Numărul proprietăților imobiliare generatoare de venituri, așa cum birouri, parcuri industriale și de logistică, spații de retail și hoteluri) vândute în prima jumătate a anului 2023 a crescut cu 30% față de aceeași perioadă a anului trecut, însă valoarea medie a prețului per proprietate a scăzut de la 24 milioane de euro la 11 milioane de euro. Potrivit datelor companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox, volumul tranzacțiilor a înregistrat o scădere de 43% față de anul precedent, până la un nivel de 181 de milioane de euro.

Segmentele clădirilor de birouri și cel al parcurilor industriale au fost cele mai active din punct de vedere investițional (cu câte 5 clădiri vândute fiecare în perioada analizată), urmate de retail (4 proprietăți) și hoteluri (3 proprietăți).

Din punct de vedere al volumului tranzacționat, cea mai mare pondere a fost deținută de sectorul industrial și logistic (37%), urmat de birouri (32%), retail (21%) și hoteluri (10%).

Creșterea costurilor de finanțare a avut un impact clar asupra volumului de investiții imobiliare, având în vedere că investitorii au devenit mai prudenți și mai selectivi, procesul decizional fiind prelungit chiar și în cazul tranzacțiilor în derulare.

Declinul pieței românești de investiții este în linie cu tendințele globale și regionale, având în vedere că piața din Europa Centrală și de Est (ECE) a scăzut cu aproape 60% în S1 2023, ajungând la un volum de 2,3 miliarde de euro. Polonia a înregistrat cel mai mare declin din regiune (71%, până la 802 milioane de euro), în timp ce în Ungaria, piața s-a contractat cu 64%, până la 253 milioane de euro. România și Republica Cehă au raportat cele mai mici rate de scădere în ceea ce privește volumul investițiilor din regiune. Cea mai mare tranzacție a aparținut vânzării și leaseback-ului de către FM Logistic a portofoliului său din România (98.000 mp GLA) către CTP pentru aproximativ 60 de milioane de euro.

În privința birourilor, Vincit Union a achiziționat One Herastrau Office pentru 21 de milioane de euro, în timp ce Yellow Tree a cumpărat Olympia Tower pentru aproximativ 15 milioane de euro, ambele active fiind situate în București. Cea mai relevantă tranzacție din domeniul comerțului cu amănuntul a implicat cedarea de către Iulius Group a 50% din parcurile de retail Family Market, situate în Iași, către W&E Assets pentru aproximativ 15 milioane de euro.

„Piața tranzacțiilor imobiliare a încetinit în S1 pe fondul creșterii costurilor de finanțare, dar a rămas activă în special în zona tichetelor mai mici, unde vedem un grup mai mare de investitori eligibili. Dacă parametrii cheie ai pieței, cum ar fi chiriile, ratele de ocupare și vânzările (pentru centrele comerciale) rămân în teritoriu pozitiv, ne așteptăm ca activitatea tranzacțională să își reia creșterea în următoarele 6-12 luni.”,

a precizat Cristi Moga, Head of Capital Markets, Cushman & Wakefield Echinox.

• Foto: Cushman & Wakefield Echinox

Randamentele prime au continuat să evolueze pe toate segmentele, foarte mult în concordanță cu tendința înregistrată în întreaga regiune ECE. Chiar dacă ratele ridicate ale dobânzilor continuă să exercite o presiune semnificativă asupra randamentelor la ieșire, România rămâne o piață atractivă, întrucât spread-ul dintre referințele locale și cele din alte țări din ECE, precum Cehia, Polonia sau Ungaria, este relativ ridicat pe toate segmentele de piață (în general, în intervalul 100 – 200 de puncte de bază’).

În ceea ce privește sursele de finanțare, sectorul imobiliar recurge în mare măsură la finanțări externe, în special la împrumuturi intercompanii, potrivit Băncii Naționale a României. Astfel, datoria privată externă pe termen mediu și lung a avut o pondere de 16% din totalul pasivelor și al capitalurilor proprii ale societăților imobiliare (comparativ cu 5% pentru întregul sector al societăților nefinanciare), în condițiile în care împrumuturile intercompanii dețin cea mai mare pondere în cadrul datoriei externe pe termen lung (70%).