sursa foto: WDP
În prima jumătate a anului 2023, WDP a finalizat cu succes următoarele proiecte de pre-închiriere cu o suprafață totală de aproximativ 309.000 m2. Randamentul locativ brut inițial pentru totalul acestor proiecte finalizate se ridică la 6,3%, cu o valoare a investiției de aproximativ 219 milioane de euro. Durata medie de închiriere este de 14,5 ani.
Prin intermediul unui contract de vânzare-închiriere pentru un amplasament din Mioveni, în România – o investiție de 10 milioane de euro – WDP a devenit proprietarul unui depozit cu o suprafață închiriabilă de peste 20.000 m2, închiriat pe o perioadă de 15 ani către SFC Solutions Automotive România, un producător de profile de cauciuc pentru sectorul auto. Amplasamentul este situat în imediata vecinătate a fabricii Renault Dacia, unul dintre principalii clienți ai SFC Solutions Automotive.
SFC Solutions Automotive este convinsă de valoarea strategică a acestui amplasament, care oferă, de asemenea, oportunități de extindere în funcție de creșterea clientului. Această tranzacție a fost realizată la un preț în concordanță cu valoarea justă, așa cum a fost stabilită în raportul de evaluare al experților imobiliari independenți. Ea generează un randament pentru WDP care este în concordanță cu piața.
Analiză a pieței imobiliare logistice
Piața românească de proprietăți logistice și industriale a înregistrat un grad de absorbție ridicat, de 310.000 m2 până în primul trimestru al anului 2023, adică o creștere de 20% față de aceeași perioadă a anului trecut Această cerere este localizată în principal în vestul și nord-vestul României, precum și în capitala București (35%). Peste 50% dintre clădiri au fost ocupate de furnizori de servicii logistice. Aproximativ 170.000 m2 de proprietăți logistice au fost finalizate până în primul trimestru al anului 2023.
Astfel, suprafața totală a proprietăților imobiliare logistice și industriale din România se ridică la 6,9 milioane m2. Cu un portofoliu de dezvoltare de peste 400.000 m2, se estimează că suprafața totală va ajunge la 7,3 milioane m2 până în 2023. Cererea continuă de spații logistice moderne, combinată cu o cerere peste medie și livrarea limitată de noi dezvoltări, menține rata medie de neocupare la un nivel istoric scăzut, de 4,7% pentru întreaga țară. În București, rata de neocupare este de 5,7%. În medie, nivelul chiriilor a crescut la 4,25 euro pe m2.
Rezultatele operaționale/financiare WDP
Rezultatele operaționale se ridică la 157,7 milioane de euro pentru prima jumătate a anului 2023, o creștere de 12,0% față de aceeași perioadă a anului trecut (140,8 milioane de euro). Cheltuielile imobiliare și alte cheltuieli generale s-au ridicat împreună la 15,6 milioane de euro pe parcursul semestrului I 2023, în creștere cu +20% față de anul precedent, în concordanță cu creșterea portofoliului plus indexarea salariilor. Marja operațională rămâne ridicată, la 91%.
În ciuda poziției de lichiditate semnificativ consolidate (în special prin linii de credit suplimentare) și a creșterii puternice a ratelor dobânzii Euribor (de la -0,2% la 30 iunie 2022 la 3,6% la 30 iunie 2023 pentru Euribor la 3 luni), rezultatul financiar (excluzând variațiile valorii juste a instrumentelor financiare) a rămas cvasi-stabil la -20,5 milioane de euro, comparativ cu anul trecut (-20,8 milioane de euro). Acest lucru se datorează faptului că datoria este acoperită în totalitate împotriva creșterii ratelor dobânzilor. În plus, media datoriei financiare restante a rămas neschimbată din cauza finanțării prin capitaluri proprii a investițiilor din ultimele 12 luni. Acest rezultat financiar include dobânda recurentă de -1,7 milioane de euro pentru terenurile concesionate, care, în conformitate cu IFRS 16, va fi contabilizată prin intermediul rezultatului financiar.
Datoriile financiare totale (în conformitate cu IFRS) sunt de 2 601,5 milioane de euro la 30 iunie 2023, față de 2 608,4 milioane de euro în aceeași perioadă a anului trecut. Rata medie a dobânzii este de 1,9% în prima jumătate a anului 2023, neschimbată față de aceeași perioadă din 2022 (1,9%), datorită ratei puternice de acoperire.
Perspectivele companiei pentru 2023
Profiturile EPRA pe acțiune preconizate pentru 2023 de 1,40 euro sunt în creștere cu +12% față de anul precedent. Pe baza acestor perspective, se preconizează un dividend pe acțiune de 1,12 euro (anterior 1,08 euro) brut pentru 2023 (plătibil în 2024), pe baza unei creșteri comparabile și a unei rate de plată scăzute de 80%. Rețineți că previziunile au fost majorate recent, ca urmare a modificărilor statutului FBI1.
Aceste perspective se bazează pe cunoștințele și situația actuală și exclud circumstanțe neprevăzute în contextul evoluției factorilor externi, cum ar fi slăbirea perspectivelor macroeconomice, volatilitatea ridicată a pieței și creșterea bruscă a costului capitalului.
Planul de creștere 2022-2025
În prima jumătate a anului 2023, a fost identificat un volum de investiții de aproximativ 125 de milioane de euro (T2 2023: 70 de milioane de euro), constând atât în proiecte noi și o achiziție (95 de milioane de euro la un randament de 7,2%), cât și în investiții în domeniul energiei (30 de milioane de euro la un IRR de 8%). Ținând cont de creșterea bruscă a costului capitalului, WDP adoptă o abordare mai selectivă a noilor oportunități, combinată cu obstacole mai mari în materie de randament începând cu 2023. WDP se așteaptă la un randament de 6,4% pentru totalul proiectelor aflate în curs de dezvoltare (425 milioane de euro). WDP rămâne concentrată pe obiectivul său de a atinge un profit EPRA pe acțiune de 1,50 euro până în 2025, prin concentrarea sporită asupra rentabilității noilor proiecte, a creșterii organice (în principal prin indexarea chiriilor) și a proiectelor energetice, menținând în același timp un bilanț financiar solid.
