalizare în ultimii ani, devenind astfel extrem de competitivă. Toți jucătorii încearcă să pună accent pe timpul de livrare, concomitent cu o creștere a calității. „Având în vedere nevoia retailerilor de a-și eficientiza costurile de distribuție și timpii de livrare, estimăm că Bucureștiul va atrage ponderea principală din livrările viitoare, în timp ce o nevoie de incity logistics și last mile logistics vedem atât în București, cât și în Cluj-Napoca. Există totodată o serie de orașe cu dezvoltări limitate sau chiar inexistente care vor fi noile puncte de interes pentru chiriași și dezvoltatori: Constanța, Iași, Craiova și Bacău, unde noi ne așteptăm ca în următoarele 12-18 luni să vedem o dezvoltare accelerată. Astfel, calculele CBRE ne indică o creștere a stocului de spații industriale cu peste 50% în următorii 5 ani, până la 8.000.000 m2”, a mai spus Andrei Jerca. Strict cu referire la nevoia de logistică și spații de depozitare din interiorul orașelor – incity logistics – doar curierii și-au dezvoltat astfel de facilități, cel puțin pentru moment. Volumele au impus acest lucru doar în București și Cluj-Napoca, iar viitoarele spații pot fi dezvoltate în orașe, dar în zonele periferice, nu în zonele centrale, unde prețul ridicat nu justifică o astfel de investiție. În plus, pe astfel de terenuri este o concurență destul de mare cu alte segmente de Real Estate, respectiv retail sau rezidențial. Nevoia există însă, lucrurile deja se întâmplă în țările vecine, Varșovia, Praga sau Budapesta fiind exemple în acest sens. „Probabil că diverse componente de cross dock vor fi anexate schemelor de retail. Să ai o unitate de 200-300 m2 pentru curieri cred că va deveni o normalitate. Suprafețele pentru livrarea last mile nu sunt mari și pot fi integrate în orice forma de dezvoltare, fie că vorbim de clădire de birouri, retail sau rezidențial.“
