Criteriile de sustenabilitate cântăresc tot mai mult atunci când băncile finanțează proiecte imobiliare în România, astfel dezvoltatorii care construiesc clădiri conforme cu standardele de finanțare verde pot obține condiții de creditare mai bune. Aceasta este principala concluzie a primului studiu realizat de Colliers pe piața din România privind modul în care instituțiile financiare aplică standardele de finanțare în sectorul imobiliar.
Analiza se bazează pe răspunsurile a patru bănci comerciale, care cumulează peste jumătate din activele sistemului bancar românesc, și a două bănci multilaterale de dezvoltare cu activitate în finanțarea sectorului imobiliar.
Studiul arată că, în cazul clădirilor noi, standardul NZEB-10% – care presupune un consum de energie primară cu cel puțin 10% sub pragul minim impus la nivel național – a devenit criteriul de bază pentru acordarea finanțărilor verzi. Toate cele șase instituții analizate solicită respectarea acestui standard, alături de certificatul de performanță energetică și documentele care atestă conformitatea.
„Pentru clădirile noi, sustenabilitatea nu mai este verificată la final, ci devine o condiție integrată încă din faza de proiectare. Pentru bănci, alinierea la Taxonomia UE și performanța energetică nu mai reprezintă doar un exercițiu de raportare, ci devin criterii care decid dacă un proiect se califică drept finanțare verde și în ce condiții. Certificările precum LEED și BREEAM le permit dezvoltatorilor să demonstreze clar performanța clădirii și oferă băncilor și investitorilor repere ușor de comparat.”, explică Oana Stamatin, ESG Chief Officer | Sustainability Services la Colliers.
Toate instituțiile participante la studiu acordă avantaje financiare sau comerciale proiectelor verzi, însă amploarea acestora diferă. Una dintre instituțiile analizate a indicat beneficii totale de 1-2 puncte procentuale, în funcție de bonitatea clientului și de structura finanțării, în timp ce alte bănci stabilesc condițiile individual, de la proiect la proiect.
Deși certificările LEED, BREEAM, EDGE sau Green Homes nu sunt obligatorii pentru obținerea unui credit obișnuit, ele pot facilita încadrarea proiectului în categoria investițiilor verzi și accesul la condiții de finanțare mai bune. Unele instituții solicită chiar niveluri minime de certificare, precum LEED Gold, BREEAM Excellent sau EDGE Advanced, iar jumătate verifică dacă aceste certificări sunt menținute pe toată durata creditului.
În cazul clădirilor existente, băncile se uită tot mai puțin la certificate și tot mai mult la modul în care proprietatea funcționează în realitate. Cinci dintre cele șase instituții utilizează sau analizează metodologia CRREM pentru a evalua dacă proprietățile urmează o traiectorie credibilă de reducere a emisiilor, în timp ce patru solicită planuri clare de decarbonizare, cu termene și bugete pentru investițiile necesare.
Consumul real de energie, nivelul emisiilor și capacitatea proprietarului de a menține performanța energetică devin criterii tot mai importante în procesul de finanțare. Totodată, cinci instituții urmăresc dacă imobilele se încadrează în categoria celor mai eficiente 15% clădiri de pe piață, iar două acceptă drept reper clasa energetică A ca soluție practică, în lipsa unei baze naționale complete.
De asemenea, băncile analizează din ce în ce mai atent și modul în care companiile gestionează sustenabilitatea la nivel organizațional. Existența unei strategii ESG, a unor obiective de reducere a emisiilor validate științific și raportarea emisiilor directe și indirecte devin elemente importante în evaluarea solicitărilor de finanțare verde, chiar dacă lipsa acestora nu conduce automat la respingerea unui proiect.
„Pentru clădirile existente, certificatul energetic și certificarea verde rămân importante, dar nu mai sunt suficiente fără o evaluare continuă a performanței reale în exploatare. Băncile acordă o atenție tot mai mare consumului efectiv de energie, emisiilor generate și calității managementului operațional. De asemenea, analizează și existența unor planuri clare de îmbunătățire, aliniate la traiectorii de decarbonizare precum CRREM. Astfel, proprietățile care pot demonstra performanță constantă, acces la date relevante și un parcurs credibil de reducere a emisiilor vor fi mai bine poziționate pentru a păstra accesul la finanțare verde într-o piață în care acești factori devin decisivi.”, afirmă Roxana Isopescu, Director | Sustainability Services la Colliers.
Potrivit studiului, cele mai bine conturate criterii de finanțare verde există în prezent pentru clădirile de birouri și proiectele de retail, însă standardele se extind rapid și către segmentul industrial și cel rezidențial. Cu toate acestea, regulile diferă încă de la o instituție financiară la alta și chiar între diviziile aceleiași bănci.
Deși niciuna dintre instituțiile analizate nu aplică în prezent praguri fixe privind consumul de energie sau emisiile de carbon care să excludă automat un proiect, evaluarea se bazează tot mai mult pe legislația europeană, Taxonomia UE, standardele internaționale și politicile interne ale finanțatorilor. O bancă a introdus deja cerința unei clase energetice minime C inclusiv pentru creditele obișnuite, semnalând direcția în care se îndreaptă piața.
Instituțiile financiare atrag atenția că implementarea criteriilor ESG este îngreunată de lipsa datelor furnizate de clienți, costurile documentației și absența unor repere naționale clare privind cele mai performante clădiri din România. În aceste condiții, dezvoltatorii care pregătesc din timp documentația și pot demonstra performanța proiectelor beneficiază de un avantaj competitiv în relația cu finanțatorii.
Colliers estimează că diferența dintre clădirile eficiente energetic și cele care necesită investiții semnificative pentru a respecta noile standarde se va accentua în următorii ani. Impactul se va reflecta nu doar în costul finanțării, ci și în șansele de refinanțare, închiriere sau vânzare ale proprietăților.
Tendința este susținută și de evoluția certificărilor verzi din România. În 2025 au fost acordate peste 180 de certificări BREEAM și LEED și peste 70 de certificări WELL Health-Safety și Access4you pentru proiecte care însumează aproximativ 4,6 milioane de metri pătrați. Cele mai multe certificări au fost obținute de clădirile de birouri, urmate de proiectele de retail și de cele industriale și logistice, iar peste 20 de dezvoltări au atins cele mai înalte niveluri de certificare – LEED Platinum și BREEAM Outstanding – confirmând maturizarea pieței locale și adaptarea acesteia la cerințele investitorilor și finanțatorilor.
