spații Archives - Traficmedia

Analiza echipei de Property Management a Cushman & Wakefield Echinox arată că în 2025 s-a înregistrat o creștere medie de 17% a costurilor de administrare a spațiilor de birouri. Factorii principali au fost un cumul de factori macroeconomici și operaționali, printre care inflația ridicată, majorarea salariului minim cu 9,46% și creșterea TVA-ului la 21%.

Aceste costuri, care se adaugă la chiria de bază și includ taxe pe proprietate, mentenanță, curățenie, securitate, internet și asigurări, reprezintă o provocare majoră pentru investitori și chiriași. Taxele pe proprietate pot ajunge până la 50% din costurile totale de operare ale proiectelor imobiliare, potrivit companiei.

Maria – Raluca Mihai, Director Property Management, Cushman & Wakefield Echinox: „Costurile operaționale au rămas principala provocare în administrarea clădirilor de birouri. În 2025, creșterea prețurilor la servicii și materiale, alături de revenirea într-un număr tot mai mare a angajaților la birou, a exercitat presiune asupra bugetelor. Abordarea proactivă a echipelor de property management rămâne esențială pentru menținerea competitivității clădirilor. În gestionarea costurilor, este esențial să existe instrumente care procesează rapid și corect informațiile financiare, astfel încât deciziile de optimizare să poată fi luate fără întârziere. Economia globală este influențată zilnic de factori imprevizibili, iar digitalizarea rămâne soluția prin care organizațiile pot ține pasul și se pot adapta eficient”.

Într-un sondaj realizat de companie, 51% dintre investitori consideră optimizarea cheltuielilor operaționale drept principala provocare, în creștere față de 2024, iar 48% dintre respondenți spun că experiența și comportamentul chiriașilor vor influența cel mai mult serviciile de administrare a proprietăților comerciale.

Măsurile recomandate pentru controlul costurilor includ licitații periodice pentru servicii, la intervale de aproximativ 1,5 ani, contracte integrate (pază, curățenie, mentenanță) cu un singur furnizor, eficiență energetică (senzori de mișcare, optimizarea programelor HVAC în funcție de zone și orar de utilizare, implementarea sau modernizarea sistemului BMS, evaluarea și îmbunătățirea izolării termice), planuri stricte de mentenanță și transparență completă pentru chiriași.

Echipa de Asset Services a Cushman & Wakefield Echinox administrează 13 proiecte imobiliare în România, cu peste 400.000 mp și o valoare de piață de aproape 400 de milioane euro, inclusiv clădiri de birouri emblematice din București, precum Floreasca Park și Țiriac Tower.

Companiile au închiriat în primele nouă luni ale acestui an 197.200 mp de spații de birouri în București, peste jumătate dintre aceștia reprezentând cerere nouă. Volumul total tranzacționat în perioada analizată a fost cu 25% mai mic decât în aceeași perioadă a anului trecut. Cu toate acestea, în condițiile în care în acest an nu au fost finalizate niciun proiect nou de birouri livrat, rata de neocupare a scăzut la 12,8% – cel mai scăzut nivel din T4 al lui 2020, potrivit raportului Bucharest Office Marketbeat Q3 2025, realizat de compania de consultanță imobiliară, Cushman & Wakefield Echinox.

Stocul de spații de birouri din București se ridică la 3,429 milioane mp, reprezentând 15% din stocul total din Europa Centrală și de Est. Această piață este dominată de Varșovia, care deține 28% din total, urmată de Budapesta cu 20% și Praga cu 18%. Clădirile de birouri din Sofia reprezintă 11% din stocul total al regiunii, în timp ce Bratislava deține 8%.

Rata de neocupare în regiune este de 11,06%, Bratislava (14,47%), Budapesta (13,45%) și Sofia (12,86%) înregistrând cele mai mari procente de neocupare. Ratele de neocupare din Praga și Varșovia rămân sub 10%.

Cererea din al treilea trimestru a atins cel mai înalt nivel din acest an, cu o suprafață tranzacționată de 75.800 mp, comparativ cu 51.300 mp în primul trimestru și 70.000 mp în al doilea trimestru.

În primele nouă luni ale anului, cea mai mare parte a cererii de birouri s-a concentrat pe clădirile din zona Centru-Vest (Politehnica, Grozăvești) – reprezentând 23% din cererea totală. Floreasca Barbu-Văcărescu a reprezentat 18%, în timp ce Dimitrie Pompeiu și CBD au contribuit fiecare cu 16% din suprafața tranzacționată în București.

În plus, în al treilea trimestru au început lucrările de construcție la două clădiri noi, ceea ce a dus la creșterea suprafeței totale închiriabile a proiectelor aflate în dezvoltare în București la 169.500 mp. Toate proiectele sunt programate să fie finalizate până la finalul lui 2027.

Mădălina Cojocaru, Partner, Office Agency Cushman & Wakefield Echinox: „Dezvoltatori precum AFI Europe, Forte Partners, Vastint, PPF Real Estate și NEPI Rockcastle se numără printre cei mai activi investitori pe piața de dezvoltare de spații de birouri, având proiecte cu o valoare totală estimată la 200–250 milioane de euro. Observăm o revenire a interesului atât pentru investițiile în construcția de clădiri de birouri, cât și pentru achiziția unor astfel de proprietăți, din partea capitalului românesc și străin. Cu toate acestea, activitatea de dezvoltare rămâne, deocamdată, la un nivel redus. Într-un context regional competitiv, Bucureștiul are nevoie de proiecte de anvergură pentru a atrage noi companii și talente. Totodată, tot mai multe companii solicită angajaților să revină la birou, ceea ce va stimula cererea pentru spații de birouri. Această tendință va contribui la consolidarea pieței de office, în special în zonele cu acces facil și infrastructură bine dezvoltată, precum Centru, Centru-Vest sau Floreasca-Barbu Văcărescu, care deja concentrează cea mai mare parte a cererii.”

Noile proiecte vor introduce spații noi în cele mai dinamice zone din București – centrul orașului. Grupul Vastint dezvoltă următoarea fază a proiectului Timpuri Noi Square, oferind 55.000 mp de spațiu închiriabil. În Centru – Vest, zona va beneficia de proiectul ARC Project, al grupului ceh PPF Real Estate – 30.000 mp; Barbu – Văcărescu, unde NEPI Rockcastle dezvoltă proiectul Promenada Offices – 23.400 mp; și Dimitrie Pompeiu, cu proiectul One Technology District al One United Properties – 20.600 mp.

Între timp, AFI Europe a început construcția AFI Central Tower, un proiect de 28.000 mp care implică reamenajarea fostei clădiri Bancorex, în timp ce Forte Partners dezvoltă U-Center III, cu o suprafață totală de 12.500 mp.

În ceea ce privește tendințele în materie de chirii, piața prezintă o performanță stabilă, cu fluctuații minime în principalele centre de business din oraș. Chiria de referință pentru spațiile de birouri zona CBD variază de obicei între €20,00 – 21,00/mp/lună (cu niveluri chiar mai ridicate pentru unele proiecte de referință din zonă) și între €15,00– 18,50/mp/lună și €9,00 – 13,50/mp/lună pentru zonele centrale/semi-centrale și periferice.

În următoarele 12-18 luni, se anticipează o creștere limitată a chiriilor, în special în subpiețele dominante, precum CBD, Centru, Floreasca-Barbu Văcărescu sau Centru-Vest. Aceste zone se remarcă fie prin rate reduse de neocupare, fie printr-un portofoliu robust de proiecte în dezvoltare.